Регистрация права собственности на линейный объект. Новое в правовом регулировании размещения линейных объектов (Корякин В.И.). Упрощенный порядок регистрации линейных объектов

15.04.2024

Атмурзаева Асият Исуфовна , студент
Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова
Бозиева Юлия Геннадьевна , кандидат наук, доцент, преподаватель
Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик

ЛИНЕЙНЫЕ ОБЪЕКТЫ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
СООРУЖЕНИЯ
ТРУБОПРОВОДЫ

Вопрос правового регулирования линейных объектов является до сих пор одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве РФ. Отсутствие эффективного и универсального нормативно- правового регулирования и складывающейся на его основе практики существенно затрудняют градостроительное, инвестиционное развитие территорий и ее благоустройство. В данной статье выявляются проблемы, связанные с правовым регулированием линейных объектов, проводится анализ действующего законодательства и практических подходов, сформируем единые подходы к кадастровому учету указанных объектов и к государственной регистрации прав, предлагаются изменения к действующему законодательству.

Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
Установление кадастровой стоимости земель населенных пунктов: проблемы нормативно-правового регулирования

В настоящее время вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на линейные (линейно-протяженные) объекты, являются весьма актуальными. Линейные объекты (зачастую опасные) должны эксплуатироваться надлежащим образом, существует необходимость в их обороте.

В рамках одной статьи невозможно даже описать все сложности, которые при этом возникают, но они существуют на всех стадиях - от подготовки документов территориального планирования до выдачи разрешений на строительство данных объектов. Стоит отметить, что ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), вступивший в силу 31.01.1998 г., ни Гражданский кодекс Российской Федерации, прямо не называли линейные объекты в качестве недвижимого имущества.

Прежде всего, определимся с содержанием понятия "линейный объект". Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов - к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п. Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима также было связано с принятием в частности таких нормативно-правовых актов как Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В зависимости от связи с землей можно выделить надземные (воздушные), наземные (поверхностные) и подземные виды линейных объектов.

Методика и порядок технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества появились лишь с принятием Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921. До появления на свет этого Положения правообладатели такого имущества не имели возможности зарегистрировать свое право при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов. Примечательно в этой связи, что изменения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), отражающие особенности линейных объектов, такие, например, как протяженность, были внесены только в конце 2006 г. – Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 № 710.

Основная проблема линейных объектов при формировании земельных участков заключается в достаточной протяженности линейных объектов и прохождении по значительному количеству земельных участков, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования.

Эксплуатация некоторых линейных объектов требует полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным (бессрочным) пользованием или правом собственности.

В то же время наличие линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли.

На сегодняшний день обращения за государственной регистрацией прав на линейные объекты стали распространенным явлением.

Как известно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество может носить и правоподтверждающий и правоустанавливающий характер.

В первом случае речь идет о линейных объектах, созданных и введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона о регистрации. Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике в качестве правоподтверждающих документов заявителями в регистрирующий орган в этом случае (как правило) представляются планы приватизации. В последних описание объекта отсутствует либо не совпадает с документами кадастрового учета (наименование, адрес, иные сведения, подлежащие внесению в ЕГРП).

В силу того, что право собственности по плану приватизации является ранее возникшим и юридически действительным, необходимости обращаться в суд за признанием права нет.

Тем не менее, государственный регистратор, для осуществления государственной регистрации заявленных прав, должен убедиться в их бесспорности и в соответствии описания объекта недвижимого имущества в плане приватизации тому объекту недвижимого имущества, права на который заявлены и который описан в кадастровом документе, представленном на государственную регистрацию. Данные документы должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Для устранения подобных оснований для приостановления заявители полагают возможным представлять в регистрирующий орган различные разъясняющие справки, выдаваемые в том числе органами местного самоуправления или органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Однако подобные документы не всегда могут являться достаточным основанием для государственной регистрации, поскольку названные органы не наделены полномочиями устанавливать и (или) подтверждать права на недвижимое имущество за конкретным лицом. Подобной юрисдикцией обладают только суды.

Выходом из данной ситуации может являться обращение в суд с заявлением об установлении юридического факта идентичности объекта недвижимости, указанного в плане приватизации и в документах кадастрового учета.

При оформлении прав на созданные после вступления в силу Закона о регистрации на линейные объекты заявители также сталкиваются с рядом сложностей.

Действующим законодательством каких-либо исключений при оформлении прав на линейные объекты, не установлено. Равно как и отсутствует особый порядок землепользования при начале строительства таких объектов и последующей выдачи разрешений на ввод их в эксплуатацию.

Поэтому осуществление государственной регистрации права собственности на вновь созданный линейный объект регулируется общими нормами статьи 25 Закона о регистрации.

В связи с чем на государственную регистрацию прав в отношении подобных объектов недвижимости заявителем должны быть представлены:

акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, либо иные документы, подтверждающие в соответствии с законодательством ввод в эксплуатацию инженерных сетей;
документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Отсутствие одного из обозначенных документов позволяет государственному регистратору сделать вывод о наличии критериев самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принять решение об отказе в государственной регистрации заявленных прав.

Следует отметить, что по общим правилам, инженерная сеть является принадлежностью объекта капитального строительства, а следовательно строится и вводится в эксплуатацию по документам, подтверждающим создание объекта капитального строительства.

При этом наиболее спорным является необходимость представления в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства линейного объекта в установленном законе порядке.

Таким образом, при предоставлении документов о факте создания объекта капитального строительства, необходимо доказать документально наличие инженерной сети в проекте строительства.

Нередки случаи, когда ситуация оформления прав для заявителя является тупиковой, так как сегодняшняя редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность положительного решения в случае обращения в суд за признанием права собственности на такие линейно- протяженные объекты при отсутствии ряда документов и условий, а также в некоторых случаях – прав на земельные участки (в местах выхода инженерных сетей на поверхность земельного участка).

Учитывая большую социальную значимость инженерных сетей и необходимость определения ответственных лиц при их эксплуатации, ремонте, налогообложении, было бы разумным введение отдельного порядка государственной регистрации прав на них, скорейшего появления на свет законодательного регулирования строительства таких объектов.

Основная трудность – в оформлении земельного участка.

Решив проблемы с землей, можно уже последовательно решить вопросы государственной регистрации прав на линейные объекты.

В свете действующего законодательства считаю неправильным формирование земельного участка под линейным объектом, в том числе и в виде обременений, за исключением случаев выделения такого участка как полноценного участка для передачи в собственность или в аренду и именно с видом разрешенного использования для инженерных коммуникаций.

Анализ зарубежного опыта (США, Англия, Австралия, Канада, Германия, Швеция) показывает, что сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций: газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связи, линий электропередачи и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам.

Если же мы обратимся к случаям прокладки линейного объекта на государственных землях, не разделенных на земельные участки, то придем к выводу, что для установления сервитута сначала необходимо образовать земельный участок, зарегистрировать права на него и только после этого установить сервитут.

Наиболее удачным следует признать подход к совершенствованию сервитутных отношений, предлагаемый в разработанном Министерством экономического развития Российской Федерации проекте Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитута». Указанным законопроектом предполагается комплексное совершенствование законодательства в указанной сфере, предусматривающее внесение изменений в Гражданский, Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы Российской Федерации и ряд федеральных законов. Предусматривается комплексное правовое регулирование сервитутов, раскрывается содержание сервитута как права ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, дается классификация сервитутов. В результате будут созданы четкие правила установления, использования и прекращения частных сервитутов. Но главные изменения предлагаются в вопросе регулирования сервитутов публичных. Принципиальным нововведением является возможность установления публичных сервитутов в отношении земельных участков для размещения линий связи и электропередачи, трубопроводов и других линейных сооружений. Вводится возможность не только эксплуатации и ремонта существующих линейных объектов, но и возможность строительства новых на условиях публичного сервитута.

Очевидно, что описанная проблема нуждается в скорейшем законодательном разрешении, поскольку сегодня количество законных способов регистрации прав на линейные объекты ограниченно. Единых подходов среди теоретиков-юристов, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления нет не только на территории Российской Федерации, но и в Новосибирской области. Это затрудняет оборот и эксплуатацию линейных объектов, ведет к бесконтрольности возведения таких объектов, лишает бюджеты муниципалитетов налоговой базы.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ. Часть 1 // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301;
Земельный Кодекс РСФСР № 1103-1 от 25.04.1991 года // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 30.05.1991, N 22, ст. 768;
Земельный Кодекс Российской Федерации № 139-ФЗ от 25.10.2001 года // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147;
Закон Российской Федерации «О недрах» № 2591-1 от 21.02.1992 года // "Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, N 10, ст. 823;
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 141-ФЗ от 22.07.2008 года // "Собрание законодательства РФ", 28.07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3597;
Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» № 246-ФЗ от 19.07.2011 года // "Собрание законодательства РФ", 25.07.2011, N 30 (ч. 1), ст. 4594;
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15;
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594;
Федеральный закон «О товариществах собственника жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 года // "Российская газета", N 119, 26.06.1996;
Постановление Правительства РФ «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других прав на линейно-кабельные сооружения связи» № 68 от 11.02.2005 года // "Собрание законодательства РФ", 21.02.2005, N 8, ст. 650;
Федеральный закон № 73-ФЗ от 03.06.2006 года «О введении в действие Водного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 121, 08.06.2006;
Федеральным законом № 201-ФЗ от 04.12.2006 года «О введении в действие Лесного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 277, 08.12.2006; 1
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 // "Российская газета", N 42, 04.03.1998;
Постановление Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710 «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// "Собрание законодательства РФ", 27.11.2006, N 48, ст. 5038;
Постановление Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 года // "Вестник ВАС РФ", 1998, N 10;
Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10.1999 года // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1;
Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества.// «ЭЖ-Юрист», 2005, № 4 – с. 12-13

О признании права собственности на линейное сооружение - ВЛЭП

По делу № 2-126/12

Принято Кстовским городским судом (Нижегородская область)

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе:
председательствующего судьи - Кондратьева И.Ю., с участием представителя истца Сюбаева В.Ф. по доверенности от (дата обезличена) Сергеева Ю.А., при секретаре судебного заседания Морозовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сюбаева В. Ф. к Администрации Кстовского муниципального району, Пьянову А. В. о признании права собственности на сооружение,
Установил:
Сюбаев В.Ф. обратился в Кстовский городской суд с иском к Администрации Кстовского муниципального района, Пьянову А.В., в котором просит признать за ним право собственности на линейное сооружение - высоковольтную линию электропередачи (данные обезличены), с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен). В обоснование заявленного требования истец указал, что в (дата обезличена) году на земельном участке, предоставленном по договору аренды, по адресу: (адрес обезличен) им был построен одноэтажный торговый павильон, общей площадью 83,3 кв.м. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Сюбаевым В.Ф. в установленном порядке, о чем имеется свидетельство. (дата обезличена) истцом были получены технические условия на проектирование электроснабжения кафе. С соблюдением необходимых согласований осуществлено строительство воздушной линии электропередачи с КТП, протяженностью 66 метров (данные обезличены). Впоследствии сооружение было допущено к эксплуатации и начато ее использование. Объект поставлен на кадастровый учет с присвоением номера (номер обезличен). (дата обезличена) место расположения спорного сооружения было согласовано с Новоликеевской сельской администрацией. В настоящее время собственником земельного участка, на котором расположена часть принадлежащего истцу сооружения, является Пьянов А.В. Указанное обстоятельство лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на спорное сооружение в установленном законом порядке, в связи с чем Сюбаев В.Ф. обратился с иском в суд.
Представитель истца Сюбаева В.Ф., действующий по доверенности, в судебном заседании заявленное требование поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить.
Ответчики - Администрация Кстовского муниципального района, Пьянов А.В., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не сообщили, об отложении не ходатайствовали. Пьянов А.В. направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что спора по иску между ними не имеется.
Третье лицо - Управление Росреестра по Нижегородской области, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, уважительных причин неявки не сообщило, об отложении не ходатайствовало.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела по иску Сюбаева В.Ф. в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд находит заявленные Сюбаевым В.Ф. исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем признания права, в том числе права собственности на объекты недвижимости.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Статья 213 ГК РФ устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Судом установлено, что по Сюбаев В.Ф. является собственником торгового павильона, расположенного по адресу: (адрес обезличен), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
В целях электроснабжения указанного объекта истцом возведена высоковольтная линия с КТП (номер обезличен), которая введена в эксплуатацию. Истцом с ОАО «А.» разграничены балансовая принадлежность электрических сетей и эксплуатационная ответственность сторон.
(дата обезличена) КО НФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» был выдан технический паспорт на сооружение, согласно которому высоковольтная линия с КТП (номер обезличен) расположена по адресу: (адрес обезличен), протяженностью 66 м., год ввода в эксплуатацию (дата обезличена).
Спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера (номер обезличен).
Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), принадлежащем на праве собственности Пьянову А.В. (дата обезличена) собственником принято Решение о разделе указанного земельного участка на два. (дата обезличена) выделенный земельный участок под линией электропередач с КТП продан Сюбаеву В.Ф. по договору купли-продажи, (дата обезличена) документы о переходе права собственности сданы на государственную регистрацию.
При указанных обстоятельствах, учитывая, что спорный объект недвижимости не имеет признаков самовольной постройки, в настоящее время расположен на земельном участке, приобретенном истцом в собственность по возмездному договору, споров между сторонами по данному сооружению не имеется, суд не находит оснований для отказа Сюбаеву В.Ф. в иске и считает необходимым его исковые требования удовлетворить.
На основании изложенного выше, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Сюбаева В. Ф. к Администрации Кстовского муниципального району, Пьянову А. В. о признании права собственности на сооружение удовлетворить.
Признать за Сюбаевым В. Ф., (данные обезличены), право собственности на сооружение - высоковольтную линию с КТП (номер обезличен), кадастровый номер (номер обезличен), протяженностью 66 м., назначение - электроснабжение, расположенную по адресу: (адрес обезличен).
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кстовский городской суд.
Судья
Кстовского городского суда Кондратьев И.Ю.

Упрощенный порядок регистрации линейных объектов.

В Гос. Думе представлен проект федерального закона, серьезно облегчающего жизнь значительной части наших граждан. Речь о тех, кто живет за городом и нуждается в связи, электричестве, газе. ⠀

Закон облегчит оформление необходимых документов при прокладке коммуникаций к загородным домам. К линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и прочие подобные сооружения.

Сегодня законодательство учитывает ремонт и обслуживание тех линий связи или электропередачи, которые уже есть в наличии. Но построить новые тяжело, а узаконить еще труднее. При прокладке таких сетей необходимо оформлять землю под их объектами.
⠀
По словам Виктории Абрамченко (зам. министра экономического развития), сегодня сложилась следующая система: значительная часть линейных объектов строится с нарушением установленного порядка. Срок оформления участков под их строительство может растянуться до двух лет. В то время как сетевые организации, занимающиеся реконструкцией объектов для технологического присоединения потребителей, обязаны уложиться в срок до 4 месяцев. ⠀

Документ предусматривает возможность размещения линейного объекта на условиях публичного сервитута без образования земельного участка, постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. ⠀

Законопроект направлен на развитие института публичного сервитута, который и сегодня есть в законодательстве. Но в настоящее время он может применяться только для ремонта линейных объектов. Оформить участок для нового объекта инфраструктуры в сложившейся застройке практически невозможно. Публичный сервитут позволяет оперативно решить проблемы инфраструктурной обеспеченности таких территорий. ⠀

Законопроект запрещает устанавливать публичные сервитуты на садовых, огородных и дачных участках, а также на участках, предназначенных для индивидуальной.застройки. Но это можно сделать, если сами граждане придут к такому решению, например, к решению о газификации садоводческого товарищества.

Другие новости в январе ↓

Понятие линейного объекта содержится в Градостроительном кодексе РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, в Федеральном законе от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под линейными объектами следует понимать линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно п.6 ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» к линейным объектам относятся дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы,железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство прямо не называет линейные объекты объектами недвижимого имущества, в связи с чем в практике встречаются различные суждения по указанному вопросу, в частности, имеются судебные акты, когда судом линейные объекты - линии электропередач не признаются в качестве объектов недвижимого имущества.

Однако представляется, что вопрос отнесения линейных объектов к объектам недвижимого имущества не должен вызывать сомнений. Исходя из общего понятия недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует, что основными критериями отнесения объекта к недвижимому имуществу являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Линейные объекты, исходя из составляющих их элементов, соответствуют указанным критериям.

В настоящее время обращения владельцев линейных объектов за государственной регистрацией права собственности стали распространенным явлением.

Обозначились и проблемы, связанные с невозможностью осуществления регистрации права собственности в связи с отсутствием всех необходимых документов.

В связи с отнесением линейных объектов к недвижимому имуществу регистрирующие органы указывают на то, что оформление права собственности на такие объекты требует соблюдения тех же норм, что и при оформлении любого объекта недвижимого имущества.

В связи с чем в целях исключения признания построенных объектов самовольной постройкой требуют предоставления документов, подтверждающих отвод земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с нормами земельного законодательства, а также - разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (или акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта), полученные в соответствии с нормами законодательства о градостроительной деятельности.

При этом нельзя не отметить, что вопрос о необходимости получения и предоставления на государственную регистрацию права собственности на вновь созданные линейные объекты документов об отводе земельного участка для их строительства остается до настоящего времени дискуссионным вопросом среди территориальных органов Управления Федеральной регистрационной службы.

Позиция регистрирующих органов, требующих предоставления таких документов, понятна, поскольку она исходит из того, что действующим законодательством не установлено каких-либо исключений для линейных объектов, равно как и особого порядка землепользования при осуществлении строительства и ввода в эксплуатацию построенных линейных объектов.

Однако, как это часто имело место на практике, не всегда такие документы оформлялись собственниками линейных объектов. Это объясняется, в том числе, и значительной протяженностью линейных объектов и прохождению их по большому количеству земельных участков, имеющихразличных собственников и различный правовой режим.

Иногда для строительства линейного объекта получались такие документы, как разрешение на вскрытие земляной поверхности, разрешение на разрытие и др., что не соответствует положениям о предоставлении земельных участков для строительства согласно норм земельного законодательства и представляет в настоящее время сложности при оформлении права собственности на построенные линейные объекты.

Также остается весьма актуальным и в настоящее время однозначно законодательно не разрешенным вопрос оформления землепользования под уже построенными и находящимися в эксплуатации линейными объектами.

Как известно, Земельный кодекс РФ предоставляет исключительное право собственникам зданий, строений, сооружений на приобретение земельных участков под указанными объектами в собственность или в аренду.

ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» также предусматривает, что юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность

Однако значительная протяженность линейных объектов, принадлежность земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов, различным собственникам и владельцам, невозможность использования таких участков для иных целей, ставит вопрос о целесообразности выкупа таких земельных участков или оформления права аренды на них.

Представляется, что приобретение права аренды или права собственности собственникам линейных объектов целесообразно осуществлять на отдельные участки, на которых расположены, например, опоры для линий электропередач, выходы на поверхность для подземных газопроводов и т.д.

Объединение таких небольших по площади участков (обособленных участков) ранее называлось единым землепользованием. В настоящее время такие участки именуют многоконтурным земельным участком. При этом все контуры границ многоконтурного земельного участка должны располагатьсяна территории одного муниципального образования или на территории одного населенного пункта (при этом допускается нахождение участка в разных кадастровых кварталах).

Образованные таким образом многоконтурные земельные участки под указанными составляющими линейных объектов можно приобретать в собственность или оформлять в аренду.

По всей же трассе линейного объекта устанавливаются охранные зоны, в пределах охранных зон - особые условия использования земельных участков, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов.

Порядок установления, размеры охранных зон, иные вопросы определяются различными нормативными актами, регулирующими отдельные виды линейных объектов (например, Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей").

При этомв связи с тем, что в указанной ситуации имеет место частичное ограничение прав собственников земельных участков в их использовании, представляется, что право землепользования собственникам линейного объектанадлежит оформлять с использованием сервитута (права ограниченного пользования земельным участком).

Так, в п. 28 Постановления Правительства РФ от 20 ноября 2000 г. N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей" говорится, что для обеспечения доступа в охранную зону газораспределительной сети эксплуатационная организация при необходимости заключает в установленном порядке с собственниками, владельцами или пользователями смежных земельных участков договоры временного пользования земельными участками или договоры установления сервитута.

А в п.16 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» указывается, что доступ к объектам электросетевого хозяйства для их эксплуатации и плановых (регламентных) работ осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Действующим законодательством предусматривается установление как частного, так и публичного сервитута. При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, то есть соглашениемо сервитуте, а публичный сервитут - законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Публичные сервитуты могут устанавливаться, в частности для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры.

Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Следует отметить, однако, что на сегодняшний день сервитуты не находят должного применения в указанной сфере, и одной из причин, сдерживающих процесс оформления сервитутов, является то, что установление частных сервитутов предполагает заключение соответствующих договоров с конкретными лицами, а поскольку линейные объекты имеют очень большие протяженности и зачастую проходят по землям множества собственников земельных участков, то вопрос по установлению сервитутов может занять довольно длительный промежуток времени, при этом с кем-то из собственников, возможно, не удастся прийти к соглашению, что потребует разрешения вопроса в судебном порядке. Кроме того, отсутствие зарегистрированного права собственности на земельные участки, на которые предполагается установление сервитута, также сдерживает процесс оформления сервитутов.

В целом необходимо отметить отсутствие специального регулирования вопросов применения сервитутов в сфере оформления отношений землепользования под линейными объектами.

Старший юрист ЗАО «Сибирская юридическая компания»

Тимошенко Инна Анатольевна

В настоящее время вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на линейные (линейно-протяженные) объекты, являются весьма актуальными.

Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима было связано с принятием в частности таких нормативно-правовых актов как Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Методика и порядок технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества появились лишь с принятием . До появления на свет этого Положения правообладатели такого имущества не имели возможности зарегистрировать свое право при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов.

Примечательно в этой связи, что изменения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), отражающие особенности линейных объектов, такие, например, как протяженность, были внесены только в конце 2006 г. – Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 № 710.

В первом случае речь идет о линейных объектах, созданных и введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона о регистрации.

Закона о регистрации содержит открытый перечень оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике в качестве правоподтверждающих документов заявителями в регистрирующий орган в этом случае представляются планы приватизации. В последних порой отсутствуют либо не совпадают с документами технического учета наименования, адреса, иные сведения, подлежащие внесению в ЕГРП в отношении линейных объектов.

Тем не менее, государственный регистратор, для осуществления государственной регистрации заявленных прав, должен убедиться в их бесспорности и в соответствии описания объекта недвижимого имущества в плане приватизации тому объекту недвижимого имущества, права на который заявлены и который описан в техническом документе, представленном на государственную регистрацию. Данные документы должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Для устранения подобных оснований для приостановления заявители представляют в регистрирующий орган различные разъясняющие справки, выдаваемые в том числе органами местного самоуправления или Администрацией Новосибирской области.

Однако подобные документы не могут являться достаточным основанием для государственной регистрации, поскольку названные органы не наделены полномочиями устанавливать и (или) подтверждать права на недвижимое имущество за конкретным лицом. Подобной юрисдикцией обладают только суды.

Кроме того, если имело место отчуждение линейного объекта, указанного в плане приватизации, иному лицу, то возможно представление решения суда о переходе права собственности на такой объект с характеристиками, содержащимися в документах технического учета.

В случае если в сроки, предусмотренные Законом о регистрации, заявитель не представит дополнительных доказательств наличия оснований для государственной регистрации заявленных прав, то государственным регистратором прав принимается решение об отказе в ее проведении, как правило, на основании абзацев 4, 8, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

При оформлении прав на созданные после вступления в силу Закона о регистрации линейно-протяженные объекты заявители также сталкиваются с рядом сложностей.

– акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (нормы законов и подзаконных актов, регулирующих данные правоотношения, применяются государственными регистраторами исходя из момента осуществления строительства соответствующих объектов и особенностей таких объектов);

– документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством (разрешение на разрытие, гарантийное обязательство, представляемые некоторыми заявителями, такими документами не являются).

Неслучайно, при обсуждении вопроса онеобходимости представления землеотводных документов при государственной регистрации права собственности на вновь созданные линейные объекты недвижимого имущества, только 13 из 23 территориальных органа Росреестра посчитали, что предоставление в регистрирующие органы надлежащим образом оформленных документов об отводе земельного участка является обязательным.

Специфика линейных сооружений состоит в их достаточной протяженности и прохождении по значительному количеству земельных участков, имеющих различных собственников и правовой режим.

В этой связи большой интерес представляет Постановление Федерального арбитражного суда северо-западного округа от 16 января 2009 г. по делу N А56-49891/2007. Как следует из его описательной части Закрытое акционерное общество «Бинар» (далее – Общество) обратилось за государственной регистрацией права собственности на тепловую сеть. В качестве правоустанавливающих документов Обществом в регистрирующий орган были представлены Ордер Государственной административно-технической инспекции Правительства Санкт-Петербурга на производство плановых работ и Акт от 08.10.2003 г. приемки в наладочную эксплуатацию тепловой сети.

Согласно пункту 1 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (1998 года), действовавшего в период осуществления строительства объекта, разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

В соответствии с пунктом 9 той же статьи разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Спорный объект представляет собой линейно-протяженный объект, проходящий через территорию общественного пользования, по которой пролегает транспортная коммуникация городского значения. Земельный участок, где находится тепловая сеть, относится к территории общественного пользования. Поскольку такие территории не могут быть включены в земельный участок, образуемый как самостоятельный объект земельных отношений, отсутствует необходимость в отводе земельного участка.

Признавая документы, представленные на государственную регистрацию права, достаточными для проведения регистрации, суды исходили из того, что согласно нормативным правовым актам, действовавшим в период строительства тепловой сети, вопросы прокладки инженерных коммуникаций входили в компетенцию вышеуказанной Инспекции, а приемка таких объектов в эксплуатацию производилась комиссией, назначаемой заказчиком.

Вместе с тем, при обжаловании схожих отказов в государственной регистрации прав на линейные объекты, вынесенных государственными регистраторами Управления, суды полагали законными требованиями об обязательности представления в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок.

Список литературы

О признании права собственности на линейное сооружение - ВЛЭП

Установил:

Решил:

Упрощенный порядок регистрации линейных объектов.