Бухгалтерия 

Понятие договора найма жилого помещения. Понятие и виды договора найма жилого помещения Договор найма жилого помещения понятие виды форма

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
  • плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

  • передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
  • принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  • обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

  • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  • сдавать жилое помещение в поднаем;
  • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  • осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды: ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором коммерческого найма жилого помещения и договором найма специализированного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения - при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения - при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Форма: И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1,2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий. В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК). По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК). В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и

1. Определение. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
2. Сущность и значение. Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника. Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.
Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора. В то же время гражданским правом, исходя из принципа равенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права.
В свою очередь из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.
Договор найма жилого помещения является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонним.
3. Субъекты. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.
Постоянно проживающие с нанимателем граждане (не обязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.
4. Форма. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.
5. Существенные условия и содержание. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:
- изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);
- признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.
Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общему правилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.
Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.
Условия пользования помещением. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества собственников квартир. Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.
Отношения между сопользователями. Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.
При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель в любое время может быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или выбытия нанимателя его место занимает один из сопользователей с согласия всех других сопользователей.
Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарную ответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.
Не будут являться сопользователями временные жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.
6. Прекращение. Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:
- по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
- в судебном порядке по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;
- в судебном порядке по требованию наймодателя - при допущении нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.
При расторжении договора долгосрочного найма суд может предоставить нанимателю срок не более одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если нанимателем необходимые меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

Еще по теме § 2. Договор найма жилого помещения:

  1. Вопрос_71. Договор социального найма жилого помещения: понятие и признаки договора; понятие жилого помещения; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и порядок заключения; порядок расторжения и выселения; цена.

Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации в гл.

2 ("Права и свободы человека и гражданина"), провозглашающей, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

В ГК РФ (глава 35) выделяется два вида договора найма. В теории их называют коммерческий и социальный.

Следует отметить, что гл.35 ГК РФ, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые данное обстоятельство получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

Во-первых, для таких соглашений предусмотрена письменная форма (ст.674 ГК РФ). Важно отметить тот факт, что несоблюдение письменной формы данного договора не влечет его недействительности. Согласно ст. 162 ГК РФ данное обстоятельство лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. К тому же, отличие от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст.675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретать становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить его оплату (п.1 ст. 671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, к формированию обязанностей наймодателя ГК РФ подходит дифференцировано. Так, наряду с общими обязанностями,

распространяющимся на любые жилые помещения, отдельно выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах, К общим обязанностям относятся, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. К специальным обязанностям наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, следует отнести обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Так же не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.676 и п.2 ст.681 ГК РФ).

В-пятых, в ст. 680 ГК РФ закреплено право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласия и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК РФ ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст.685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

При определении порядка пользования общим имуществом в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиция. Согласно первой - порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, статья 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования общим имуществом можно, применив аналогию закона (статью 247 ГК РФ).

В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма - договор найма специализированного жилого помещения. На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а подвиду договора социального найма т.к. данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ; данный договор более подробно будет рассмотрен в пункте 1.7.8 данного раздела.

Договор найма жилого помещения - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами РФ права на жилище в современных условиях, является форма путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений. Указанному договору в ГК посвящена отдельная глава, называемая «Наем жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ).

В жилищном законодательстве Жилищный кодекс РСФСР, и др. тоже говориться о договоре найма жилого помещения, однако здесь речь идет о «договоре социального найма жилого помещения», который регулируется жилищным законодательством. ГК, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения, указывает, что отношения по социальному найму жилых помещений регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством и лишь некоторыми нормами ГК (они перечислены в п. 3 ст. 672 ГК).

Понятие «договора коммерческого найма жилого помещения» в большинстве своем используется в юридической литературе и законодательстве РФ. Однако, название данного договора, в котором преобладает коммерческая составляющая, т.е. извлечение дохода от использования жилья, и принижается другая составляющая - использование жилья для проживания гражданина на основании гражданско-правового договора, представляется не бесспорным, так как в гл. 35 ГК РФ установлены общие правила, касающиеся сдачи жилья в наем, в том числе в случаях его социального найма жилого помещения. Из этого можно сделать вывод, что и последний должен иметь коммерческую направленность, что не соответствует действительности.

Помимо двух (коммерческого и социального) договорах найма жилого помещения, в юридической литературе выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Полагаю, что наибольший интерес должны представлять именно эти два договора (коммерческий и социальный) жилого помещения, поскольку о них говорит гражданское и жилищное законодательство, остальные можно считать производными от них.

Виды договора найма жилого помещения

Повторюсь, что законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. Считается, что договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. (606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Законодательная характеристика договора как социального найма подчеркивает его отличие от частного, или, как его еще называют, коммерческого найма жилого помещения, правовой регламентации которого посвящена в целом глава 35 Гражданского кодекса, и указывает на публично-правовую природу рассматриваемого института, который не вписывается в классические, частноправовые категории гражданского права.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики; ст. 671 ГК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов независимо от площади жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, а именно: социальный договор, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Это термин уже употреблялся с ГК РСФСР 1964 г. в разделе «Наем жилого помещения»». Но основные его параметры определялись пока еще действующем ЖК РСФСР 1984 г.

Новый Гражданский Кодекс РФ не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства. Ст. 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта - ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Так, в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды ВОВ и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Фелерации, Герои Советсткого Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан, многие из кокторых одновременно имеют право и на жилищные льготы различного характера..

В РФ предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления жилья в муниципальном и государственном жилищном фондах перечисленным категориями граждан Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» п. 28. Одобрены Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Программа социальных реформ в РФ на период 1996-2000 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1997 г. № 222. Раздел Х «Реформы в отраслях социальной сферы», подраздел «Жилищная сфера» // СЗ РФ. 1997. № 10. Ст. 1173., хотя в сложной ситуации преодоления в стране финансового и экономического кризиса государственная программа строительства жилья значительно сокращена, объемы ввода его в эксплуатацию сократились, в связи с чем очередь на получение жилья из фонда социального использования увеличилась. Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья по договору социального найма в силу различных причин, включая необходимость предоставления особых государственных гарантий социального обеспечения отдельным категориям граждан, продолжает оставаться объективно необходимым.

Необходимым условием для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищным законодательством субъектов РФ. Например, Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствующих нормативных актах.

При этом в юридической литературе в качестве основных предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма выделяются помимо нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий, также постоянное проживание в данном населенном пункте, размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой. Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливаются субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Несмотря на очевидный упомянутый бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государственным или муниципальным предприятием, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Правило ст. 674 ГК РФ распространяется и на договор социального найма жилого помещения (ст. 672 п. 3 ГК РФ), оно императивно, однако несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на показания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда была приведена, в частности в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФРС 1984 г. письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину и право пользования жилым помещением.

Следует подчеркнуть, что в самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намеренны проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК, п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя по обязательства, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Нельзя не признать, что содержание договора социального найма определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Это касается и нормы предоставления жилой площади, и нормативов квартплаты и платы за коммунальные услуги, и социальной нормы общей площади жилья для предоставления гражданами компенсаций (субсидий) в жилищно-коммунальной сфере. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено.

Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере. Участие в договоре собственника жилья проявляется опосредованно - через участие соответствующей жилищно-эксплуатационной организации.

Наймодатель (орган местного самоуправления (МСУ) и муниципальные организации - в отношении муниципального жилищного фонда, государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя, своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК, ст. 67, 85 ЖК). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ЖК, Закон о приватизации жилищного фонда в РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК), подобное положение относят к важнейшей гарантии права граждан на жилище. Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального пользования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, выдача ордера на это помещение, заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Бессрочный характер договора социального найма (который уже упоминался выше) не следует путать с заключением договора на неопределенный срок. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ).

В публично-правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Повторюсь, по закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера это лицо должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами РФ. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения . До введения в действие части второй ГК в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. Более всего договор коммерческого найма жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет широко применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Порядок, условия заключения, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируются гл. 35 ГК РФ. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими явлются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование.

Договор коммерческого найма жилого помщеения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоверешеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложные юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основании ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договру коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики) в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность. Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальные наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем - на срок до одного года; б) долгосрочный наем - на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК). Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687 ГК). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помщения (ст. 688 ГК).

В современных условиях конституционное право граждан РФ на жилище может обеспечиваться не только путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади или путем предоставления жилья из частного, государственного, муниципального жилищных фондов в пользование на условиях коммерческого найма, но и в иных формах, например: получение жилого помещения в домах жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов, приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. Большинство из перечисленных правовых возможностей удовлетворения потребности граждан в жилье в той или иной степени существовало и ранее. Однако Конституциями СССР и РСФСР закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов в решении жилищных проблем граждан. Развитию же индивидуального жилищного фонда и жилищной кооперации отводилось незначительное место, чему государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила ограниченный и потребительский характер, а развитие и закрепление института частной собственности на жилые помещения длительное время отсутствовало вообще.

Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые от несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Соотношение договора коммерческого найма жилого помещения и договора сдачи жилья в аренду. В жилищном законодательстве предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) - арендодателем и арендатором (юридическим или физическим лицом) оформляются договором аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора предусмотрен ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 10, 54.1, 131 и др. Жилищного Кодекса РСФСР. Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991-1992 гг.) в период перехода страны к рыночным отношениям. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений - сдача жилья в аренду, и, следовательно, новый вид договора - договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящиеся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда - части этого жилищного фонда) где не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещений в аренду, то есть в коммерческих интересах.

Новый Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия «договор аренды жилого помещения» - ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК подчеркивается, что по договору аренды, жилое помещение предоставляется только юридическим лицами. Если анализировать нормы, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК и ГК, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. Поэтому мы должны исходить из того, что ГК «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.д.). Т.е. в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК, которые используются приоритетом по отношению к нормам других законов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК эти нормы должны соответствовать ГК.

Договор аренды является традиционным в гражданском законодательстве: ГК РСФСР 1964 г. он назывался «договором имущественного найма» (гл. 27); позднее, в конце 80-х и начале 90-х гг., правовой базой для договоров аренды имущества служили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (1989 г.) и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 г.), которые утратили силу в связи с введением в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 г.

В настоящее время отношения, касающиеся аренды (имущественного найма), урегулированы гл. 34 ГК РФ. Объектом аренды могут быть лишь индивидуально определенные или непотребляемые вещи, в том числе нежилые строения (помещения).

Между тем продолжают действовать соответствующие положения жилищного законодательства. Понятие договора аренды в жилищной сфере дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», где говориться о предоставлении в аренду недвижимости, включая жилые помещения. Однако, упоминание об аренде жилых помещений, как о самостоятельном договоре в жилищной сфере, впервые появилось в ЖК РСФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), в частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говориться об аренде жилых помещений физическими лицами (гражданами) и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), предоставление юридическим лицами жилых помещений в аренду предусматривалось только в для этих целей. В ст. 17 этого Закона установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше гражданское законодательство установило принципиальный подход к заключению договоров аренды на жилые помещения (говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). Т.о., в отношении граждан договор аренды заменен договором найма жилых помещений. Между тем, в жилищном законодательстве сохраняются устаревшие нормы, касающиеся данного вопроса. В этой связи по вопросу аренды жилых помещений необходимо внести соответствующие изменения в действующие акты жилищного законодательства (ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.).