Бухгалтерія 

Якщо раніше за термін виганяють з квартири. Порада дня. Що робити, якщо хазяїн квартири хоче вас виселити до кінця орендної угоди? Перевірити письмове повідомлення про розірвання

Хазяїн орендованої квартири раптом запропонував вам зібрати і якнайшвидше звільнити квартиру, хоча домовленість про оренду квартири була на більший термін? У яких випадках господар не може вигнати зі орендованої квартири раніше обумовленого періоду часу?

Матеріали на тему:

Все залежить від наявності договору оренди (найму) або його відсутності. Якщо договір найму(оренди) є і складений правильно, він стане вашою зброєю у суперечці про терміни оренди квартири.

Права наймача житлового приміщення:

  • жити в орендованому приміщенні;
  • подати до суду у разі невиконання господарем квартири.

Обов'язки господаря квартири, що орендується (ст.676):

  • передати наймачу вільне житлове приміщення у стані, придатному для проживання;
  • надавати або забезпечувати надання наймачу за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Договору немає

Є договір оренди житлового приміщенняне було підписано, і розписку про внесену орендну плату ви з господаря квартири не брали, на жаль, залишиться тільки з'їхати. Без найму вас можуть вигнати просто через плани, що змінилися, або тому що ви залили квітку в займаній квартирі. У цьому випадку домогтися від суду рішення про ваше проживання на термін, що обумовлювався при вселенні у квартиру, буде важко. Підтвердити документально факт оренди житла та його термінів нічим, крім як надати більше свідків, які бачили, як ви передавали господарю орендну плату та домовлялися про умови проживання.

Якщо господар орендованої квартири загрожує судом та іншими автомобілями, наприклад міліцією, сміливо. Суддя буде на вашому боці, якщо тільки орендодавцю не вдасться довести, що договір найму порушений саме вами.

Майте на увазі, якщо термін договору найму добігає кінця - орендодавець повинен вас попередити про відмову продовжити його за три місяці. Якщо ні ви, ні господар не подбали про продовження і термін його дії ось-ось закінчиться, виникає спірна ситуація, бо, якщо господар квартири не попередив про свої наміри, як повинен був, з юридичної точки зору договір вважається продовженим ( , стор 684) .

  • використання квартирантом або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, житлового приміщення не за призначенням або систематичного порушення ними прав та інтересів сусідів.

    • За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо протягом цього терміну орендар житла не вживе всіх необхідних заходів, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення.

    Між власниками бізнесу та власниками приміщень нерідко виникають конфлікти, внаслідок яких власник може вимагати звільнити приміщення. Винуватцем такої ситуації може бути як орендар, так і сам орендодавець.


    Якщо ви опинилися в такій ситуації, важливо пам'ятати, що незалежно від того, хто порушив умови договору, підприємець перебуває у більш виграшному становищі і може розраховувати щонайменше на відстрочку виселення до отримання рішення суду.


    Як поводитися в такій ситуації розповідає Леонід Тітов, юрисконсульт юридичної фірми Alta Via.

    Як захиститись від виселення?

    Цілком виключити ймовірність виселення, на жаль, не вдасться. Але добре складений договір оренди мінімізує ризик дострокової втрати права на користування приміщенням. Метою будь-якого договору має бути розробка адекватної системи стримувань та противаг, яка обмежить обидві сторони від зловживань.

    У договорі бажано чітко окреслити такі умови:

    • порядок зміни орендної плати, щоб зменшити ризик конфлікту через незгоду з розміром платежів;
    • порядок обміну юридично значущими повідомленнями (наприклад, погодження перепланування, здачі в суборенду тощо), щоб надалі власник або орендар не могли посилатися на те, що будь-яке повідомлення отримано не вчасно або не отримано;
    • випадки, коли власник має право одностороннє розірвання договору аренды. Можливо встановити за ним безумовне право на таке розірвання, але при цьому передбачити виплату компенсації орендарю;
    • можливо, встановити заборону на розірвання договору орендарем в односторонньому порядку та передбачити неустойку за порушення цієї умови;
    • розумний термін, протягом якого орендар повинен залишити приміщення за умови дострокового розірвання договору.

    Як поводитися, щоб уникнути можливого конфлікту?

    Для цього необхідно чітко дотримуватися договірних відносин, дотримуватись вимог орендодавця щодо користування приміщенням. Узгоджувати з орендодавцем (а якщо погодження не передбачено договором - повідомляти про намір вчинити) ті чи інші дії з предметом оренди, наприклад:

    • передача до суборенди;
    • перепланування чи встановлення невіддільних поліпшень;
    • зміна декоративного вигляду вхідної групи;
    • установка рекламних конструкцій на фасаді будівлі або на вході.

    При цьому в жодному разі не можна постійно йти на поводу орендодавця. У разі якщо орендодавець висуває вимоги, не передбачені договором, необхідно делікатно письмово вказати йому на це, посилаючись на договір оренди.

    Що робити, якщо власник уже повідомив про намір розірвати договір оренди?

    Насамперед, орендар повинен зрозуміти мотивацію орендодавця. Це може бути як реакція на недобросовісні дії орендаря (затримка орендної плати, неузгоджене перепланування тощо), так і комерційний інтерес орендодавця, наприклад:

    • отримання більш вигідної пропозиції від третьої сторони;
    • блеф, який має на меті під час переговорів збільшити розмір орендної плати;
    • невідповідність запланованого доходу від оренди приміщення реальної ситуації;
    • різка зміна ситуації на ринку нерухомості тощо.

    У деяких випадках під час переговорів можна досягти більш вигідних умов, в інших краще домовитися про дострокове розірвання або підвищення орендних платежів. Завжди можна продумати план відступу, почати пошук іншого приміщення для оренди. Головне в жодному разі відразу не розпочинати конфлікт з орендодавцем і не вчиняти необдуманих дій.

    Як правильно вести досудові переговори?

    У будь-якому договорі оренди зазвичай міститься формулювання: «Сторони намагатимуться вирішити будь-яку конфліктну ситуацію шляхом переговорів…». Це формулювання фактично зобов'язує власника та орендаря до звернення до суду дотриматися претензійного порядку врегулювання конфлікту. Зазвичай жодна із сторін не зацікавлена ​​в судовій тяжбі, оскільки це дуже затратно і часто не дозволяє досягти потрібного результату.

    Під час переговорів необхідно чітко позначити свою позицію. При цьому обов'язково потрібно пропонувати різні варіанти для врегулювання спору та отримання бажаного результату. Метою переговорів у будь-якому випадку є можливість уникнути судового процесу і при цьому досягти наміченого результату.

    У якому разі краще без додаткового конфлікту залишити приміщення, що орендується?

    Є випадки, коли краще без зайвих питань залишити приміщення:

    • орендар сам порушив договір оренди;
    • орендодавець пропонує вигідну компенсацію за розірвання договору;
    • орендар має альтернативне приміщення для подальшої роботи;
    • у ході переговорів вдалося досягти компромісу, орендодавець згоден виконати низку умов або «вибачити» орендарю порушення.

    Як правильно передати приміщення власнику, який відмовляється його приймати?

    Часто проблеми виникають, коли сторони вже домовилися про дострокове повернення приміщення з оренди, за безпосередньої передачі його за актом приймання-передачі. При передачі приміщення орендар повинен домовитися з орендодавцем про день передачі та привести приміщення у стан, що обумовлювався під час укладання договору.

    Якщо власник відмовляється прийняти приміщення з причини, з якою не погоджується орендар, необхідно:

    • в односторонньому порядку підписати акт приймання-передачі;
    • постаратися зняти процес передачі на фото чи відео;
    • ключі та підписаний в односторонньому порядку акт направити орендодавцю поштою на адресу, зазначену у договорі.

    Ці дії дозволять надалі довести своєчасне повернення приміщення, що стане підставою для ненарахування додаткової орендної плати.

    Що робити, якщо орендодавець перешкоджає доступу до приміщення, наприклад, змінив замки?

    Такі ситуації виникають нерідко і здебільшого мають вагомі причини. Якщо це сталося, суд, швидше за все, є неминучим, тому необхідно постаратися отримати доступ до приміщення.

    Порядок дій залежить від причин, але у будь-якому випадку необхідно підготувати претензію, яка містить чіткі вимоги та пропозиції до орендодавця, такі як:

    • вказати умови, які необхідно виконати орендарю для повернення доступу до приміщення;
    • вказати можливість стягнення збитків/неустойки за невикористання приміщення за призначенням;
    • запропонувати спосіб вирішення конфлікту.

    Найчастіше власник блокує доступ до приміщення через грубе порушення орендарем своїх обов'язків за договором. І всі випадки, коли орендодавець має на це право, мають бути зазначені у договорі. Якщо в ньому немає таких умов, то дії орендодавця незаконні і можуть бути оскаржені.

    Як підготуватися до судового процесу із власником?

    Якщо в ході переговорів так і не вдалося дійти порозуміння, на випадок судового процесу слід зібрати документи, які доводять дотримання орендарем умов договору.

    Зазвичай він виглядає приблизно так:

    • документи, що підтверджують узгодження певних дій із приміщенням;
    • документи, що підтверджують своєчасну оплату (якщо на час виникнення конфлікту була заборгованість, рекомендується її погасити);
    • документи, що містять інформацію про досудові переговори (претензії, повідомлення тощо);
    • документи, що підтверджують спроби повернути приміщення орендодавцю.

    Найважливішим документом для заперечення позиції орендодавця є досудова експертиза, яка підтверджує чи заперечує спірні моменти. Ці документи підтверджують сумлінні наміри орендаря та дозволяють довести суду його зацікавленість у вирішенні конфлікту.

    Якщо в результаті дій власника зазнаю збитків, чи можна це довести і отримати компенсацію?

    Так можливо. Для цього необхідно у договорі чітко фіксувати, у яких випадках орендар має право на компенсацію збитків. Крім того, можна встановити граничний розмір збитків, які зобов'язаний компенсувати орендодавець у тих чи інших випадках.

    Якщо у договорі немає таких умов, довести розмір збитків досить складно. Але щоб мати шанс на позитивний результат, необхідно докладно фіксувати всі збитки як реальні, так і втрачену вигоду.

    Олександр, Виселити і розірвати договір можна лише через суд.

    Тому, якщо прийде господар із дільничним, то показуйте йому договір, тоді він також і піде. Насильно виселити Вас ніхто не має права!

    Стаття 675 ЦК України. Збереження договору найму житлового приміщення під час переходу права власності на житлове приміщення

    Перехід права власності на житлове приміщення, що займається за договором найму, не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. У цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.

    Стаття 684 ЦК України. Переважне право наймача на укладення договору новий термін

    Після закінчення терміну договору найму жилого приміщення наймач має переважне право на укладення договору найму жилого приміщення на новий строк.

    Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін.

    При погодженні умов договору наймач немає права вимагати збільшення кількості осіб, які з ним проживають за договором найму житлового приміщення.

    Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення терміну договору з наймачем уклав договір найму житлового приміщення з іншою особою, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, заподіяних відмовою поновити з ним договір.

    1. Наймач житлового приміщення має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.

    2. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках:

    невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлено триваліший термін, а при короткостроковому наймані у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу;

    руйнування чи псування жилого приміщення наймачем чи іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

    За рішенням суду наймачеві може бути надано строк не більше року для усунення ним порушень, які служили підставою для розірвання договору найму жилого приміщення. Якщо протягом визначеного судом строку наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном не більше року.

    3. Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої із сторін у договорі:

    КонсультантПлюс: Примітка.

    Постановою Уряду РФ від 28.01.2006 N 47 затверджено Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції.

    якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі аварійного стану;

    в інших випадках, передбачених житловим законодавством.

    4. Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача необхідність усунення порушення.

    Якщо наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житлове приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення. У цьому випадку застосовуються правила, передбачені абзацом четвертим пункту 2 цієї статті.

    Виселятиме, через суд - відстоюйте свої інтереси, закон на Вашій стороні.