Dzīvojamo telpu īres koncepcija un veidi. Dzīvojamās telpas īres līguma jēdziens. Īrnieka un viņa ģimenes locekļu izlikšanas gadījumi

1. Definīcija. Dzīvojamās telpas īres līgums ir līgums, ar kuru viena puse (īrnieks) apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par maksu par valdīšanu un lietošanu dzīvošanai tajā (Civillikuma 671. pants). Krievijas Federācijas).
2. Būtība un nozīme. Vēsturiski dzīvojamā īpašuma īrēšana ir nomas veids. Tāpat kā ar īrēšanu, arī dzīvojamās telpas izīrēšana ir telpu īpašnieka tiesību izmantot tiesības rīkoties ar savu īpašumu, un īrnieka tiesības ir dzīvojamās telpas apgrūtinājums, mainoties īpašniekam. Taču turpmākā attīstība ir novedusi pie tādas dzīvojamās telpas īres līguma izolētības, ka likumdevējs pat neparedz tam īres līguma noteikumu pakārtotu piemērošanu.
Ar mājokļa īri saistīto attiecību atsevišķa tiesiskā regulējuma nepieciešamību rada to īpašā sociālā nozīme, kas izskaidro, piemēram, īrnieka preferenciālo stāvokli līguma laušanas brīdī. Tajā pašā laikā civiltiesības, balstoties uz pušu vienlīdzības principu, galvenokārt regulē dzīvojamo telpu komercīri. Uz dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu (valsts un pašvaldības dzīvojamā fondā sociālajai lietošanai) attiecas tikai atsevišķi civiltiesību noteikumi, taču kopumā šādu līgumu regulē mājokļu tiesību normas.
Savukārt no mājokļu likuma uz dzīvojamo telpu īres līgumu tika pārceltas, piemēram, prasības par dzīvojamo telpu kopējās platības normu uz vienu cilvēku.
Mājokļa īres attiecību patstāvīgo raksturu nosaka arī dzīvojamās telpas paredzētais mērķis. Līdz ar to juridiskās personas nevar būt īrnieki saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu - tām tiek nodrošinātas dzīvojamās telpas saskaņā ar citiem līgumiem (īre), un juridiskai personai telpas jāizmanto tikai pilsoņu dzīvesvietai.
Dzīvojamās telpas īres līgums ir:
- vienprātīgs;
- kompensēts;
- divpusējs.
3. Priekšmeti. Iznomātājs var būt dzīvojamās telpas īpašnieks vai viņa pilnvarota persona. Tikai pilsonis darbojas kā darba devējs.
Pilsoņiem, kuri pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku (ne obligāti ģimenes locekļiem!), ir vienādas tiesības ar īrnieku izmantot dzīvojamo telpu. Šos pilsoņus sauc par līdzlietotājiem.
4. Veidlapa. Dzīvojamo telpu īres līgums tiek noslēgts vienkāršā rakstiskā formā.
5. Būtiski noteikumi un saturs. Īres līguma priekšmets ir dzīvojamās telpas, kurām jābūt:
- izolēts (dzīvoklis daudzdzīvokļu mājā, dzīvojamā mājā, dzīvokļa vai dzīvojamās mājas daļa ar atsevišķu ieeju);
- atzīts par piemērotu dzīvošanai visu sezonu atbilstoši mājokļu likumdošanas prasībām.
Līgums tiek slēgts uz noteiktu laiku. Līguma maksimālais termiņš nedrīkst pārsniegt 5 gadus, ja nav noteikta termiņa, līgums tiek uzskatīts par noslēgtu uz 5 gadiem. Ir īstermiņa (uz laiku līdz vienam gadam) un ilgtermiņa (no viena līdz pieciem gadiem) darbā pieņemšana. Beidzoties ilgtermiņa līgumam, īrniekam ir pirmpirkuma tiesības slēgt līgumu uz jaunu termiņu. Savu pirmpirkuma tiesību pārkāpuma gadījumā īrniekam ir tiesības prasīt līguma ar jauno īrnieku atzīšanu par spēkā neesošu un (vai) zaudējumu atlīdzināšanu.
Samaksa par dzīvojamām telpām tiek noteikta, pusēm vienojoties, bet ne lielāka par maksimālo summu, ja tā noteikta saskaņā ar likumu. Parasti vienpusējas maksas lieluma izmaiņas nav pieļaujamas. Samaksa par dzīvojamām telpām tiek maksāta līgumā noteiktajos termiņos, un, ja nosacījumi nav noteikti - katru mēnesi. Komunālie maksājumi, ja līgumā nav noteikts citādi, netiek iekļauti maksājumā par dzīvojamo telpu un tos maksā īrnieks patstāvīgi.
Iznomātājam ir pienākums nodot īrniekam valdījumā un lietošanā bezmaksas (likumīgi un faktiski) dzīvojamās telpas dzīvošanai piemērotā stāvoklī.
Īrniekam ir pienākums laikus samaksāt telpu nomas maksu un līguma izbeigšanas gadījumā telpas atbrīvot.
Telpu lietošanas noteikumi. Īrnieka pienākums ir nodrošināt dzīvojamās telpas drošību un uzturēt to atbilstošā stāvoklī. Parasti par dzīvojamo telpu kārtējo remontu atbild īrnieks, bet par kapitālo remontu – saimnieks. Dzīvojamo telpu pārkārtošana un rekonstrukcija bez izīrētāja piekrišanas nav pieļaujama. Ja telpas atrodas dzīvojamā (arī daudzdzīvokļu) mājā, tad namīpašnieka pienākums ir pienācīgi ekspluatēt ēku un nodrošināt inženierkomunikāciju nodrošinājumu, kā arī nodrošināt dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma remontdarbus. Dzīvojamās ēkas pāraprīkošana, ja tā būtiski maina dzīvojamās telpas lietošanas nosacījumus, nav pieļaujama bez īrnieka piekrišanas.
Izīrēsim. Ilgtermiņa īres gadījumā īrnieks ar izīrētāja piekrišanu uz laiku, kas nepārsniedz īres līguma termiņu, daļu vai visas īrētās telpas nodod lietošanā apakšīrniekam, ievērojot dzīvošanas nosacījumus. telpas standarti vienai personai. Prasību attiecībā uz apakšīrējamo telpu izolāciju nav. Īrnieks joprojām ir atbildīgs pret izīrētāju saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu. Apakšīrniekam nav pirmpirkuma tiesību slēgt līgumu uz jaunu termiņu. Dzīvojamās telpas apakšīres līgums ir reāls, apmaksāts, divpusējs.
Attiecības starp līdzlietotājiem. Ilgtermiņa īres līgumā jānorāda kopīrnieki. Līdzlietotājiem nav saistību pret izīrētāju: īrnieks ir atbildīgs par savām darbībām, kas pārkāpj līguma nosacījumus. Pārcelšanās uz pastāvīgu dzīvi citu pilsoņu dzīvojamās telpās tiek veikta ar namīpašnieka, īrnieka un visu līdzlietotāju piekrišanu. Šo personu piekrišana nav nepieciešama, ja darba devējs vai kāds no līdzlietotājiem ievāc nepilngadīgos bērnus.
Ilgtermiņa īres gadījumā ar iznomātāja piekrišanu īrnieku jebkurā laikā var aizstāt kāds no pilngadīgajiem līdzīrniekiem. Īrnieka nāves vai aiziešanas pensijā gadījumā viņa vietu ieņem viens no līdzlietotājiem ar visu pārējo koplietotāju piekrišanu.
Koplietotāji pēc iznomātāja paziņošanas var slēgt līgumu ar īrnieku, ka visi koplietotāji saskaņā ar līgumu ir atbildīgi pret īrnieku solidāri. Šajā gadījumā līdzlietotāji kļūst par līdzīrniekiem. Ilgtermiņa nomas gadījumā līdzīrnieki ar likuma spēku kļūs par līdzīrniekiem, ja pēc iepriekšējā īrnieka nāves (atsavināšanas) nevar vienoties par to, kurš no viņiem kļūs par jauno īrnieku.
Pagaidu iemītnieki, kuri uz laiku līdz sešiem mēnešiem dzīvo bez maksas dzīvojamās telpās, kas ievācas, vienojoties ar īrnieku un visiem koplietotājiem, iepriekš brīdinot namīpašnieku, nebūs koplietotāji.
6. Izbeigšana. Līguma laušana, papildus termiņa izbeigšanās gadījumiem, ir iespējama pēc tā izbeigšanas šādu iemeslu dēļ:
- pēc īrnieka pieprasījuma ar līdzlietotāju piekrišanu - jebkurā laikā ar rakstisku brīdinājumu izīrētājam trīs mēnešus iepriekš;
- tiesā pēc jebkuras puses lūguma - ja telpas vairs nav piemērotas pastāvīgai dzīvošanai vai ir sliktā stāvoklī;
- tiesā pēc izīrētāja pieprasījuma - ja īrnieks kavē telpu īres maksājumu (6 mēneši ilgtermiņa un 2 mēneši īstermiņa īrei); telpu iznīcināšanas vai bojāšanas gadījumā, kad par to atbild īrnieks; ar iepriekšēju brīdinājumu īrniekam, ja telpas tiek izmantotas citiem mērķiem vai sistemātiski tiek pārkāptas kaimiņu tiesības un intereses, kad par to atbild īrnieks.
Izbeidzot ilgtermiņa īres līgumu, tiesa var piešķirt īrniekam termiņu ne ilgāku par vienu gadu, lai novērstu pārkāpumus, kas bijuši par pamatu līguma laušanai. Ja īrnieks noteiktajā laikā neveic nepieciešamos pasākumus, līgumu izbeidz tiesa pēc atkārtota izīrētāja pieteikuma. Bet arī šajā gadījumā tiesa pēc darba devēja lūguma var atlikt sava lēmuma par līguma laušanu izpildi uz laiku ne ilgāku par gadu. Pilsoņu, kuri līguma izbeigšanas brīdī dzīvo telpās (īrnieku, līdzlietotāju, apakšīrnieku, pagaidu iemītnieku), izlikšana tiek veikta tikai ar tiesas lēmumu par viņu izlikšanu.

Vairāk par tēmu § 2. Dzīvojamās telpas īres līgums:

1. Jautājums_71. Dzīvojamo telpu sociālās īres līgums: līguma koncepcija un raksturojums; dzīves telpas koncepcija; subjekti (tiesības un pienākumi, atbildība); noslēgšanas forma un kārtība; izbeigšanas un izlikšanas kārtība; cena.

Pašreizējā likumdošana satur būtiskas atšķirības abu mājokļu īres līgumu noslēgšanas kārtībā. Tajā pašā laikā prasības līgumu formai abiem ir vienādas. Tas ļāva vienu un to pašu rakstu veltīt abiem līgumu veidiem. 674 Civilkodekss. Tas aprobežojas ar norādi, ka dzīvojamās telpas īres līgumi tiek slēgti rakstveidā. Ņemot vērā, ka vispārējais noteikums šajā sakarā (Civilkodeksa 161. pants) paredz, ka visi juridisko personu darījumi savā starpā un ar pilsoņiem tiek veikti vienkāršā rakstveidā, bet darījumi starp pilsoņiem, kuru summa vismaz desmit reizes pārsniedz minimālo summu. likumā noteikto samaksas apmēru darbs, izciešot 2. pantā noteiktās sekas. 162 Civilkodeksa jēga pašam iepriekš minētās normas iekļaušanas nodaļā. 35 attiecas uz to noteikumu paplašināšanu, kas noteikti 1. pantā. 162 Civilkodeksa par sekām mutiski noslēgtiem līgumiem par dzīvojamo telpu īri, kuros izīrētājs ir pilsonis, neatkarīgi no darījuma summas. Tas nozīmē, ka instrukciju trūkuma dēļ par īpašām sekām, ja tiek pārkāpti noteikumi par rakstveida formu Art. Civilkodeksa 674. pantu, slēdzot gan komerciālās, gan sociālās īres līgumu, pusēm nelabvēlīgās sekas tiek samazinātas līdz tiesību atņemšanai strīda gadījumā atsaukties uz liecībām, lai pamatotu pašu līgumu un tā nosacījumus. .

Saistībā ar dzīvojamo telpu īres līgumu slēgšanas metodēm jāņem vērā, ka no abiem līgumu veidiem uz vienu - komercnomas līgumu - attiecas vispārējais princips, kas nostiprināts 2008. gada 1. jūlija pantā. 421 Civilkodekss, - līgumu brīvība. Jo īpaši runa ir par to, ka izīrētājs un īrnieks noslēdz komercnomas līgumu pēc savas gribas: ne viena, ne otra puse nevar piespiest darījuma partneri noslēgt ar to līgumattiecības vai pieņemt piedāvāto. līguma noteikumi (nosacījums).

Komerciālās nomas līgumiem, kas noslēgti par dzīvojamām telpām, kas ir valsts vai pašvaldības īpašums, Krievijas Federācijas veidojošās vienības bieži vien apstiprina parauglīgumus.

Tādējādi ar Maskavas valdības 1997. gada 21. janvāra dekrētu tika apstiprināts “Parauglīgums par dzīvojamo telpu komerciālo nomu Maskavā”. Šāda veida līguma juridisko nozīmi nosaka Art. 427 Civilkodekss. Lai parauglīgums būtu tām saistošs, pusēm divreiz jāpauž sava griba, vienojoties, pirmkārt, par līguma noslēgšanu savā starpā un, otrkārt, iekļaujot tā tekstā atsauci uz parauglīgumu kā tādu vai tā individuālajiem noteikumiem. Ja šādas atsauces nav, līguma paraugs saskaņā ar Art. Civilkodeksa 5. pantu un 2. panta 2. punktu. Civilkodeksa 427. pants savā juridiskajā spēkā ir līdzvērtīgs uzņēmējdarbības paražām. Tas nozīmē, ka tajā ietvertie uzvedības noteikumi būs spēkā tikai tad, ja tiks aizpildītas nepilnības, kas radušās gan noslēgtajā līgumā, gan pusēm obligātajos tiesību aktos.

Civilkodeksa 35.nodaļa īpaši izceļ trīs dzīvojamo telpu īres komerclīguma nosacījumus, katram veltot atsevišķu pantu. Tas attiecas uz līguma priekšmetu, cenu (maksājuma summu) un termiņu.

Saskaņā ar 1. panta 1. punktu. 432 Civilkodeksa jebkurā līgumā viens no nosacījumiem - par priekšmetu, protams, tiek uzskatīts par būtisku. Attiecīgi attiecīgais līgums var tikt atzīts par noslēgtu tikai tad, ja tajā ir ietvertas pazīmes, kas pietiekami individualizē komercīres līguma ietvaros nodoto dzīvojamo telpu.

Īres līguma priekšmeta klauzulai jāatbild uz jautājumu, kuras dzīvojamās telpas izīrēt. Interese šajā ziņā joprojām var būt tāda pati. Līguma paraugs dzīvojamo telpu komercīrēšanai Maskavā. Viens no tā nosacījumiem paredz nepieciešamību līgumā norādīt telpu atrašanās vietu un tās lielumu. Īpaši noteikts, ka dzīvojamās telpas tehniskais stāvoklis, inventarizācijas vērtība, nolietojuma pakāpe un dzīvojamās telpas īpašības ir līguma neatņemama sastāvdaļa.

Atsevišķu ar subjektu saistītu datu neesamība šādā veidā var nozīmēt, ka nav panākta vienošanās par attiecīgo būtisko nosacījumu, un līdz ar to pats līgums netiek uzskatīts par noslēgtu.

Cenas nosacījums saistībā ar komercnomas līgumu ir aplūkots Art. 682 Civilkodeksa (“Samaksa par dzīvojamām telpām”). Turklāt norāde par dzīvojamo telpu nodrošināšanu “par maksu” ir ietverta definīcijā 1. pantā. Dzīvojamās telpas īres līguma, t.i., komercīres līguma Civilkodeksa 671. pantu, kā vienu no tā galvenajām pazīmēm.

Civilkodekss (682. panta 1. punkts) uzsver, ka dzīvojamās telpas maksas apmērs tiek noteikts komercnomas līgumā, pusēm vienojoties. Turklāt ar vienu ierobežojumu: ja likums nosaka maksimālo šādas maksas apmēru, līgumā norādītā cena nedrīkst to pārsniegt. No tā izriet, ka gadījumos, kad līgumcena ir augstāka par likumā noteikto maksimumu, attiecīgais nosacījums ir jāatzīst par spēkā neesošu ar 1999. gada 1. jūlija pantā paredzētajām sekām. 180 Civilkodeksa (“Darījuma daļas spēkā neesamības sekas”). Līdz ar to līgumu joprojām var uzskatīt par noslēgtu ar to, ka cenas nosacījums būs spēkā apmērā, kas vienāds ar likumā noteikto maksimumu. Tā kā līguma nosacījums par cenu, kas ir pretrunā ar likumu, ir ne tikai spēkā neesošs, bet nenozīmīgs, gadījumā, ja izrādās, ka īrniekam jau būs laiks veikt maksājumu, pamatojoties uz līgumā noteikto cenu, t.i. pārsniedzot likumā noteikto maksimumu, viņš saglabās tiesības piedzīt no iznomātāja cenas starpību. Šo pašu iemeslu dēļ ir jāatzīst, ka gadījumā, ja īrnieks ir veicis maksājumu, kaut arī mazākā apmērā, nekā noteikts līgumā, bet likumā noteiktās maksimālās robežās, namīpašnieks nevarēs pieprasīt, lai īrnieks tiktu pakļauts šiem nelabvēlīgajiem pārkāpumiem. sekas, kas paredzētas mājokļa apmaksas pienākumu pārkāpuma gadījumā.

Jānorāda, ka likumdevējs vēl nav izmantojis Civilkodeksā paredzēto iespēju un attiecīgi nav ieviesis maksimālo apmaksas limitu par komercīres līgumu paredzētajām dzīvojamām telpām.

Šobrīd pastāv speciāls noteikums, kas noteiktā veidā atrisina cenu jautājumu komercīres līgumā gadījumam, kad tā priekšmets ir dzīvojamās telpas valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu mājās. Paturot prātā kontroles noteikšanu par attiecīgo nosacījumu šādos līgumos, ir nepieciešams regulēt maksājumus par mājokli saistībā ar tiem. Atbilstošās funkcijas tiek uzticētas Krievijas Federācijas valdībai, Krievijas Federācijas veidojošo vienību izpildinstitūcijām un vietējai administrācijai (Krievijas Federācijas likuma "Par pamatiem" 18. pants).

No pirmā acu uzmetiena var šķist, ka Art. Civilkodeksa 682. pants (“maksājuma apmērs par dzīvojamo telpu tiek noteikts, pusēm vienojoties dzīvojamās telpas īres līgumā”) nozīmē, ka līguma nosacījums par cenu ir uzskatāms par būtisku. Tomēr šāds secinājums būtu nepareizs. Šādos gadījumos jāvadās pēc 3. panta 3. punkta. 424 Civilkodekss. Tas paredz, ka gadījumos, kad atlīdzības līgumā cena nav noteikta un to nevar noteikt, pamatojoties uz līguma noteikumiem, samaksa veicama “par to cenu, kas salīdzināmos apstākļos parasti tiek iekasēta par līdzīgām precēm, darbu vai darbu. pakalpojumi.” Tādējādi cenas klauzulas neesamība komercnomas līgumā ir viens no līguma trūkumiem, no kuriem iespējams izvairīties, un jau šī iemesla dēļ īres cenas nenorādīšana līgumā pati par sevi nenozīmē tā atzīšanu par nenoslēgtu. .

No tiem, kas sniegti Art. 424 normas Civilkodeksā paredz arī atsevišķus izņēmumus, kas vērsti uz atbilstošo seku pastiprināšanu. Kā piemēru var minēt cenas nosacījumu nekustamā īpašuma pārdošanas līgumā (Civilkodeksa 555. panta 1. punkts). Šādas situācijas pazīme likumā ir tāda, ka pati norma paredz: ja līgumā nav ietverts pušu rakstiski saskaņots cenas nosacījums, tas tiks uzskatīts par nenoslēgtu. Šādas norādes komercnomas līgumam Civillikumā nav.

Izejot no līgumu negrozāmības principa, Civilkodeksā ir noteikts vispārējs noteikums, saskaņā ar kuru līgumā noteikto samaksas par dzīvojamo telpu apmēru var mainīt tikai pēc pušu vienošanās, izņemot gadījumus, kas paredzēti līgumā. ar likumu vai līgumu (Civilkodeksa 682. panta 2. punkts). Iepriekš minētais noteikums atšķiras no vispārīgākā noteikuma, kas attiecas uz visiem līgumiem. Tas attiecas uz 2. panta 2. punktu. Civilkodeksa 424. pants, saskaņā ar kuru "cenas maiņa pēc līguma noslēgšanas ir atļauta līgumā, likumā vai likumā paredzētajos gadījumos un ar nosacījumiem."

No Art. Civilkodeksa 683 (“Dzīvojamās telpas īres līguma termiņš”) izriet, ka komercīres līgumam kā tādam ir noteikts termiņš, kurā īrniekam ir tiesības izmantot dzīvojamo telpu. Šo termiņu puses var noteikt pašas, tomēr ar nosacījumu, ka tas nepārsniedz piecus gadus. Pretējā gadījumā tiks uzskatīts, ka termiņš ir pieci gadi. Līdzīgas sekas rodas, ja līgumā nav norādīts nomas termiņš.

Tādējādi nosacījums par periodu, kā arī par cenu nav būtisks. Izņēmums no šī noteikuma ir paredzēts Art. 432 (1. punkts) gadījumos, kuros pēc vienas puses lūguma jāpanāk vienošanās par noteiktu nosacījumu. Tādējādi nozīmīga var kļūt gan cena, gan termiņš, kā arī jebkurš cits līguma nosacījums.

Lai nodrošinātu komercnomas līguma pušu attiecību stabilitāti, likumdevējs (Civillikuma 684. pants) atzīst īrniekam, līguma termiņam beidzoties, priekšrocību tiesības pār jebkuru citu personu slēgt līgumu. ar saimnieku uz jaunu termiņu. Attiecīgi ne vēlāk kā trīs mēnešus pirms līguma termiņa beigām iznomātājam ir pienākums pēc paša izvēles piedāvāt vienu no trim iespējām: slēgt līgumu uz jaunu termiņu uz tādiem pašiem nosacījumiem, slēgt līgumu uz jaunu termiņu, bet ar dažādiem nosacījumiem; brīdina par vēlmi lauzt līgumu, skaidrojot to ar to, ka nolēmis dzīvojamās telpas nevienam neizīrēt vismaz vienu gadu.

Civilkodekss ļauj izīrētājam izteikt priekšlikumu slēgt līgumu uz jaunu termiņu, taču uz citiem noteikumiem. Šāds piedāvājums mainīt līguma nosacījumus stājas spēkā tikai ar īrnieka piekrišanu. Darba devējam ir tiesības izvirzīt savus jaunus nosacījumus, pamatojoties uz tiem pašiem pamatiem, taču ar izņēmumu, ka šāds nosacījums nedrīkst izpausties to personu skaita palielināšanā, kurām saskaņā ar līgumu jādzīvo kopā ar viņu. Civilkodekss (684. pants) šādu darba devēja prasību uzskata par acīmredzami nepieņemamu.

Ja trīs mēnešu laikā pirms līguma termiņa beigām no izīrētāja netiks saņemti priekšlikumi un pats īrnieks, savukārt, neiesniegs iebildumus pret līguma slēgšanu uz jaunu termiņu, līgums tik un tā tiks uzskatīts par noslēgtu uz to pašu termiņiem un uz jaunu termiņu .

Likums aizsargā īrnieku no namīpašnieka negodprātīgas rīcības. Tas nozīmē, ka gadījumā, ja gada laikā no līguma laušanas dienas sakarā ar viņa paziņoto lēmumu vairs neizīrēt dzīvojamo telpu izīrētājs tomēr noslēdz ar kādu līgumu, īrniekam ir tiesības pieprasīt, lai šāda vienošanās tiktu noslēgta. atzīts par spēkā neesošu. Un tas nozīmēs, ka iepriekš noslēgtais līgums ir jāuzskata par spēkā esošu uz jaunu termiņu un uz tādiem pašiem noteikumiem un namīpašniekam būs jāatlīdzina īrniekam negodīgas rīcības radītie zaudējumi.

Dzīvojamo telpu sociālās īres līguma noslēgšana valsts un pašvaldību mājokļos izceļas ar vairākām iezīmēm. Pirmkārt, jāņem vērā, ka līguma slēgšana šajā gadījumā ir sadalīta noteiktos posmos, kas ir unikāli šim līguma veidam.

Tiesības izmantot dzīvojamās telpas valsts vai pašvaldību ēkās iegūst pilsoņi, kuri likumā noteiktajā kārtībā ir atzīti par nepieciešamiem dzīves apstākļu uzlabošanai.

LC (28. pants) paredz, ka attiecīgās tiesības tiek atzītas tiem pilsoņiem, kuri pastāvīgi dzīvo noteiktā teritorijā. To personu reģistrāciju, kurām nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi, parasti veic rajona, pilsētas, rajona administrācija pilsoņa dzīvesvietas pilsētā. Valsts un pašvaldību uzņēmumi, iestādes un organizācijas, kurām ir savs dzīvojamais fonds vai veic kapitālbūvniecību vai uzņemas tajā patstāvīgu līdzdalību, veic darbinieku uzskaiti, kuriem nepieciešamas dzīvojamās telpas.

Trūcīgajiem tiek nodrošināta dzīvojamā platība saskaņā ar vispārēju noteikumu prioritārā secībā: atkarībā no reģistrācijas laika. Mājokļu komplekss īpaši apzina tos, kuriem mājoklis jānodrošina vispirms vai pat ārpus kārtas. Šādos gadījumos tiek ņemti vērā dažāda rakstura apstākļi, tostarp, jo īpaši, veselības stāvoklis, dalība karadarbībā un dabas katastrofas. Krievijas Federācijas subjekti var noteikt papildu nosacījumus, lai atzītu pilsoņus par tādiem, kuriem nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi, neatkarīgi no aizņemto telpu lieluma.

Tādējādi pilsoņi, kuri Maskavā nodzīvojuši kopā vismaz 40 gadus, tiek atzīti par tādiem, kuriem ir nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi neatkarīgi no apdzīvotās dzīvojamās telpas lieluma, ja viņi vismaz pēdējos desmit gadus ir dzīvojuši komunālajos dzīvokļos un ir pilns darba stāžs, kas nepieciešams, lai pretendētu uz pensiju saskaņā ar spēkā esošajiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem, vai pēdējie pieci gadi neatkarīgi no darba stāža I vai II grupas invaliditātes klātbūtnē, kā arī invaliditātes dēļ slimība. Visi uzskaitītie pilsoņi ir iekļauti atsevišķā sarakstā kategorijā “Maskavas ilgdzīvotāji, kas dzīvo koplietošanas apstākļos”.

Dzīvojamo telpu nodrošināšana tiek veikta ar rajona, pilsētas, rajona administrācijas lēmumu pilsētā. Valsts (pašvaldību) uzņēmumiem un organizācijām piederošās mājās brīvās dzīvojamās telpas tiek sadalītas pēc administrācijas un arodbiedrību komiteju kopīga pasūtījuma. Uzņēmuma administrācijas un arodbiedrības organizācijas kopīgam lēmumam šajā sakarā ir nepieciešams to apstiprinājums pilsētas rajona, pilsētas, rajona administrācijā un tam sekojoša ordera izsniegšana.

Tādā pašā veidā biroja dzīvojamās telpas tiek nodrošinātas ar to organizāciju administrācijas lēmumu, kuras ir atbildīgas par attiecīgajām telpām. Šim nolūkam organizācijas administrācija pieņem lēmumu, kas kalpo par pamatu, lai lēmumā norādītajai personai izdotu orderi rajona, pilsētas, rajona administrācijas pilsētā (Dzīvokļa kodeksa 105. pants) .

Pēc savas juridiskās būtības rīkojums ir administratīvais akts. Dzīvokļu kodeksā (48. pants) īpaši uzsvērts, ka rīkojumu par spēkā neesošu var atzīt tikai tiesa un tikai dzīvojamās telpas nodrošināšanas kārtības un nosacījumu pārkāpuma dēļ. Kā piemēru iespējamam pamatojumam rīkojuma pasludināšanai par spēkā neesošu Mājokļu kodekss paredz: pilsoņu sniegt nepatiesu informāciju par nepieciešamību uzlabot mājokļa apstākļus, citu pilsoņu vai organizāciju tiesību pārkāpšanu uz rīkojumā norādītajām dzīvojamām telpām, amatpersonu prettiesiskas darbības , lemjot par apgādāšanu ar dzīvojamo telpu .

PSRS Augstākās tiesas plēnuma 1984.gada 26.decembra lēmumā Nr.5 “Par dažiem jautājumiem, kas radās tiesu praksē, piemērojot RSFSR Dzīvokļu kodeksu” saistībā ar vienu pamatojumu - prioritātes kārtības pārkāpumu - norādīts. nepieciešamība noskaidrot, “vai tiešām ir pārkāpta atbildētāja ar dzīvojamo telpu nodrošināšanas secība, vai atbildētājam ar likumu ir tiesības uz ārkārtas vai prioritāru dzīvojamo telpu nodrošināšanu vai ar tādiem nosacījumiem, kas saskaņā ar likumu var jāparedz, slēdzot darba līgumu, vai tas nebija noteiktajā kārtībā, piemēram, saskaņā ar Art. Dzīvokļu kodeksa 41. pantu, tika pieņemts lēmums nodrošināt atbildētāju, kuram ir nepieciešami dzīves apstākļi, ārpus kārtas ar dzīvojamām telpām; Ja, izsniedzot orderi, netika ievērota dzīvojamo telpu ierādīšanas kārtība, vai tās nebija sekas tam, ka pilsoņi, kuri bija reģistrēti pirms atbildētāja mājokļa apstākļu uzlabošanai, nepieteicās uz 2008. gada 21. jūlija noteiktajām dzīvojamām telpām. orderi (piemēram, viņi vēlējās iegūt lielāku dzīvokli) vai līdz lietas izskatīšanai bija pazuduši apstākļi, kas iepriekš liedza atbildētājam nodrošināt dzīvojamās telpas (piemēram, pilsoņi, kuri reģistrēti pirms atbildētājs par mājokļa apstākļu uzlabošanu saņēma dzīvojamās telpas un vairs neprasa pretenzijas uz telpām, par kurām radās strīds).

Mājokļu kodekss (100. pants) paredz, ka, ja dzīvojamās telpas orderis tiek atzīts par spēkā neesošu ordera saņēmēju rīcības prettiesiskuma dēļ, pēdējie ir pakļauti izlikšanai bez citu dzīvojamo telpu nodrošināšanas. Taču, ja orderī norādītie pilsoņi izmantoja iepriekš lietotas dzīvojamās telpas valsts vai sabiedriskās dzīvojamās ēkās, viņiem jābūt nodrošinātiem ar dzīvojamo telpu, kurā viņi izmantoja, vai citām dzīvojamām telpām.

Ja rīkojums tiek atzīts par spēkā neesošu citu iemeslu dēļ, rīkojumā norādītie pilsoņi tiek izlikti, nodrošinot citu dzīvojamo telpu vai telpu, kurā viņi agrāk bija dzīvojuši.

PSRS Augstākās tiesas plēnuma 1984. gada 26. decembra lēmums paredz iespēju pieteikt ne secīgi izdota ordera atzīšanu par spēkā neesošu arī uzņēmumiem, organizācijām vai vietējām pārvaldēm, kuru pārziņā ir sadalītās dzīvojamās telpas.

Visbeidzot, jāpatur prātā, ka, tā kā tieši no rīkojuma izriet tiesības uz dzīvojamo telpu, tad, ja tās tiks atzītas par spēkā neesošām, tiks zaudētas arī uz to balstītās tiesības. Jautājumā par ordera raksturu zināmas šaubas rada Krievijas Federācijas Augstākās tiesas Civillietu tiesu kolēģijas nostāja saistībā ar vienu no tajā izskatītajām lietām. Runa bija par ordera atzīšanu par spēkā neesošu, pārkāpjot noteikto kārtību bez atbilstoša vietējās administrācijas lēmuma. Lietas gaitā radās jautājums par to, ka prasītāja (Habarovskas Centrālā rajona administrācija) trūka noteikto Art. 48 ZhK trīs gadu noilguma termiņš rīkojuma atzīšanai par spēkā neesošu. Krievijas Federācijas Augstākā tiesa norādīja, ka šajā gadījumā ir jāvadās pēc Art. 181 Civilkodeksa, kas paredz desmit gadu noilguma termiņu prasībām par spēkā neesošu darījumu spēkā neesamības seku piemērošanu. Ir izvirzīti vairāki argumenti.

Pirmkārt, Krievijas Federācijas Augstākā tiesa norādīja, ka “saskaņā ar Art. Civilkodeksa 153. pantā darījumi ir jebkura pilsoņu un juridisku personu darbība, kuras mērķis ir nodibināt, mainīt vai izbeigt civiltiesības un pienākumus. Dzīvojamo telpu ordera izsniegšana saskaņā ar apakšnodaļu. 2 lpp 1 art. Civilkodeksa 8. pants ir pamats civiltiesību un pienākumu rašanās, jo īpaši turpmākai dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanai.

Šajā sakarā ordera izdošana uzskatāma par vienu no civiltiesisko attiecību elementiem.”

Kas attiecas uz konfliktu, kas šādā veidā rodas starp Civilkodeksu un Dzīvokļu kodeksu jautājumā par noilguma termiņu, tad, kā uzsvēra Krievijas Federācijas Augstākā tiesa, “saskaņā ar 2. Civilkodeksa 3. pantu citos likumos ietvertajām civiltiesību normām ir jāatbilst šim kodeksam. Šis noteikums attiecas arī uz mājokļu likumdošanas normām, tai skaitā attiecībām, kas rodas saistībā ar ordera izsniegšanu dzīvojamām telpām valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda mājās.”

Šis spriedums rada vairākas šaubas. Pirmkārt, Art. Civilkodeksa 154. pants neparedz, ka "jebkuras darbības" tiek atzītas par darījumu. Tādējādi šis pants joprojām neizslēdz to, ka “darbības, kuru mērķis ir nodibināt, mainīt un izbeigt civiltiesības un pienākumus”, ne vienmēr ir darījumi. Šajā sakarā var atsaukties uz Art. Civilkodeksa 8. pantu, kurā bez darījumiem nosaukti vēl astoņi civiltiesību un pienākumu rašanās pamati, un to vidū “valsts orgānu un pašvaldību akti, kas likumā paredzēti kā pamats civiltiesības un pienākumi.” ordera izdošana, pirmkārt, ir darbība, otrkārt, tā ir vērsta uz civiltiesību un pienākumu rašanos, maiņu vai izbeigšanos. Tā būtiskā atšķirība no darījumiem ir tāda, ka darījuma pabeigšana izsaka civiltiesisko rīcībspēju, bet izdotais administratīvais akts ( ordera izdošana) pauž iestādes pilnvaras. Tas, ka administratīvie akti faktiski nav darījumi, acīmredzot bija viens no iemesliem, kādēļ bija nepieciešams Civilkodeksā līdzās 2.§ “Darījumu spēkā neesamība” iekļaut arī Č. 9, īpaši Art. 13: "Valsts vai pašvaldības iestādes akta atzīšana par spēkā neesošu."

Jāpiebilst, ka pat tad, ja rīkojuma atzīšana par spēkā neesošu varētu ietilpt Civilkodeksa pantu par darījumu spēkā neesamību ietvaros, tad arī tad Krievijas Federācijas Augstākās tiesas atsauce uz Art. . Civilkodeksa 3. pantu, kas pats par sevi nerada šaubas, šajā gadījumā nevarēja piemērot. Tas izskaidrojams ar to, ka Civilkodeksā (672. pants) attiecībā uz sociālās īres līgumu ir ietverta tieša norāde uz mājokļu likumdošanas normu prioritāti, kas ietver Art. 48, kas, kā redzams no tā nosaukuma, veltīta “dzīvojamo telpu pasūtījuma atzīšanas pamatojumam un kārtībai”. Šis pēdējais pants paredz, ka “prasību par ordera atzīšanu par spēkā neesošu var iesniegt trīs gadu laikā no tā izdošanas dienas”. Tādējādi no Civilkodeksa vispārīgajiem noteikumiem par noilgumu ir noteikti divu veidu izņēmumi, no kuriem viens attiecas uz noilguma termiņu, bet otrs - uz brīdi, kad sākas noilguma termiņš.

No paustajām pozīcijām tādas pašas šaubas varēja paust arī par PSRS Augstākās tiesas plēnuma 1990.gada 3.aprīļa 2.plēnuma lēmuma 28.punktu, kurā arī uzskatīja, ka prasības rīkojuma atzīšanai par spēkā neesošu un rīkojuma izbeigšanai. uz dzīvojamo telpu īres līgumu attiecas tie, kas paredzēti tā laika st. PSRS un Savienības republiku civilās likumdošanas pamatu 16. panta noilguma termiņš ir trīs gadi, izņemot gadījumus, kad ordera saņemšana ir saistīta ar to saņēmušo pilsoņu vai amatpersonu veiktu darbību, kas ir acīmredzami pretrunā ar sociālistiskās valsts un sabiedrības interesēm. Arī šajā punktā paustā civiltiesisko normu prioritāte attiecībā uz mājokļu likumdošanas normām attiecībā uz sociālajiem īres līgumiem, mūsuprāt, atšķiras no 2010. gada 1. janvāra. 672 Civilkodekss.

Konsensuāla sociālā īres līguma pamatstruktūra ir Maskavā izstrādātā standarta līguma pamatā. Runa ir par dzīvojamo telpu sociālās īres standarta līguma modeli. Shēma, uz kuru attiecas šis modelis, ir šāda: pirmkārt, pamatojoties uz izpildinstitūcijas lēmumu, tiek noslēgts līgums un uz līguma pamata, izpildot vienā no tās noteikto pienākumu. nosacījumiem, mēneša laikā pēc līguma parakstīšanas tiek nodrošinātas noteiktās dzīvojamās telpas un attiecīgi nodrošināta darba devējam brīva pieeja tai. Turklāt līgumā ir ietverti nosacījumi, kas galvenokārt precizē, detalizē un attīsta mājokļu likumdošanā un Civilkodeksā ietvertās normas. Viens no līguma nosacījumiem paredz, ka izīrētājs, kurš savas vainas dēļ nav nodrošinājis dzīvojamo telpu, maksā īrniekam 0,5% no dzīvojamās telpas gada īres maksas par katru nokavēto dienu, kas tiek uzkrāta no pirmās dienas pēc mēneša termiņa beigām. .

“Šāds dokuments ir ārkārtīgi svarīgs no juridiskā viedokļa: tas noteica pušu attiecības, īrnieka un mājokļa īpašnieka (īpašnieka), parasti valsts pilnvarotas namu pārvaldes, tiesības un pienākumus. Bet tajā laikā praksē līgumam bija tīri formāls raksturs. Galvenais dokuments palika rīkojums, kas deva tiesības pārcelties uz dzīvojamo telpu un automātiski nozīmēja īres līguma noslēgšanu.

Uz pušu civiltiesiskām saistībām balstītu līgumisku attiecību neesamība noveda pie tā, ka pusēm nebija skaidras izpratnes par atbildību par dzīvojamo telpu un kopīpašuma (galvenokārt inženiertehnisko iekārtu), kas nodrošina, lai tiktu nodrošināta pienācīga apkopšana. normāla mājsaimniecības uzturēšana.

Cilvēki maksā par mājokli un komunālajiem maksājumiem, bet parasti nezina, kādā termiņā remonta organizācijām ir jāveic kārtējais un kapitālais remonts, kurš uzņemas atbildību un kādu atbildību, ja īrnieks nesaņem pamata ērtības: siltumu. , ūdens utt. Tajā pašā laikā īrniekam nevar tikt piemērotas sankcijas, teiksim, par neregulāriem maksājumiem par dzīvokļa īri vai izmantošanu nedzīvošanai. Sodi par šāda veida pārkāpumiem likumā, starp citu, pastāv, taču nav to izpildes mehānisma.

Kas attiecas uz ierasto sociālās algošanas modeli, kas jau sen visur tiek izmantots, tad tā būtība, mūsuprāt, ir atšķirīga. Veidojamo tiesisko attiecību pamatā ir nevis konsensuāls, bet reāls līgums, t.i. tāda, kurai lietas nodošana ir ārpus līguma darbības jomas. Tas kalpo tikai kā viņa secinājuma elements.

Attiecīgais līgums tiek uzskatīts par noslēgtu no brīža, kad dzīvojamās telpas ir nodevis un akceptējis (parastais variants ir ievākšanās) no pasūtījuma turētāja puses. Tajā pašā laikā šajā gadījumā ir īpaša reāla vienošanās.

Kas attiecas uz iespēju noformēt sociālo īres līgumu kā reālu, pamats tam var būt Art. Dzīvokļu kodeksa 48. pantu, kas tieši nosauc rīkojumu par "vienīgo pamatu, lai pārvietotos uz piešķirtajām dzīvojamām telpām".

No minētajām pozīcijām to personu viedokļi, kuri atzinuši orderi tikai par tiesībām prasīt līguma noslēgšanu, neietilpst reāla līguma modeļa ietvaros.

Jebkurā gadījumā pievienošanās vienai vai otrai nostājai jautājumā par sociālās īres līguma reālo vai konsensuālo raksturu nozīmē noteiktas sekas. Viens no tiem izpaužas apstāklī, ka, ja sociālās īres līgums tiek atzīts par konsensuālu un lietu nodošana kļūst par līguma saturu, tad, acīmredzot, analizējot pušu tiesības un pienākumus saskaņā ar šo līgumu, tiek uzskatīts, ka īres līgums tiek uzskatīts par vienprātīgu. dzīvojamām telpām, ko iznomātājs nodod īrniekam, jāatrod sava vieta. Līdz ar to ir pilnīgi saprotams, kāpēc nodaļā “Līgumu tiesības un pienākumi”, atsaucoties uz sociālās īres līgumu, O.S. Ioffe iesāk, norādot, ka izīrētājam ir pienākums nodrošināt dzīvojamās telpas līguma nosacījumiem un tās mērķim atbilstošā stāvoklī tieši kā dzīvojamās telpas īres līgumu.

Starpposmu ieņem Yu.K. Tolstojs. Viņš uzskata, ka, "saņemot orderi, pilsonis var pieprasīt, lai mājokļa uzturēšana vai cita organizācija, kas ir atbildīga par dzīvojamo fondu, noslēdz ar viņu mājokļa īres līgumu, un norādītajai organizācijai ir pienākums noslēgt ar viņu šo līgumu, ja orderis tiek izdota likumā noteiktajā kārtībā un pamatojumā." Tajā pašā laikā Yu.K. Tolstojs atzīst, ka “dzīvojamo telpu sociālās īres līgums ir vienprātīgs, apmaksāts”. Bet tad joprojām nav līdz galam skaidrs, kāpēc citētās grāmatas nodaļa, kas veltīta līguma saturam, aprobežojas ar tādu jautājumu izklāstu kā dzīvojamās telpas lietošanas tiesības, pienākumi maksāt par dzīvojamo telpu un komunālajiem pakalpojumiem, dzīvojamo telpu pareizu uzturēšanu un remontu, kā arī tiesības uz tās maiņu (sk. 7. nodaļu). Un tajā pašā laikā jautājumi, kas saistīti ar dzīvojamo telpu nodošanu, nonāca šīs pašas grāmatas citā nodaļā: “Civiltiesisko attiecību rašanās”.

Šajā sakarā uzskatām, ka jāatzīst, ka “pārvietošanās” identificēšana kā neatkarīga juridiskās struktūras elementa ir iespējama, taču tikai ar nosacījumu, ka mājokļa īres līgums tiek atzīts par reālu ar visām no tā izrietošajām sekām. Un, gluži pretēji, konsensuālā līgumā starp tās rašanās pamatiem nav vietas “apdzīvošanai”.

Tāda juridiska varoņdarba kā rakstveida līguma noslēgšanas identifikācija juridiskajā sastāvā atbilda tobrīd un tagad spēkā esošajām normām. Visi trīs Krievijas civilkodeksi paredz nepieciešamību rakstiski noformēt mājokļa īres līgumu. Taču tajā pašā laikā kodeksos ir tikpat vienprātīgi, ka šīs prasības pārkāpumu nesaskata par pamatu līguma atzīšanai par spēkā neesošu. Kā jau minēts, tas viss beidzās ar pierādījumu loka ierobežošanu gadījumos, kad tika apstrīdēta tāda līguma esamība, kam nebija rakstiskas formas, un tā nosacījumi (sk. 1922. gada Civilkodeksa 136. un 153. pantu, 46. un 299. pantu). 1964. gada Civilkodeksa, kā arī pašreizējā kodeksa 67. un 162. pants). Šajā sakarā pēdējā lieta pēc kārtas var būt līguma kā tāda noslēgšana pat tad, ja nav rakstiskas formas.

Obligātās, kā arī dispozitīvās normas, kā arī tipveida un parauglīgumus var piemērot tikai tad, ja ir konkrēts līgums. Tādējādi starp pusēm ir jābūt iepriekšējai vienošanās, kas pilnībā atbilst parasti līgumos norādītajām prasībām. Tā kā līguma rakstveida forma nav nosacījums līguma spēkā esamībai, atliek to noslēgt vismaz mutiski.

Palielināta izskatāmo līgumu rakstiskās formas loma sagaidāma saistībā ar vispārējo mājokļu un komunālo pakalpojumu reformu. Nav nejaušība, ka šajā gadījumā izdotajā Krievijas Federācijas prezidenta dekrētā par notiekošās reformas neatņemamu sastāvdaļu tika nosaukta pāreja uz rakstisku valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu īres līgumu noslēgšanu. Vienlaikus šīs prasības izpilde tiek attiecināta uz reformas pirmo posmu.

Rakstiska līguma neesamību kompensē mutiski līgumi, tostarp tādi, kas noslēgti ar netiešām darbībām, kas spēj paust pušu gribu. Tas attiecas uz attiecīgajām darbībām, kas tiek uzskatītas par piedāvājumu, un tā pieņemšanu.

Būtisks sociālās īres līguma nosacījums, tāpat kā komercīres līgumam, pirmkārt, ir līguma priekšmets - dzīvojamās telpas. Šajā gadījumā norādīto nosacījumu izsmeļoši nosaka pasūtījums.

Tagad par būtiskiem dzīvojamo telpu īres līgumu nosacījumiem.

No Art. No Dzīvokļu kodeksa 10. panta izriet, ka saskaņā ar sociālo īres līgumu dzīvojamās telpas tiek piešķirtas uz nenoteiktu laiku. Šī iemesla dēļ jebkurš līgumā ietvertais termiņš ir spēkā neesošs. Izņēmums ir biroja telpu nomas līgums. Tam ir derīguma termiņš, ko nosaka viss laiks, kurā turpinās darba devēja darbs, kas kalpoja par pamatu viņa nodrošināšanai ar telpām dzīvošanai (Dzīvokļa kodeksa 106. pants). Tajā pašā laikā, kā vispārējs noteikums, Art. Šī paša kodeksa 107. pants nosaka, ka šādos gadījumos darba attiecību un šī iemesla dēļ arī mājokļa tiesisko attiecību izbeigšana nozīmē gan personas, kurai tā tika piešķirta, gan ikviena, kas dzīvo kopā ar citu dzīvojamo telpu nodrošināšanu, izlikšanu no mājokļa. viņu. Tur, dzīvojamo māju kompleksā, ir gadījumi, kad izlikšana no biroja telpām iespējama tikai ar citu telpu nodrošināšanu.

Šobrīd ir izdoti vairāki akti, kuru mērķis ir īstenotās reformas ietvaros izpildīt uzdevumu līdz 2003.gadam nodrošināt atbilstošu iedzīvotāju maksājumu līmeni tādā apmērā, kas spēj pilnībā atlīdzināt mājokļa uzturēšanas un remonta izmaksas, kā arī par sniegtajiem pakalpojumiem. Viens no šiem aktiem ir Krievijas Federācijas valdības 1996. gada 18. jūnija dekrēts “Par mājokļu un komunālo maksājumu sistēmas sakārtošanu”. Tas jo īpaši nosaka, ka pašvaldībām jāapstiprina mājokļu un komunālo pakalpojumu patēriņa standarti, kā arī subsīdiju likmes mājokļa un komunālajiem pakalpojumiem (izņemot elektroenerģijas un gāzes tarifus). Ar šo pašu aktu tika apstiprināti Noteikumi par kārtību, kādā iedzīvotājiem piešķir kompensācijas (subsīdijas) mājokļa un komunālo pakalpojumu apmaksai. Runa ir par kompensācijām (subsīdijām), ko Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts iestādes un vietējās pašvaldības vispārēja noteikuma veidā sniedz pilsoņiem mājokļa sociālās normas ietvaros, ņemot vērā iztikas minimuma līmeni, kop. ģimenes ienākumi un esošie pabalsti. Pašvaldībām ir tiesības piešķirt sociālās īres līguma pabalstus mājokļa un komunālajiem pakalpojumiem arī tiem pilsoņiem, kuru dzīvojamā platība pārsniedz sociālo normu.

Ar Maskavas pilsētas domes 1998. gada 7. oktobra lēmumu apstiprināto noteikumu par pilsoņu reģistrēšanas kārtību, kuriem nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi un nodrošināšanu ar dzīvojamajām telpām Maskavā, 13. punktā norādīts, ka pilsoņi, kuru dzīvesvieta ir reģistrēta Maskavā vismaz 10 gadus. ZR RF. 1996. Nr.26. Art. 4116.

Dzīvojamās telpas īres līgums ir civiltiesisks līgums, saskaņā ar kuru viena puse - dzīvojamās telpas īpašnieks vai viņa pilnvarota persona (iznomātājs) - apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par atlīdzību par valdīšanu. un izmantot dzīvošanai tajā.

Juridiskās personas var tikt nodrošinātas ar dzīvojamām telpām pilsoņu dzīvesvietai glabāšanai un (vai) lietošanai, pamatojoties uz īres vai cita līguma pamata. Valsts vai pašvaldības dzīvojamā fondā sociālajai izmantošanai dzīvojamās telpas tiek nodrošinātas pilsoņiem saskaņā ar dzīvojamo telpu sociālās īres līgumu. Lielā juridiskā vārdnīca / Red. UN ES. Suhareva, V.D. Zorkina, V.E. Kruckihs. - M.: INFRA-M, 1998. gads.

Viens no praksē izplatītākajiem veidiem, kā Krievijas Federācijas pilsoņi realizē tiesības uz mājokli mūsdienu apstākļos, ir dzīvojamo telpu nodrošināšana valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu mājās sociālajai lietošanai saskaņā ar sociālās īres līguma nosacījumiem. dzīvojamās platības robežās, kā arī nodrošinot dzīvojamās telpas uz komercīres līguma noteikumiem.

Jēdziens “sociālais īres līgums” tika ieviests ar Art. 672 Civilkodekss. Iepriekš saskaņā ar Krievijas Federācijas mājokļu tiesību aktiem sociālā dzīvojamā fonda apdzīvošana tika veikta saskaņā ar dzīvojamo telpu īres līguma nosacījumiem (Federālās mājokļu politikas pamatu 1., 12. pants, Mājokļu 51. pants. Kodekss), un dzīvojamo telpu izmantošana uz komerciāliem pamatiem valsts, pašvaldību un privātajos mājokļu fondos tika noformēta ar īres līgumu, kura noslēgšanai pilsonim nebija nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi.

Krievijas Federācijas Civilkodeksā ir veiktas vairākas būtiskas izmaiņas mājokļu attiecību regulējumā saistībā ar dzīvojamo telpu īri. Šim līgumam Civilkodeksā ir atvēlēta atsevišķa nodaļa ar nosaukumu “Dzīvojamo telpu īre” (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. nodaļa).

Mājokļu likumdošanā, RSFSR Mājokļu kodeksā uc runā arī par dzīvojamās telpas īres līgumu, bet šeit runa ir par “dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu”, ko regulē mājokļu likumdošana. Civilkodekss, skaidri nodalot dzīvojamo telpu sociālo īri no dzīvojamo telpu komercīres, norāda, ka attiecības attiecībā uz dzīvojamo telpu sociālo īri tiek regulētas saskaņā ar 3.punktu. 672 Civilkodeksa, galvenokārt ar mājokļu likumdošanu un tikai dažām Civilkodeksa normām (tās ir uzskaitītas Civilkodeksa 672. panta 3. punktā).

Jēdziens “dzīvojamo telpu īres komerclīgums” lielākoties tiek izmantots Krievijas Federācijas juridiskajā literatūrā un tiesību aktos. Taču šī līguma nosaukums, kurā dominē komerckomponents, t.i. gūstot ienākumus no mājokļa izmantošanas, un tiek noniecināta vēl viena sastāvdaļa - mājokļa izmantošana pilsoņa dzīvesvietai uz civiltiesiskā līguma pamata, nešķiet neapstrīdama, jo Ch. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. pants nosaka vispārīgus noteikumus par mājokļu īri, tostarp dzīvojamo telpu sociālās īres gadījumos. No tā mēs varam secināt, ka pēdējam vajadzētu būt arī komerciālai orientācijai, kas nav taisnība.

Juridiskajā literatūrā bez diviem (komerciālās un sociālās) dzīvojamās telpas īres līgumiem ir nošķirta arī dzīvojamo telpu īre dzīvojamās mājas vai dzīvojamo māju būvniecības kooperatīva mājā un dienesta dzīvojamo telpu un kopmītņu īre.

Uzskatu, ka šiem diviem līgumiem (komerciālajiem un sociālajiem) par dzīvojamām telpām vajadzētu radīt vislielāko interesi, jo par tiem runā civilā un mājokļu likumdošana, pārējo var uzskatīt par to atvasinājumiem.

Dzīvojamās telpas īres līguma veidi

Atkārtoju, ka pēdējo gadu likumdošana no dzīvojamo telpu īres izrietošās saistības ir sadalījusi galvenokārt sociālajos īres un komercīres līgumos.

Krievijas Federācijas Civilkodeksa 671. pantā ir ietverts vispārējs dzīvojamās telpas īres līguma jēdziens, definētas tā puses un nosacījumi. Tiek uzskatīts, ka dzīvojamās telpas īres līgums ir īres līguma veids. Tāpēc vispārīgie nomas noteikumi Art. (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 606-625) var tikt piemērota pakārtoti attiecībām saskaņā ar mājokļa īres līgumu, ja Civilkodeksa 35. nodaļas normas neietver īpašu regulējumu vai ja šādas piemērošanas neiespējamība neizriet no mājokļa tiesisko attiecību būtība.

Līdz ar dzīvojamo telpu īres līgumu Art. 672 Civilkodeksā piešķirts īpašs sociālās īres līgums tiek noteiktas dzīvojamās telpas, to raksturojums un pielietojuma apjoms. Līguma kā sociālās īres normatīvais raksturojums uzsver tā atšķirību no privātās jeb, kā to mēdz dēvēt arī, komerciālās dzīvojamo telpu īres, kuras tiesiskais regulējums kopumā ir veltīts Civilkodeksa 35.nodaļai, un norāda uz publisko tiesisko regulējumu. attiecīgās iestādes būtība, kas neietilpst civiltiesību klasiskajās privāttiesību kategorijās.

Dzīvojamo telpu sociālās īres līgums ir līgums, saskaņā ar kuru izīrētājs piešķir īrniekam un viņa ģimenes locekļiem dzīvojamo telpu, kas piemērota pastāvīgai dzīvošanai dzīvojamā fondā sociālajai lietošanai, parasti atsevišķa dzīvokļa veidā. dzīvojamās platības, vai patur īrniekam tiesības uz īres līgumu uzturēties dzīvojamā telpā neatkarīgi no tās lieluma, un īrnieks apņemas izmantot šo dzīvojamo telpu paredzētajam mērķim, savlaicīgi samaksāt maksu par tās lietošanu un komunālajiem pakalpojumiem.(Federālās mājokļu politikas pamatu 1. pants; Krievijas Federācijas Civilkodeksa 671. pants).

No iepriekš minētās dzīvojamās telpas sociālās īres līguma definīcijas izriet, ka tie, kuri vēl pirms Civilkodeksa otrās daļas spēkā stāšanās (t.i. līdz 1996. gada 1. janvārim) izmantoja dzīvojamās telpas saskaņā ar īres līgumu mājās. , arī šobrīd dzīvo saskaņā ar šo līgumu valsts un pašvaldību dzīvokļu fondi neatkarīgi no dzīvojamās platības.

Dzīvojamās telpas īres līgums, proti, sociālais līgums, nav jauninājums mājokļa tiesiskajās attiecībās. Šis termins jau ir lietots kopš 1964. gada RSFSR Civilkodeksa sadaļā “Dzīvojamo telpu īre”. Bet tā galvenos parametrus noteica joprojām spēkā esošā RSFSR LC 1984. gadā.

Jaunajā Krievijas Federācijas Civilkodeksā nav noteikumu, kas detalizēti regulētu tiesiskās attiecības sociālo mājokļu īres jomā, dodot priekšroku spēkā esošās mājokļu likumdošanas normām. Art. Civilkodeksa 672. pants nosaka, ka dzīvojamo telpu sociālo īres līgumu slēdz uz mājokļu likumdošanā paredzētajiem pamatiem, nosacījumiem un kārtībā.

Pirms sociālās īres tiesisko attiecību rašanās tiek izdots administratīvais akts - rīkojums, kas juridiski nosaka pilsoņa tiesības nodrošināt viņu ar dzīvojamām telpām un uzliek namīpašniekam pienākumu noslēgt ar viņu sociālās īres līgumu.

Dzīvojamās telpas saskaņā ar sociālās īres līgumu tiek nodrošinātas bez maksas pilsoņiem, kuriem ir nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi un kuri pieder to personu lokam, kurām saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem ir tiesības saņemt mājokli no valsts vai pašvaldības sociālās apdrošināšanas. izmantot fondu.

Tātad Art. 3. punktā. Krievijas Federācijas Konstitūcijas 40. pants nosaka, ka maznodrošinātām personām un citiem likumā noteiktajiem pilsoņiem, kuriem nepieciešams mājoklis, tas tiek nodrošināts bez maksas vai par pieņemamu maksu no valsts, pašvaldību un citiem dzīvojamo fondu līdzekļiem saskaņā ar noteiktajām normām. pēc likuma. In Art. Likuma par dzīvojamo fondu privatizāciju Krievijas Federācijā 9. pantā ir uzskaitītas personas, kuras saskaņā ar īres līguma nosacījumiem saglabā tiesības saņemt dzīvojamās telpas valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda mājās, nemaksājot to būvniecības izmaksas: invalīdi no Lielās zemes. Tēvijas karš un viņiem noteiktajā kārtībā pielīdzinātās personas, strādnieki invalīdi, invalīdi kopš bērnības, kara veterāni, valsts pienākumu pildīšanas laikā bojāgājušo ģimenes, ģimenes ar ienākumiem zem oficiāli noteiktā iztikas minimuma un kurām ir nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi. Krievijas Federācijas tiesību akti un Krievijas Federācijas veidojošās vienības var piešķirt tiesības saņemt dzīvojamās telpas saskaņā ar sociālo īres līgumu citām pilsoņu kategorijām. Pašlaik tās ir militārpersonas, iekšlietu iestāžu darbinieki, tiesneši un prokurori. pilsoņi, kas pakļauti radiācijai Černobiļas atomelektrostacijas katastrofas rezultātā, Krievijas Federācijas varoņi, Padomju Savienības varoņi un Godības ordeņa pilntiesīgi turētāji, kā arī dažas citas pilsoņu kategorijas, no kurām daudzas ir pienākas arī dažāda veida dzīvokļa pabalsti..

Krievijas Federācijā plānots arī turpmāk saglabāt praksi bezmaksas mājokļu nodrošināšanai pašvaldību un valsts mājokļu fondos uzskaitītajām iedzīvotāju kategorijām. Valsts mērķprogrammas “Mājokļu” īstenošanas jaunā posma galvenie virzieni. , 28. punkts. Apstiprināts ar Krievijas Federācijas prezidenta 1996. gada 29. marta dekrētu Nr. 431 // SZ RF . 1996. Nr.14. Art. 1431. Sociālo reformu programma Krievijas Federācijā 1996.-2000.gadam, apstiprināta ar Krievijas Federācijas valdības 1997.gada 26.februāra dekrētu Nr.222. X sadaļa “Reformas sociālās sfēras nozarēs” apakšsadaļa “Mājokļu sektors” // SZ RF. 1997. Nr.10. Art. 1173., lai gan sarežģītajā finanšu un ekonomiskās krīzes pārvarēšanas situācijā valstī ir būtiski samazināta valsts mājokļu būvniecības programma, samazinājies tās nodošanas ekspluatācijā apjoms, un līdz ar to ir izveidojusies rinda uz mājokļa saņemšanu no sociālās lietošanas fonda. palielinājies. Tajā pašā laikā objektīvi joprojām ir nepieciešams saglabāt praksi nodrošināt mājokļus ar sociālās īres līgumu dažādu iemeslu dēļ, tostarp nepieciešamības nodrošināt īpašas valsts sociālā nodrošinājuma garantijas noteiktām iedzīvotāju kategorijām.

Nepieciešams nosacījums mājokļa iegūšanai saskaņā ar sociālo īres līgumu ir pilsoņa vajadzība pēc labākiem mājokļa apstākļiem. Iemesli pilsoņu atzīšanai, kuriem nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi, ir paredzēti Mājokļu kodeksā (29. pants), paraugnoteikumos pilsoņu reģistrācijai, kuriem nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi un dzīvojamo telpu nodrošināšanai RSFSR, kas apstiprināti ar rezolūciju. RSFSR Ministru padomes 1984. gada 31. jūlija Nr. 335 (ar turpmākiem grozījumiem un papildinājumiem), kā arī Krievijas Federācijas veidojošo vienību tiesību akti mājokļu jomā. Piemēram, Noteikumi par pilsoņu dzīves apstākļu uzlabošanas kārtību Maskavā.

Kārtību un nosacījumus dzīvojamo telpu nodrošināšanai saskaņā ar sociālo īres līgumu pilsoņiem, kuriem nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi, pamatojoties uz federālo tiesību aktu prasībām, nosaka Krievijas Federācijas veidojošo vienību valsts iestādes attiecīgajos noteikumos. .

Tajā pašā laikā juridiskajā literatūrā kā galvenie priekšnoteikumi mājokļa tiesisko attiecību rašanās sociālā īres līguma ietvaros papildus pilsoņa nepieciešamībai uzlabot mājokļa apstākļus arī pastāvīgā dzīvesvieta noteiktā apvidū, ienākumu apmērs. uz vienu personu, vai likumā noteiktais pilsonis ir klasificēts kā persona, kurai ir tiesības bez maksas iegūt mājokli.

Dzīvojamās telpas saskaņā ar sociālās īres līgumu tiek piešķirtas pilsoņiem uz nenoteiktu laiku, kā likums, atsevišķa dzīvokļa veidā ģimenei saskaņā ar noteikto normu. Minimālo apmēru dzīvojamo telpu nodrošināšanai saskaņā ar sociālās īres līgumu nosaka Krievijas Federācijas veidojošās vienības atkarībā no sasniegtā mājokļa nodrošinājuma līmeņa, ģimenes sastāva, sociālo dzīvojamo māju ēkās izmantoto dzīvojamo telpu veidiem un citiem faktoriem.

Neskatoties uz acīmredzamo minēto dzīvojamo telpu sociālās īres līguma beztermiņa raksturu, jāatzīmē, ka nevienā no galvenajiem mājokļu nozares tiesību aktiem nav tiešas norādes uz to (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 672. pants). , RSFSR Mājokļu kodeksa 51. pants, Krievijas Federācijas 1992. gada 24. 12. likuma "Par federālās mājokļu politikas pamatiem" 1. pants.

Līgums par dzīvojamo telpu sociālo īri valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu mājās sociālajai lietošanai tiek slēgts rakstveidā, pamatojoties uz pilsonim izsniegtu orderi pārcelties uz noteiktu dzīvojamo telpu starp namīpašnieku - valsts vai pašvaldības uzņēmumu, vietējās pašvaldības iestāde (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 674. pants, Mājokļu kodeksa 51. pants, federālās mājokļu politikas pamatu 14. pants) un īrnieks - pilsonis, uz kura vārda tika izdots orderis. Līgumā ir noteiktas pušu tiesības un pienākumi.

Noteikums Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 674. pants attiecas arī uz līgumu par dzīvojamo telpu sociālo īri (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 672. panta 3. punkts), taču tas ir obligāti, taču rakstiskās formas neievērošana. Sociālā īres līguma 1.punkts neizraisa līguma spēkā neesamību, bet atņem pusēm tiesības strīda gadījumā atsaukties uz liecinieku liecībām, lai apstiprinātu līgumu un tā nosacījumus (Civil likuma 162. panta 1. punkts). Krievijas Federācijas kodekss).

Aptuvenā sociālās īres līguma forma par dzīvojamo telpu valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda ēkās tika dota, jo īpaši, Krievijas Federācijas Būvniecības ministrijas 1996. gada 20. augusta rīkojumā Nr. 17-113. Tomēr visā LSFRS 1984. gada Dzīvokļu kodeksa spēkā esamības laikā sociālā īres līguma rakstiskā forma praksē nekad nav kļuvusi plaši izplatīta. Līguma rakstveida forma joprojām tiek aizstāta ar rīkojumu, kas de facto piešķir pilsonim tiesības izmantot dzīvojamās telpas.

Jāuzsver, ka pašā rīkojumā un attiecīgi arī sociālās īres līgumā ir norādīti arī īrnieka ģimenes locekļi, kuri dzīvo (plāno dzīvot) kopā ar viņu. Īrnieka ģimenes locekļiem vienlīdzīgi ar īrnieku ir visas tiesības un visi pienākumi, kas izriet no dzīvojamās telpas sociālās īres līguma (Civillikuma 672. panta 2. punkts, Dzīvokļu kodeksa 53. panta 1. punkts). ). Šajā gadījumā uz īrnieka pilngadīgajiem ģimenes locekļiem ir saistības, kas izriet no noteiktā līguma. Darba devēja ģimenes locekļi ir darba devēja laulātais, viņu bērni un vecāki. Par darba devēja ģimenes locekļiem var tikt atzīti citi radinieki, apgādājamie invalīdi un izņēmuma gadījumos citas personas, ja viņi dzīvo kopā ar darba devēju un uztur ar viņu kopīgu mājsaimniecību (Dzīvokļa kodeksa 53. panta 2. daļa).

Jāatzīst, ka sociālās īres līguma saturu pēc būtības nosaka nevis pušu vienošanās, bet gan obligātās normas un noteikumi. Tas attiecas uz dzīvojamo platību nodrošinājuma normu un īres un komunālo maksājumu standartiem, kā arī sociālo normu par kopējo mājokļa platību kompensāciju (subsīdiju) nodrošināšanai iedzīvotājiem mājokļu un komunālo pakalpojumu nozarē. . Sociālā īres līguma pušu vārda brīvība ir ārkārtīgi ierobežota.

Sociālās īres līgumā izīrētājs ir organizācija, kuras pamatā ir valsts vai pašvaldības īpašuma tiesības un kura ir pilnvarota pārstāvēt valsts vai pašvaldības intereses mājokļu jomā. Līdzdalība mājas īpašnieka līgumā izpaužas netieši - ar attiecīgās mājokļa uzturēšanas organizācijas līdzdalību.

Iznomātājs (pašvaldības iestāde (LVA) un pašvaldību organizācijas - attiecībā uz pašvaldības dzīvojamo fondu, valsts organizācijas - attiecībā uz valsts dzīvojamo fondu) apņemas nodrošināt īrnieku un viņa ģimenes locekļus ar pastāvīgai dzīvošanai piemērotām dzīvojamām telpām, pārvadāt. veikt kapitālremontu, nodrošināt mājā, kā arī īrnieka dzīvoklī esošo sanitāro un citu iekārtu nepārtrauktu darbību. Savukārt īrnieks apņemas: izmantot dzīvojamo telpu atbilstoši tās mērķim, nodrošināt tās drošību, veikt kārtējos remontdarbus, ievērot dzīvojamo telpu lietošanas, dzīvojamās ēkas un lokālās teritorijas uzturēšanas noteikumus, novērst bojājumus dzīvojamo telpu par saviem līdzekļiem, kā arī salabot vai nomainīt bojāto sanitāro un citu iekārtu, ja bojājums radies īrnieka vainas dēļ, savlaicīgi samaksāt īri un komunālos maksājumus.

Dzīvojamās telpas īrniekam ir tiesības ar izīrētāja un pilngadīgo ģimenes locekļu piekrišanu iznomāt apakšīrē daļu no apdzīvotās telpas, mainīt sociālās īres līgumu, kā arī apmainīt apdzīvoto dzīvojamo telpu (CPK 678., 680.-681.pants). Civilkodekss, Mājokļu kodeksa 67., 85. pants). Turklāt dzīvojamās telpas īrnieks saskaņā ar sociālo īres līgumu un viņa ģimenes locekļi var kļūt par apdzīvotās dzīvojamās telpas īpašniekiem, to privatizējot (Mājokļu kodeksa 54. pants, Likums par dzīvojamā fonda privatizāciju Krievijas Federācijā ).

Dzīvojamo telpu sociālās īres līgumu var izbeigt pēc izīrētāja lūguma tikai uz likumā noteiktajiem pamatiem un tikai tiesā, parasti ar citas dzīvojamās telpas nodrošināšanu īrniekam (Līdzekļa likuma 89.–90. Mājokļu kodekss), šāds noteikums tiek uzskatīts par vissvarīgāko likuma pilsoņu garantiju mājokļa iegādei. Tādējādi to tiesisko attiecību saturs, kas rodas saistībā ar dzīvojamo telpu nodrošināšanu iedzīvotājiem saskaņā ar sociālo īres līgumu, ļauj secināt, ka tiesības uz dzīvojamo telpu saskaņā ar sociālo īres līgumu izriet no sarežģītas tiesiskās struktūras, kuras elementi ir: : pilsoņa iepriekšēja reģistrācija kā personai, kurai nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi uz sociālā dzīvojamā fonda līdzekļiem; kompetentās iestādes lēmums piešķirt pilsonim konkrētas dzīvojamās telpas, ordera izsniegšana šai telpai, dzīvojamās telpas sociālās īres līguma noslēgšana uz ordera pamata.

Sociālās īres līguma beztermiņa raksturu (kas jau tika minēts iepriekš) nevajadzētu jaukt ar līguma slēgšanu uz nenoteiktu laiku. Runa ir par dzīvojamo telpu sociālo īri mūža garumā, ko veic īrnieks un viņa ģimenes locekļi. Krievijas civillikumā ir zināms tikai viens mūža līguma analogs: mūža rentes līgums (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 596. pants).

Sociālā īres līguma publiskais tiesiskais regulējums atklāj vēl vienu tam raksturīgo pazīmi – valsts un pašvaldību mājokļos dzīvojošo īrnieka un viņa ģimenes locekļu sociālo aizsardzību. Atkārtoju, saskaņā ar likumu par dzīvojamās telpas īrnieku saskaņā ar sociālo īres līgumu tiek atzīta tikai rīcībspējīga privātpersona. ordera izsniegšanas brīdī šai personai saskaņā ar Krievijas Federācijas veidojošo vienību noteiktajiem sarakstiem ir jāpieder to pilsoņu kategorijai, kuriem nepieciešams mājoklis no dzīvojamā fonda sociālajai lietošanai. Tādu pašu stāvokli kā īrnieki ieņem pilsoņi, kuri noslēdza dzīvojamo telpu īres līgumu pirms Krievijas Federācijas Civilkodeksa pieņemšanas.

Dzīvojamo telpu īres komerclīgums . Pirms Civilkodeksa otrās daļas spēkā stāšanās saskaņā ar Art. 1 no federālās mājokļu politikas pamatiem, šis līgums tika saukts par īres līgumu. Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Federālās mājokļu politikas pamatu 17. pantu valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu daļas, kas tiek nodrošinātas saskaņā ar komercīres līgumu, nosaka Krievijas Federācijas valdība un Krievijas Federācijas veidojošo vienību valdības struktūras. Dzīvojamo telpu komercīres līgums ir visizplatītākais privātmāju fondā. Nākotnē to plaši izmantos arī valsts un pašvaldību dzīvojamajā fondā komerciālai lietošanai.

Komercnomas līguma kārtību, noslēgšanas noteikumus, formu, pušu tiesības un pienākumus, līguma izbeigšanu regulē Č. 35 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Atšķirībā no sociālās īres līguma, komercīres līgumam nav nepieciešami administratīvie priekšnoteikumi, piemēram, prioritātes ievērošana mājokļa nodrošināšanā, dzīvojamās platības standarti, pašvaldību iepriekšējs lēmums u.c. Komercnomas līgumā visu nosaka, pusēm vienojoties, un tie ir izīrētājs (dzīvojamās telpas īpašnieks vai īpašnieks, kas var būt gan juridiska, gan fiziska persona) un īrnieks, kurš plāno ņemt šo dzīvojamo telpu. telpas pagaidu valdīšanai vai lietošanai.

Dzīvojamo telpu komercīres līgums ir līgums, ar kuru viena puse - dzīvojamās telpas īpašnieks vai tā pilnvarota persona (iznomātājs) - apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par maksu par valdīšanu. un izmantot dzīvošanai tajā(Civilkodeksa 671. pants).

Dzīvojamo telpu īres komerclīgumā iznomātājs ir dzīvojamās telpas īpašnieks (pilsonis, juridiska persona, valsts, Krievijas Federācijas veidojošās vienības, pašvaldības) vai viņa pilnvarota persona (piemēram, valsts vai pašvaldību vienoti uzņēmumi) . Par dzīvojamo telpu īrnieku saskaņā ar komercīres līgumu var būt tikai pilsonis (Civilkodeksa 677. panta 1. punkts). Kopā ar īrnieku pilsoņiem, kuri pastāvīgi dzīvo kopā ar viņu, ir tiesības izmantot dzīvojamās telpas saskaņā ar komercnomas līgumu (Civilkodeksa 677. panta 2. punkts). Viņu vidū var būt gan darba devēja ģimenes locekļi, gan citas personas, kas nav darba devēja ģimenes locekļi. Dzīvojamo telpu īres komerclīgumā jānorāda pilsoņi, kuri pastāvīgi dzīvo dzīvojamā telpā kopā ar īrnieku. Ja līgumā šādas norādes nav, tad citu pilsoņu kā īrnieka pastāvīgo iedzīvotāju ievākšanās dzīvojamās telpās var veikt ar izīrētāja, īrnieka un kopā ar īrnieku pastāvīgi dzīvojošo pilsoņu piekrišanu. Pārvietojot nepilngadīgos bērnus dzīvojamās telpās, šāda piekrišana nav nepieciešama (Civilkodeksa 677., 679. panta 2. punkts).

Dzīvojamo telpu īres komerclīguma pamats ir pušu brīvprātīga vienošanās par visiem būtiskajiem nosacījumiem, un ar šo pazīmi tas atšķiras no sociālā īres līguma, kura pamatā ir sarežģītas juridiskas sastāvdaļas (dzīves apstākļu uzlabošanas nepieciešamība, reģistrācija). , ordera saņemšana dzīvojamām telpām, līguma slēgšana uz pasūtījuma pamata).

Dzīvojamo telpu komercīres priekšmets (objekts) var būt pastāvīgai dzīvošanai piemērota izolēta dzīvojamā telpa (dzīvoklis, dzīvojamā ēka, dzīvokļa daļa vai dzīvojamā ēka). Daudzdzīvokļu mājā dzīvojamās telpas īrniekam saskaņā ar komercīres līgumu līdz ar dzīvojamās telpas lietošanu ir tiesības izmantot arī mājas koplietošanas telpas un iekārtas ārpus dzīvokļa (Līdzekļa likuma 673. panta 2. punkts). Civilkodekss).

Komerciālā īres līguma ietvaros paredzēto dzīvojamo telpu lielums nav ierobežots (Federālās mājokļu politikas pamatu 1. pants), atšķirībā no sociālās īres līguma, kurā dzīvojamo telpu nodrošināšana tiek veikta saskaņā ar noteiktajiem standartiem. Dzīvojamo telpu komercīres līgums tiek noslēgts rakstveidā (Civilkodeksa 674. pants nav nepieciešams notariāli apliecināt); Komercnomas līguma rakstiskas formas neesamība nenozīmē tā spēkā neesamību. Saskaņā ar Art. Civilkodeksa 683. pantu, dzīvojamo telpu komercīre ir līgums uz noteiktu laiku (un sociālā īre ir beztermiņa līgums) un tiek slēgts uz laiku, kas nepārsniedz piecus gadus. Atbilstoši derīguma termiņam ir divu veidu dzīvojamo telpu īres komerclīgumi: a) īstermiņa īre - uz laiku līdz vienam gadam; b) ilgtermiņa noma - uz laiku no viena līdz pieciem gadiem. Ja puses nav noteikušas komercnomas līguma darbības termiņu, tad līgums uzskatāms par noslēgtu uz pieciem gadiem.

Lai garantētu īrnieka un kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošo pilsoņu tiesības uz mājokli, Civilkodekss paredz īrnieka prioritātes tiesības pār citām personām slēgt komercīres līgumu uz jaunu termiņu (Civillikuma 684. pants). Pušu tiesības un pienākumus dzīvojamo telpu īres komerclīgumā nosaka pusēm vienojoties, kā arī Civilkodeksa normas. Īrnieks var kļūt par komercnomas līguma ietvaros lietošanā saņemto dzīvojamo telpu īpašnieku, nopērkot to no īpašnieka.

Komercnomas līguma laušanas pamatojumu un kārtību paredz Civilkodekss (Civilkodeksa 687. pants). Turklāt pēc iznomātāja lūguma šo līgumu var lauzt tikai tiesas ceļā. Dzīvojamo telpu īres komerclīguma izbeigšanas gadījumā īrnieks un citi pilsoņi, kas pastāvīgi dzīvo kopā ar viņu, tiek izlikti no dzīvojamās telpas, nenodrošinot citas dzīvojamās telpas (Civilkodeksa 688. pants).

Mūsdienu apstākļos Krievijas Federācijas pilsoņu konstitucionālās tiesības uz mājokli var nodrošināt ne tikai, nodrošinot viņiem dzīvojamās telpas valsts un pašvaldību dzīvojamo fondu mājās saskaņā ar sociālās īres līguma nosacījumiem dzīvojamās platības robežās vai mājokļa nodrošināšana no privātajiem, valsts, pašvaldību dzīvojamo fondu līdzekļiem lietošanai ar komerciālas īres nosacījumiem, bet arī citos veidos, piemēram: dzīvojamo telpu iegūšana namu kooperatīvu vai dzīvojamo māju būvniecības kooperatīvu mājās, mājokļa iegāde vai celtniecība par saviem līdzekļiem bez ierobežojot teritorijas lielumu. Lielākā daļa no uzskaitītajām juridiskajām iespējām tādā vai citādā mērā apmierināt iedzīvotāju mājokļa vajadzības pastāvēja jau iepriekš. Taču PSRS un RSFSR konstitūcijas nodrošināja valsts un valsts dzīvojamo fondu monopolu pilsoņu mājokļu problēmu risināšanā. Nenozīmīga vieta tika ierādīta individuālā dzīvojamā fonda attīstībai un mājokļu kooperācijai, ko valsts pienākums bija tikai veicināt. Pilsoņu personīgajām īpašumtiesībām dzīvojamā ēkā bija ierobežots un patērētāja raksturs, un dzīvojamo telpu privātīpašuma institūcijas attīstība un konsolidācija ilgu laiku pilnībā nepastāvēja.

Komerciālā noma pēc būtības ir izveidota nomas institūcija attiecībā pret privātpersonām, un to nodrošina nevis privātīpašnieks (kā tas ir tagad), bet gan pašvaldība. Pašvaldības fonda, sociālā izlietojuma fonda ietvaros dzīvokļi tiek pārdalīti starp cilvēkiem ar dažādiem ienākumiem un ar dažādiem nosacījumiem.

Bet komerciālajā īres līgumā jaunie tiesību akti ne tikai maina tā paša līguma nosaukumu, bet gan būtiski racionalizē šāda veida attiecības mājokļu sektorā. Jo īpaši Krievijas Federācijas Civilkodekss noteica vairākus jaunus obligātus noteikumus, kuru mērķis, no vienas puses, ir aizsargāt pilsoņus, kuri izmanto dzīvojamās telpas (nosakot namīpašnieka pienākumus un tiesas procedūru strīdīgu jautājumu risināšanai), kā arī no otras puses, aizsargājot dzīvojamo telpu īpašniekus: turpmāk ir paredzētas īrnieka saistības, kuras viņš uzņemas, beidzoties komercīres līgumam.

Attiecības starp komerciālo īres līgumu un īres līgumu. Mājokļu likumdošana paredz dzīvojamo telpu īri. Attiecīgi šajos gadījumos attiecības starp dzīvojamā fonda (dzīvojamās telpas) īpašnieku - izīrētāju un īrnieku (juridisku vai fizisko personu) tiek noformētas ar dzīvojamo telpu īres līgumu. Šis mājokļa līguma veids ir paredzēts Art. Krievijas Federācijas likuma “Par federālās mājokļu politikas pamatiem” 17. pantu un 17. pantu. 10, 54.1, 131 un citi RSFSR Mājokļu kodeksa noteikumi. Mājokļu īrēšanu paredzēja iepriekš pieņemtie mājokļu tiesību akti (1991.-1992.) valsts pārejas periodā uz tirgus attiecībām. Šajā laika posmā likumdošanā parādījās jauns dzīvojamo telpu izmantošanas veids - mājokļa īre un līdz ar to jauns līguma veids - dzīvojamo telpu īres līgums, kas paredzēja mājokļa īri pagaidu valdīšanai un lietošanai. neierobežojot tā izmēru un par saskaņotu samaksu. Citiem vārdiem sakot, bija paredzēts privātīpašumā esošās dzīvojamās telpas (valsts un pašvaldības dzīvojamā fonda mājās - šī dzīvojamā fonda daļa) izmantot nevis patēriņa vajadzībām (saskaņā ar sociālo īres līgumu), bet gan ienākumu gūšanai no izīrēšanas. dzīvojamās telpas, tad ir komerciālas intereses.

Jaunajā Krievijas Federācijas Civilkodeksā nav ietverts tāds jēdziens kā “dzīvojamo telpu īres līgums” - nav nodaļā. 34 “Īre”, nedz arī nodaļā. 35 “Dzīvojamo telpu īre”. Turklāt Art. 2. punktā. Civilkodeksa 671. pants uzsver, ka saskaņā ar īres līgumu dzīvojamās telpas nodrošina tikai juridiskas personas. Ja analizējam Krievijas Federācijas likumā “Par federālās mājokļu politikas pamatiem”, Mājokļu kodeksā un Civilkodeksā ietvertās normas, tad nav būtisku atšķirību attiecībā uz mājokļa izmantošanu saskaņā ar īres līgumu un komercnomas līgumu. vienošanās. Līdz ar to ir jāvadās no tā, ka Civilkodekss attiecībā uz dzīvojamo fondu “atteicās” no jēdziena “īre”, aizstājot to ar citu jēdzienu “īres līgums”, kas ietver īres galvenos elementus (mājoklis ir paredzēts valdījumā un lietošanā, tā apjoms nav ierobežots , līgums ir uz noteiktu laiku, maksājums par mājokli tiek noteikts pēc pušu vienošanās utt.). Tie. Šobrīd mums kā juridiskais pamats ir jāizmanto nodaļas normas. 35 Civilkodeksa, kas tiek izmantoti ar prioritāti pār citu likumu normām, jo ​​saskaņā ar 2. panta 2. punktu. 3 Civilkodeksa, šīm normām jāatbilst Civilkodeksam.

Nomas līgums ir tradicionāls civiltiesībās: 1964. gada RSFSR Civilkodekss, to sauca par “īpašuma nomas līgumu” (27. nodaļa); vēlāk, 80. gadu beigās un 90. gadu sākumā, īpašuma nomas līgumu tiesiskais pamats bija PSRS un Savienības republiku nomas tiesību aktu pamati (1989) un PSRS un savienības republiku civilās likumdošanas pamati (1991). kas kļuva spēkā neesošu, jo stājās spēkā Krievijas Federācijas Civilkodeksa otrā daļa 1996. gada 1. martā.

Šobrīd attiecības, kas attiecas uz līzingu (īpašuma nomu), regulē Č. 34 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Īres objekts var būt tikai individuāli noteiktas vai nepatērējamas lietas, tajā skaitā nedzīvojamās ēkas (telpas).

Tikmēr turpina piemērot attiecīgos mājokļu likumdošanas noteikumus. Īres līguma jēdziens mājokļu sektorā ir dots Art. Krievijas Federācijas likuma “Par federālās mājokļu politikas pamatiem” 1. pantu, kas runā par nekustamā īpašuma, tostarp dzīvojamo telpu, nomu. Tomēr pieminēšana par dzīvojamo telpu īri kā neatkarīgu līgumu mājokļu sektorā pirmo reizi parādījās RSFSR Mājokļu kodeksā (10., 54.1., 131., 132., 133., 136. pants), jo īpaši Art. 10 nosaka, ka pilsoņiem ir tiesības noteiktajā kārtībā saskaņā ar īres līgumu saņemt dzīvojamās telpas valsts un pašvaldību dzīvojamā fonda mājās. Krievijas Federācijas likums “Par federālās mājokļu politikas pamatiem” runā par privātpersonu (pilsoņu) un juridisku personu dzīvojamo telpu īri. Pamatojoties uz norādītajiem Mājokļu kodeksa pantiem un dzīvojamo telpu mērķi (pilsoņu dzīvesvietai), dzīvojamo telpu īre juridiskajām personām bija paredzēta tikai šiem mērķiem. In Art. Šā likuma 17. pants nosaka, ka dzīvojamā fonda izmantošanai saskaņā ar īres līgumiem valsts un pašvaldības dzīvojamā fonda mājās piešķirama tikai noteikta daļa dzīvojamo telpu.

Kā minēts iepriekš, civillikumā ir noteikta principiāla pieeja dzīvojamo telpu īres līgumu slēgšanai (runājam tikai par juridisko personu veiktu dzīvojamo telpu īri). Tādējādi attiecībā uz iedzīvotājiem īres līgums ir aizstāts ar dzīvojamās telpas īres līgumu. Tikmēr mājokļu likumdošana saglabā novecojušas normas šajā jautājumā. Šajā sakarā attiecībā uz dzīvojamo telpu īri ir jāveic atbilstošas ​​izmaiņas spēkā esošajos mājokļu tiesību aktos (RSFSR Mājokļu kodekss, Krievijas Federācijas likums “Par federālās mājokļu politikas pamatiem”, utt.).

Normatīvi definēti trīs dzīvojamo telpu īres līgumu veids:

• Sociālais īres līgums ir līgums, kas noslēgts starp valsts vai pašvaldības dzīvojamā fonda pārstāvjiem un Krievijas Federācijas pilsoni.
• Specializētais īres līgums ir līgums, kurā nomas objekts ir specializētas telpas.
• Komercnomas līgums ir līgums, kurā Iznomātājs piesaka sevi kā uzņēmēju un dzīvojamās telpas tiek izīrētas peļņas gūšanai.

Visiem šiem līgumu veidiem ir noteiktas kopīgas tendences un iezīmes. Tie visi regulē dzīvojamo telpu īres attiecības. Visās tajās puses ir: no vienas puses, Iznomātājs, kurš nodod dzīvojamo telpu lietošanā un dzīvošanā, no otras puses, Īrnieks, kurš pieņem telpas lietošanā un piekrīt līguma noteikumiem. .

No juridiskā viedokļa tie ir divpusēji, apmaksāti līgumi, jo katrai pusei ir savas tiesības un pienākumi, un nekustamā īpašuma dzīvesvieta un izmantošana paredz materiālo atlīdzību ikmēneša maksājuma veidā par izmitināšanu. Atsevišķi izņēmumi paredzēti attiecībā uz sociālajiem īres līgumiem, par kuriem tiek nodrošināts bezatlīdzības pārskaitījums un Īrnieks var tikt atbrīvots no samaksas par šādu telpu izmantošanu. Visi iepriekš minētie līgumi ir patērētāja rakstura, jo tie ir paredzēti, lai apmierinātu personas patērētāju vajadzības pēc mājokļa. Visu veidu dzīvojamo telpu īres līgumus var noformēt rakstveidā.

Tomēr starp šiem līgumiem pastāv arī atšķirības.

Komerciālās īres līgumus regulē Krievijas Federācijas Civilkodekss, savukārt specializētos un sociālos īres līgumus reglamentē Mājokļu kodekss. Specializētos un sociālos īres līgumus var slēgt tikai ar personu, kurai ir valsts vai pašvaldības dzīvojamais fonds. Tajā pašā laikā otrai pusei ir jābūt nepieciešamajiem priekšnosacījumiem, lai saskaņā ar likumu varētu noslēgt šādus līgumus, proti, pilsonis un viņa ģimenes locekļi ir jāatzīst par maznodrošinātiem pilsoņiem un kuriem ir nepieciešami uzlaboti mājokļa apstākļi. , un arī jāstāv rindā uz mājokļa reģistrāciju.

Komercnomas līgumi ir civiltiesiski līgumi, kuros puses var patstāvīgi noteikt līguma noteikumus un nosacījumus.

Saskaņā ar dzīvojamās telpas īres līgumu viena puse - dzīvojamās telpas īpašnieks vai viņa pilnvarota persona (iznomātājs) - apņemas nodrošināt otru pusi (īrnieku) ar dzīvojamo telpu par maksu par valdīšanu un izmantošanu dzīvošanai tajā. (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 671. pants).

Dzīvojamās telpas īres līgums ir:

• vienprātīgs;
• atalgojošs;
• divpusējs.

Dzīvojamo telpu īres līgumi ir sadalīti tipos:

• dzīvojamo telpu komercīres līgums;
• īres līgums;
• dzīves telpa.

Ar namīpašnieka, īrnieka un kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošo pilsoņu piekrišanu dzīvojamās telpās kā īrnieka pastāvīgie iedzīvotāji var ievest citus pilsoņus. Pārvācoties nepilngadīgos bērnos, šāda piekrišana nav nepieciešama.

Iedzīvošanās atļauta, ja tiek ievērotas likuma prasības par dzīvojamās platības normu uz vienu personu, izņemot nepilngadīgu bērnu ievākšanos.

Īrniekam un kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošiem pilsoņiem, savstarpēji vienojoties un iepriekš brīdinot namīpašnieku, ir tiesības atļaut pagaidu iemītniekiem (lietotājiem) bez atlīdzības dzīvot dzīvojamās telpās. Saimnieks var aizliegt pagaidu iemītniekiem uzturēties, ja viņi neievēro likumā noteiktās prasības par dzīvojamās platības normu uz vienu personu. Pagaidu iemītnieku uzturēšanās laiks nedrīkst pārsniegt sešus mēnešus.

Izīrēto dzīvojamo telpu kārtējais remonts ir īrnieka atbildība, ja vien īres līgumā nav noteikts citādi.

Īrētās dzīvojamās telpas kapitālais remonts ir izīrētāja pienākums, ja īres līgumā nav noteikts citādi.

Dzīvojamās ēkas, kurā atrodas īrētās dzīvojamās telpas, pārkārtošana, ja šāda pārbūve būtiski maina dzīvojamās telpas lietošanas nosacījumus, nav pieļaujama bez īrnieka piekrišanas.

Dzīvojamās telpas īrniekam ir tiesības ar citu kopā ar viņu pastāvīgi dzīvojošu pilsoņu piekrišanu jebkurā laikā izbeigt īres līgumu, trīs mēnešus iepriekš rakstiski brīdinot namīpašnieku.

Sociālās īres līgums. Dzīvojamās telpas īres līgums: Video