Жылжымайтын мүлікті адал сатып алушы. Пәтерді адал сатып алушы Адал сатып алушы сот

06.12.2023

Жылжымайтын мүлікті адал сатып алушы - бұл мәселе бойынша сот тәжірибесі көбінесе мамандарды ғана емес, сонымен қатар кейінірек белгілі болғандай, бөтеннің мүлкін сатып алған айналымға қатысушыларды да қызықтырады. Бұл мақалада біз сатып алушыларды қорғау шарттарын ашып қана қоймай, адал сатып алушыдан жылжымайтын мүлікті қайтарып алудың нюанстарын анықтаймыз.

Адал сатып алушы: қолайлы қорғау критерийлері

Алдымен, терминологияны анықтайық, атап айтқанда, адал сатып алушы ретінде кім қорғауды ала алатынын анықтаңыз. Біз бұл сұраққа жауапты өнердің 1-тармағында табамыз. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 302. Сатып алушыны бір мағыналы адал деп санауға болады және егер ол келесі критерийлерге сәйкес келсе, оны сатып алу талабынан қорғауға құқылы:

Меншiк иесiнен немесе оның тиiстi өкiлiнен емес, мүлде иелiктен шығару құқығы берiлмеген адамнан мүлiктi алып жатқанын ол бiлмеген және бiлуге мүмкiндiгi болмаған.
Өтемақы негізінде сатып алынған мүлік (басқаша айтқанда, оны сыйлық ретінде алмаған, бірақ соған балама өтемақы берілген – ақша немесе басқа да материалдық немесе материалдық емес активтер).

Сатып алушының адалдығына күмән келтірген кезде оның сатушының өкілеттіктері туралы білімі бар-жоғын қарастыру кезінде тараптар арасында бар екенін растайтын құжаттар:

отбасылық байланыстар;
ресми байланыстар;
ұйымдардың жарғылық капиталдарына қатысу;
мүшеліктің басқа да нысандары.

МАҢЫЗДЫ! Мәміле үшін өтемақы критерийі бойынша сатып алудың адалдығы оны жасау кезінде ғана емес, сонымен қатар мүлікті беру кезінде де, сондай-ақ төлеу жөніндегі міндеттемені орындау кезінде де бағаланады. ол.

Осылайша, егер сатып алушы өтемақы шарты бойынша затты белгіленген мерзімде төлемеген болса, онда оның адал сатып алушы ретінде қорғауды талап етуге құқығы жоқ (Жоғарғы Төрелік Сот Төралқасының ақпараттық хатының 4-тармағы). Ресей Федерациясының 2008 жылғы 13 қарашадағы № 126 «Басқаның заңсыз мүлкінен мүлікті өндіріп алумен байланысты кейбір мәселелер бойынша сот тәжірибесін қарау») иелігінде.

Мүлікті алу кезінде өтемақының болмауы бір қарағанда абсолютті адал болып көрінетін сатып алуды қорғаудан бас тартуға негіз болған кезде тағы бір мысал келтірейік. Даулы мүлік унитарлық кәсіпорынның шаруашылық жүргізуіне берілді. Сот меншік иесінің мұндай мүлікті қайтарып алу туралы талабын қарау кезінде мүлікті унитарлық кәсіпорынға беру өтеусіз жүргізілгенін, сондықтан адал сатып алуды қорғау бұл жағдайға қолданылмайтынын көрсетті.

Жылжымайтын мүлікті адал сатып алушы және оның ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлікті адал сатып алушының кез келген басқалардан айырмашылығы, оның мұндай мүлікке меншік құқығына ие болуы мемлекеттік тіркеу рәсімімен байланысты. Біріншіден, мемлекеттік органның тіркеу актісі меншікке ие болу сәтін белгілесе, екіншіден, авторлық құқық иесіне ерекше қорғауды қамтамасыз етеді.

Параграфта бекітілген жалпы ережені еске түсірейік. 2 б. 223 Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі. Бұл ережеге сәйкес жылжымайтын мүлікке меншік құқығы адал сатып алушыда осы мүлікті иеліктен шығаруды мемлекеттік тіркеген кезден бастап туындайды. Адал сатып алушының тіркелген меншік құқығын даулауға тек осындай мүлікті қайтарып алу арқылы және заңда белгіленген жағдайларда ғана жол беріледі. Бұл жағдайлар туралы келесі тарауда толығырақ айтатын боламыз.

МАҢЫЗДЫ! Әділет органдары жылжымайтын мүлікті адал сатып алушыға ерекше талаптар қояды. Олар бірінші кезекте сатып алушының мәміле жасау кезінде ерекше сақтық танытуымен байланысты.

Осылайша, Еділ ауданының арбитраждық соты 2016 жылғы 1 қарашадағы № F06-12185/2016 қаулысында сатып алу-сату шартын жасау кезінде сатып алушының адалдығын бағалау кезінде заңды критерий ретінде тиісті тексеруді тікелей атайды. Бұл жағдайда сот сатып алушыны қорғаудан бас тартты, өйткені ол сатушының мүлікті бұрын төлемегенін, бірақ нарықтық құннан төмен бағаға қайта сатылғанын білуі керек еді.

Жылжымайтын мүлікті сатып алушы тиісті тексеру жүргізуі керек, яғни мыналарға қатысты барлық мән-жайларды білуі керек:

сатушының жеке басын, оның құқықтық мәртебесін және оның жылжымайтын мүлікке билік етуге құқығы бар-жоғын;
сатылатын объектінің шартта белгіленген және тиісті мемлекеттік тізілімде қамтылған деректерге сәйкестігі;
үшінші тұлғалардан объектіге ықтимал талаптардың болмауы;
заңмен талап етілсе, үшінші тұлғалардың немесе мемлекеттік органдардың/ұйымдардың келісімі немесе мақұлдауының болуы.

Адал сатып алушыдан мүлікті қайтарып алу

Өнер. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 302-і жылжымайтын мүлікке құқықтарды беруді мемлекеттік тіркеудің болуына қарамастан, меншік иесі адал сатып алушыдан мүлікті қайтаруды талап ете алатын бірқатар жағдайларды қарастырады:

Сатып алушы ақылы сатып алған жағдайда – мүліктің мынаны көрсететін дәлелдемелер болған жағдайда:
- меншiк иесi немесе оның иеленуге уәкiлеттi өкiлi жоғалтқан;
- олардан ұрланған;
- олардың еркінен тыс басқа жолмен иеліктен шығып кеткен.
Тегін сатып алғанда - ешқандай қосымша шарттарсыз.

Ресей Федерациясының Жоғарғы Соты 2014 жылғы 1 қазандағы Президиумы бекіткен мемлекеттік органдардың және жергілікті өзін-өзі басқару органдарының талаптары бойынша адал сатып алушылардан тұрғын үй-жайларды өндіріп алуға байланысты істер бойынша сот тәжірибесін қарауда, Меншік иесі тұрғын үй-жайды меншік иесінен алмаған жағдайда, меншік иесі оны виндикациялық талап қою арқылы талап етуге құқылы (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 301-бабы).

МАҢЫЗДЫ! Адал сатып алушыдан жылжымайтын мүлікті қайтарып алу мүмкіндігі, сондай-ақ сатып алу бағасына қарамастан, жылжымайтын мүлікті адал сатып алушының меншігіне беру меншік иесінің өзі осы мүлікті пайдалануды жалғастыру себебінен іс жүзінде жүзеге асырылмаған кезде де болады. (ақпараттық хаттың 6-тармағы № 126).

Жылжымайтын мүліктің шарттық бағасының оның нарықтық құнына қатысты айтарлықтай төмендетілуін сот тараптардың келісімін, демек, мұндай мүлікті сатып алушыдан қайтарып алу мүмкіндігін көрсететін мән-жай ретінде қарастыруы мүмкін (ақпараттың 9-тармағы). № 126 хат).

Жерді адал сатып алуға байланысты ерекшеліктер

Жер учаскелерінің жылжымайтын мүлікке жататындығы арнайы түсіндіруді қажет етпейді, демек, біз жоғарыда айтқан барлық белгілерге ие. Осыған қарамастан, біз осы бөлімде жер учаскелерін адал сатып алуға немесе оларды қайтарып алуға қатысты басқа да бірнеше мәселелерге тоқталамыз:

Басқа біреудің заңсыз иелігінен қайтарылған жер учаскесінде орналасқан рұқсат етілмеген ғимаратты сатып алушы адал сатып алушы болып есептелмейді. Мұндай қорытындыға Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының Төралқасы 9 желтоқсандағы «Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 222-бабын аралық соттардың қолдануының кейбір мәселелері бойынша сот тәжірибесін қарау» ақпараттық хатында келді. 2010 жылғы № 143 (11-тармақ).
Орман қорының құрамына кіретін жер учаскелерін қалпына келтіруге байланысты ерекшеліктер бар. Естеріңізге сала кетейік, бапқа сәйкес. Ресей Федерациясының Орман кодексінің 8-і, мұндай учаскелерге меншік құқығы тек Ресей Федерациясына тиесілі болуы мүмкін. Бұдан шығатыны, орман алқаптарын кез келген жағдайда, тіпті егер олардың сатып алушысын адал сатып алушы деп тануға болатын болса да, қайтарып алуға болады. Осылайша, Псков облыстық сотының президиумы прокурордың жағына шығып, бұл учаскені азаматтың ақылы мәміле бойынша сатып алғанына қарамастан, бұрын тіркелген орман учаскесіне меншік құқығының жоқтығын мойындады (24 қазандағы қаулы). 2014 No 4-g-281/ 2014).
Адал сатып алушының тиiстi тексеруi, егер ол ғимараттың ауданына қатысты жер учаскесiнiң алаңының сәйкес келмеуiн, сондай-ақ жер учаскесiнiң нысаналы мақсаты арасындағы алшақтықты елемеген болса, күмән тудырады. кадастрлық құжаттарда және шартта көрсетілген мақсатта қамтылған (Батыс Сібір округінің аралық сотының 01.10. 2015 ж. No Ф04-23620/2015 қаулысы).
Жер учаскелерін адал сатып алушылар, егер мұндай учаскелерді сатушылар кейіннен бұзылған сот шешімдерінің негізінде оларға меншік құқығын алған болса, қорғауды ала алмайды. Ресей Федерациясының Жоғарғы соты 2016 жылғы 24 мамырдағы No18-KG16-32 қаулысында осындай қорытындыға келді.

Пәтерді адал сатып алушы деп тану туралы талаптар бойынша сот тәжірибесі

Бұл бөлімде тұрғын үйді адал сатып алушының мәселелерін қозғайтын соңғы сот тәжірибесін зерттеудің уақыты келді.

Олардың кейбіреулерін қарастырайық:

Конституциялық Соттың 2017 жылғы 22 маусымдағы № 16-П шешімінен бастайық, онда 1-баптың ережелері жарияланған. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 302-бабына сәйкес келесі жағдайда: егер тұрғын үй өтемақы үшін сатып алынған және тіркелген болса, жергілікті билік органдары адал сатып алушыдан иеліктен шығарылған (яғни мұрагерлері жоқ қайтыс болған адамнан қалған) тұрғын үйді сұраған кезде. Rosreestr. Бұл ретте жергілікті билік даулы тұрғын үйге құқықтарды рәсімдеу бойынша дер кезінде шаралар қолданбаған. Конституциялық Соттың ұстанымы іс жүзінде сәтті жүзеге асырылуда: жергілікті әкімшілік даулы тұрғын үйді тіркеу шараларын қабылдаған сәттен бастап иеліктен шығарылған мүлік туралы даулар бойынша дәлелдеу нысанасына сенімді түрде қосылды (Жоғарғы Соттың азаматтық істер жөніндегі сот алқасының қаулысы Ресей Федерациясының 2019 жылғы 18 маусымдағы № 5-KG19-88).
Мәскеу қалалық сотының 2016 жылғы 2 қарашадағы No 33-43089/2016 іс бойынша апелляциялық ұйғарымын өте көрсеткіш деп санаймыз. Бұл актіде сот пәтерді бөтеннің заңсыз иелігінен қайтарып алуға тек пәтер иесінің ғана құқығы бар екенін (яғни виндикациялық талап қою құқығын) көрсеткен.
Мәскеу қалалық соты 2016 жылғы 16 тамыздағы No 33-31612/2016 іс бойынша апелляциялық қаулыны қабылдаған кезде, сот, керісінше, сатып алушыны қорғаған жоқ. Сот оны адал сатып алушы деп танудан бас тартты, өйткені оның еркінен тыс пәтерден айырылған меншік иесінің құқықтары бұзылған (сыйға тарту кезінде мәміле жасауға нотариалдық келісімі алынбаған).
Адал сатып алушы деп тану жағдайларының көп бөлігі мұрагерлікпен алынған пәтерлерге қатысты. Мысал ретінде Воронеж облыстық сотының 2016 жылғы 19 шілдедегі No 33-4779/2016 іс бойынша апелляциялық қаулысын алайық. Бұл жағдайда сот сатып алушыны адал сатып алушы деп танудан бас тартты, себебі ол пәтерді сатып алу кезінде тиісті мұқияттылық танытпады және оған пәтерді сатқан тұлға оны бұрынғы иесі қайтыс болғаннан кейін сатып алғанын анықтамайды.
2016 жылғы 18 сәуірдегі № 33-9610/2016 іс бойынша апелляциялық ұйғарымында Мәскеу қалалық соты адал сатып алушыны қорғап, тұрғын үй-жай иесінің еркінен тыс иеліктен алынбағанын көрсетті. Міндетті қатынастар болған жағдайда бөтеннің заңсыз иеленуінен мүлікті қайтарып алу мүмкін емес.

Ақ ниетпен сатып алуды талап ету

Сотқа берілген және адал сатып алуға қатысты мәселелерді тергеумен байланысты талаптарды екі үлкен топқа бөлуге болады:

Сатып алушының заңсыз иеленуінен мүлікті өндіріп алу туралы талап арыздар (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 301, 302-баптары).
Жарамсыз мәміленің салдары ретінде талап қою талаптарын қарау кезінде виндикациялық талаптар туралы ережелер де қолданылуы керек (Ресей Федерациясы Жоғарғы Сотының 29.04.2010 жылғы № 10 Пленумының қаулысының 35-тармағы). , Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының Пленумы No 22 «Меншік құқықтарын және өзге де мүліктік құқықтарды қорғауға байланысты дауларды шешу кезінде сот тәжірибесінде туындайтын кейбір мәселелер туралы» бұдан әрі No 10/22 қаулы) .
МАҢЫЗДЫ! Мүлiктi өндiрiп алу туралы талап арызды ресiмдеу кезiнде талапкердiң меншiк құқығын растайтын дәлелдемелерді ұсыну қажет. Жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты мұндай дәлел жылжымайтын мүліктің бірыңғай мемлекеттік тізілімінен үзінді көшірме болып табылады.

Егер меншік иесі осы құжаттың көмегімен өз құқығын дәлелдей алмаса, ол даулы мүлікке оның құқықтарын белгілеуге болатын басқа дәлелдемелерді ұсынуға құқылы. Алайда, бұл жағдайда мемлекеттік мүлік тізілімінің деректері немесе мүлікке баланстық меншік құқығы туралы мәліметтер тиісті дәлел ретінде қарастырыла алмайды (№ 10/22 қаулының 36-тармағы).
Адал сатып алушы ретінде тануға қойылатын талаптар.
Мұндай талаптар бастапқы талап ретінде берілуі мүмкін, бірақ көбінесе талап арызға жауап (яғни қарсы талап) болып табылады. Еске салайық, бұл іс бойынша дәлелдемелік базаның негізі мыналар болуы керек:

мәмілені қарауды растайтын құжаттар мен басқа да дәлелдемелер;
сатып алушыда сатушының мүлікті иеліктен шығаруға құқығы жоқ екендігі туралы ақпараттың жоқтығын көрсететін құжаттар және басқа да дәлелдемелер.

МАҢЫЗДЫ! Жарғылық капиталға салым ретінде даулы жылжымайтын мүліктің салымын сот өтелген мәміле деп таниды, өйткені оның орнына қатысушы корпорацияға қатысу құқығына ие болады (№ 10/22 қаулының 37-тармағы).

Құқықты жоғалтқаны үшін өтемақы

Соттың қарама-қарсы позицияны ұстануы салдарынан адал сатып алушы да, баспанасынан айырылған меншік иесі де шын мәнінде жазықсыз зардап шегетінін ескере отырып, заң шығарушы мемлекет бюджетінен өтемақы төлеуді қарастырды.

МАҢЫЗДЫ! Қазіргі уақытта өтемақы «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» 1997 жылғы 21 шілдедегі № 122-ФЗ Заңына (31.1-бап) сәйкес есептелуі мүмкін. Ол 2015 жылғы 13 шілдедегі № 218-ФЗ «Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу туралы» Заң күшіне енгенге дейін, яғни 2020 жылдың 1 қаңтарына дейін әрекет етеді. Жаңа заңда да осындай өтемақы қарастырылған, бірақ оны төлеу шарттары басқаша болады (68-бап).

Төмендегілер өтемақыға қазір де, болашақта да сене алады:

адал сатып алушыдан тұрғын үйді қайтарып алуға мүмкіндігі болмаған меншік иесі;
сатып алуынан айырылған адал сатып алушы.

Ескі заң бойынша өтемақы алудың шарттары:

тұрғын үйді жоғалту түріндегі келтірілген зиянды өтеу туралы соттың заңды күшіне енген шешімі;
осы шешімнің орындалуы талап қоюшы жауап бермейтін себептер бойынша 1 жыл ішінде орын алмаған.

Жаңа заң бойынша өтемақы алудың шарттары:

жоғалған тұрғын үй жәбірленушінің иелігіндегі жалғыз тұрғын үй болуы керек;
тұрғын үйді жоғалтуға байланысты келтірілген зиянды өтеу туралы заңды күшіне енген сот шешімі;
аталған сот шешімі бойынша атқарушылық іс жүргізу борышкердің қайтыс болуына (құқық мирасқорлары болмаған жағдайда) немесе борышкер ұйымның таратылуына байланысты тоқтатылды.

МАҢЫЗДЫ! Екі жағдайда да өтемақы бір реттік сипатта болады және оның мөлшері 1 000 000 рубльден аспауы керек.

Қорытындылай келе, жылжымайтын мүліктің құнын төлеген және мәміленің заңсыз екенін білмеген және білуге мүмкіндігі болмаған сатып алушы ғана адал сатып алушы ретінде танылуы мүмкін екенін тағы да атап өтеміз. Егер жылжымайтын мүлік эквайерге тегін келсе, ол әділ сатып алу принципі бойынша қорғауға сене алмайды.

Жаңа принциптің әсері: адал сатып алушы көлігін басқа біреудің қарызымен жабылған болса, оны тастамайды.

Енді жаңа қорғаныс жүйесі жұмыс істейді деп сенімді түрде айта аламыз. Адам көлігін сатып алмас бұрын нотариуспен тексерсе, алып кетпейді. Жоғарғы сот нақты іс бойынша өз шешімінде мұны растады. Ал бүкіл ел бойынша соттар өз тәжірибесін өзгертіп, көліктерді адамдарға қалдыра бастады.

Бүгінгі таңда нотариус кепілге қойылған автокөліктерді белгілейтін арнайы реестр жүргізеді. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл көліктердің артынан қарыздар ізі келеді және сіз оларды дәл осы қарыздармен ғана сатып ала аласыз.

Қазірдің өзінде мыңдаған азаматтар бұл тұзаққа түсті. Ер адам қайталама нарықтан көлік сатып алды.

Содан кейін бұл көлік бір кездері несиеге сатылып, кепілге қойылған болып шықты. Бұрынғы иелерінің ізі қалмады, сондықтан адам таңдау алдында тұрды: басқа адамдардың қарызын өтеу немесе көлікті бөлу.

Бұрын бұл жағдайда заң әрқашан банк жағында болатын. Соңғы шараға айналған сатып алушының үшінші жолы болды: сатушыны тауып, одан сот арқылы ақша өндіру.

Бірақ бұл опцияны тым фантастикалық деп санаған адамдар аз болды. Көпшіліктің көз жасы көл болып, көліксіз қалды.

Жағдай бірнеше жыл бұрын өзгере бастады. Жылжымалы мүлік кепілі туралы хабарламалардың тізілімін құруды көздейтін заң қабылданды. Тізілімнің операторы Федералдық нотариаттық палата болып табылады. Ал 2014 жылы Азаматтық кодекске енгізілген өзгерістер күшіне еніп, нотариустың куәлігін ескертпеге айналдырды. Егер қандай да бір себептермен кепілге қойылған көлік қара тізімде болмаса, сатып алушы кінәлі емес.

Соған қарамастан, заңгер ғалымдар соттардың бұл ережені іс жүзінде қалай түсіндіре бастайтынына алаңдаушылық білдірді. Бәлкім, заң шығарушылар байқамаған бір жері бар шығар?

Күмән ақталмаған сияқты. Соттар қазірдің өзінде қорғау тәжірибесін дамытуда. Мысалы, жақында Липецк облыстық соты апелляциялық инстанциядағы банктің адал сатып алушыдан автокөлікті алып қоюды талап еткен шағымын қанағаттандырудан бас тартты.

Көлік 2013 жылдың наурыз айында несиеге сатылған. Бірақ сол жылдың сәуір айында борышкер көлігін басқа адамға сатып жіберіп, өзі бір жерде жоғалып кеткен. Жаңа иесі көлікті өткен жылдың 14 қаңтарында сатқан. Сонымен қатар, соңғы сатып алушы тізілімге сұрау салған, бірақ бұл көлік онда көрсетілмеген. Нотариустың ресми жауабы сатып алушыны үлкен қиындықтан құтқарды: екінші инстанциядағы сот банктің талабын қанағаттандырудан бас тартты.

Бір қызығы, банк алдауға тырысты, немесе жай ғана баяу болды, бірақ өткен жылдың 21 қаңтарында (яғни сатылғаннан кейін бір аптадан кейін) ол автокөлікті тіркеуге енгізді. Қызық, борышкер төлемей жатқаны белгілі болған соң, банк қызметкерлері өткен бір жарым жылда не істеп жүр екен? Қалай болғанда да, сот қисынды түрде банк кешікті деп шешті.

Осыған ұқсас тағы бір іс Краснодар өлкесінде қаралды. Ол жерде адам 2010 жылы шығарылған Hyundai Elantra көлігін хабарламалар тізілімінен тексермеген. Бұл 2014 жылдың жазында болды. Бәлкім, азамат заңнамадағы соңғы өзгерістер туралы әлі білмеген шығар. Көлікте 600 мың несие рублі ілулі тұрғанын сотта білу одан да жағымсыз болды. Ер адамның жабатын ештеңесі болмағандықтан, көлігін алып кеткен.

«Жылжымалы мүлік кепілі туралы хабарламалар тізілімі шын мәнінде өте маңызды тапсырманы орындайды - адал сатып алушының мүдделерін қорғау, егер ол, әрине, өзінің заңды мүдделерін қамтамасыз ету үшін нотариусқа жүгінсе», - деді ФНП президенті Константин Корсик. Р.Г. «Сонымен қатар, бұл тізілім кепіл берушінің заңды мүдделерін де тиімді қорғайды, сондай-ақ тіркелген кепіл туралы хабарламалардың құрылымына қарап, ол кепіл қатынастарын реттеу функциясын сәтті орындап отыр деп айтуға болады. бизнеске де, қоғамға да, мемлекетке де нотариустың осындай сұранысқа ие тетіктерді бюджет қаражатын пайдаланбай-ақ құруға және дамытуға қабілеттілігін дәлелдейді.

Жақында осындай дауды Ресей Жоғарғы сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасы қарады. Әңгіме 2010 жылы сатып алынған ломбардтағы көлік туралы болды. Жоғарғы сот 2014 жылғы Азаматтық кодекстің кепіл туралы нормаларының кері күші жоқ екенін түсіндіріп, істі жаңадан сот талқылауына жіберді. Алайда, шын мәнінде, шешім осы мерзімнен кейін иелерін ауыстыратын автокөліктердің нотариаттық қорғау бағдарламасына енгізілгенін растайды.

Тікелей сөйлеу

Константин Корсик, Федералдық нотариаттық палатаның президенті:

«Жылжымалы мүлік кепілі туралы хабарламалар тізілімі шын мәнінде өте маңызды тапсырманы орындайды - адал сатып алушының мүддесін қорғау, егер ол, әрине, өзінің заңды мүдделерін қамтамасыз ету үшін нотариусқа жүгінеді Кепіл берушінің заңды мүдделерін тиімді қорғайды, ал кепіл туралы тіркелген хабарламалардың құрылымына қарап, ол кепіл қатынастарын реттеу, бизнеске, қоғамға қажет мемлекет, ал нотариалдық кеңсе бюджеттік қаражатты пайдаланбай-ақ осындай танымал механизмдерді құруға және дамытуға қабілеттілігін дәлелдейді.

Ағымдағы жылдың қазан айында РФ Қарулы Күштерінің Президиумы «» (бұдан әрі – Шолу) бекітті. Тақырыптың логикасына қарамастан, құжат тиісті істердің мысалдарын зерттеп қана қоймайды, сонымен қатар төменгі сатыдағы соттарға олардың белгілі бір жағдайларда қалай әрекет ету керектігі туралы тікелей нұсқауларды қамтиды. Құжат сарапшылардың үмітін ақтады ма және оның АІЖК мен Ресей Федерациясының Конституциялық сотының ұстанымдарына қаншалықты қатысы бар, біз әрі қарай қарастырамыз.

Тағы бір айта кетерлігі, мемлекеттік органдардың азаматтардың қайталама тұрғын үй нарығында сатып алған пәтерлерін тәркілеу мәселесі көп жылдан бері бар. Оның орын алуының басты себептерінің бірі жалған құжат негізінде пәтерлерді заңсыз жекешелендіру немесе өзге де иеліктен шығару және кейіннен қайта сату болып табылады. Мемлекеттік органдар алаяқтық фактісі туралы білгенде, олар басқа біреудің заңсыз иеленуінен үй-жайды қайтарып алу туралы талаптармен сотқа жүгінеді (). Бұл жағдайда жауапкер, әдетте, пәтердің екінші немесе үшінші иесі болып табылады және оның ұзақ уақыт бұрын заңсыз жекешелендірілгеніне («адал сатып алушы» деп аталатын) күдіктенбейді.

Жағдай жалпы юрисдикциядағы соттардың мұндай істер бойынша бірыңғай тәжірибені дамытпауымен қиындады. Дау-дамай объектісі - адал сатып алушының мүлкін меншік иесінің еркінен тыс иеліктен шығарылған жағдайда ғана алып қоюға рұқсат беретін заң. Негізгі қайшылық осы жерде туындайды. Бір жағынан, жекешелендіру шабуылдаушының жалған құжаттарды ұсынуы арқылы – яғни алаяқтық әрекеттер жасау арқылы жүзеге асады. Алайда, екінші жағынан, мемлекеттік орган жекешелендіру туралы келісімге қол қояды, яғни мүлікті иеліктен шығаруға өз еркін білдіреді. Болашақта мұндай мәмілелер және оларға меншік құқығын беру Росреестрде сәтті тіркелді. Осыған байланысты заңгерлер РФ Қарулы Күштерінен осы мәселе бойынша шұғыл түрде түсініктеме алу қажеттілігін көптен бері атап өтті.

Сатып алушының сенімі

БІЗДІҢ КӨМЕК

Адал сатып алушы деп оны иеліктен шығаруға құқығы жоқ басқа тұлғадан өтемақы алу үшін сатып алушы білмеген және білуге тиіс емес мүлікті сатып алған тұлға түсініледі.

Ең алдымен, РФ Қарулы Күштерінің Президиумы сатып алушының адал екенін түсіну үшін соттар анықтауы керек мән-жайларды атады:

мүлiктi меншiк иесiнiң иелiгiнен немесе оны меншiк иесi иеленуге берген тұлғаның иелiгiнен оның қалауы бойынша немесе олардың еркiнен тыс иелiк ету фактiсi;
мүлікті сатып алу үшін өтемақы (тегін);
сатып алушы мүлікті иеліктен айыруға құқығы жоқ тұлғадан алынғанын білді ме, білмеді ме және білмеуі керек пе еді.

РФ Жоғарғы Сотының Президиумы сондай-ақ талап қоюшы (мемлекеттік немесе муниципалдық орган) мен жауапкер (пәтерді сатып алушы) тиісті дауларды қарау кезінде нені дәлелдеу керек деген мәселені көтерді. Осылайша, талапкер даулы мүлікке өзінің меншік құқығын және заңсыз меншік иесінде бұл мүліктің бар екендігін дәлелдеуге міндетті. Сонымен бірге, мемлекеттік немесе муниципалдық мүлік тізілімінде жылжымайтын мүліктің болуы, сондай-ақ мүліктің талапкердің балансында болуы өз алдына осы мүлікке меншік құқығын немесе оған заңды иелік етуді куәландырмайды. . Жауапкер тұрғын үй-жайды өзі ақылы мәміле бойынша сатып алғанын дәлелдеуге тиіс, сонымен бірге ол мүлікті алған адамның оны иеліктен шығаруға құқығы жоқ екенін білмеген және білмеуі де керек.

ПІКІР

Елена Нахимова, Мәскеу қалалық адвокаттар алқасының №16 «Нахимова және серіктестер» АК адвокаты:

«Қараудың аталған ережелерінен талапкер өз еркімен тұрғын үй-жайды иеліктен шығаруды сотта дәлелдеу қажеттілігінен құтылады, бұл, мүмкін, бұл ең ауыр жағдай мәселе, өйткені РФ Қарулы Күштері тізбелеген барлық басқа мән-жайлар, талапкер дәлелдеуге тиіс, табиғаты бойынша объективті болып табылады, және «еркіне қарсы кәдеге жарату» субъективті жағдай болып табылады, сот бағасына негізделген.

Белгілі болғандай, Ресей заңнамасында «еріксіз билік ету» терминінің мағынасы ашылмаған. Тәжірибеде сирек жағдайларды қоспағанда, «меншік иесінің еркінен тыс билік ету» және «меншік иесінің лауазымды тұлғаларының адал емес (кәсіби емес, немқұрайлы және т.б.) әрекеттері салдарынан билік ету» ұғымдары теңестіріледі. Сот практикасы осы ұғымдарды (әсіресе қаралатын даулар санатына қатысты) шектеу бойынша ресми түсіндіруді өте қажет етеді».

Жауапкер дәлелдеуге тиіс заңдық маңызы бар мән-жайларға келетін болсақ, Ресей Федерациясының Жоғарғы Соты, өкінішке орай, даулардың осы санатында жауапкердің адалдығы презумпциясы жоқ - ауыртпалық жүктеледі деп есептейтінін мойындау керек. оған адалдығын дәлелдеу үшін. Менің ойымша, сотталушының адалдық презумпциясы туралы мәселе өте маңызды, өйткені мемлекеттік органдармен және жергілікті өзін-өзі басқару органдарымен дауларда азаматтар, сөзсіз, әлсіз тарап болып табылады және қосымша мемлекеттік қорғауды және олардың құқықтары мен мүдделерінің қосымша кепілдіктерін талап етеді. заң.

Өзінің шолуында РФ Қарулы Күштерінің Президиумы сатып алушының адалдығын анықтау кезінде соттар сатушының Бірыңғай мемлекеттік меншік тізілімінде жазбаның болуын ғана емес ескеруі керек екенін атап өтеді. Азаматтың мәмілені жасау кезінде ақылға қонымды ұқыптылық танытқанын, пәтерді иеліктен айырушы тұлғаның құқықтарын түсіндіру үшін қандай шаралар қабылдағанын және істің нақты мән-жайларымен анықталған басқа да фактілерді анықтаған жөн. Мысалы, иеліктен шығару кезінде қандай да бір ауыртпалықтардың болған-болмағаны, оның ішінде алып қою және сатып алушының тұрғын үй-жайды сатып алмас бұрын тексергені анықталады.

Сатып алушының адалдығын оның жылжымайтын мүлікке құқық белгілейтін барлық құжаттармен танысуы, сондай-ақ сатушының жылжымайтын мүлікке меншік құқығының туындау негіздерін түсіндіруі дәлел бола алады. Сонымен қатар, егер сатып алушы өтелген мәміле аяқталған кезде даулы мүлікке қатысты үшінші тұлғалардың талаптары бар екенін білсе және егер мұндай талаптар кейіннен заңды деп танылса, онда сот оны мойындай алмайды. адал ретінде.

ПІКІР

Зиннұр Зиннятуллин, «Князев және серіктестер» Мәскеу адвокаттар алқасының адвокаты:

«Шолуда соттардың адал сатып алушыларды қорғауда жетіспейтін ұстанымы жоқ, бұл жүйе сатып алушыны пәтерді сатып алу кезінде барлық құжаттарды – тек тікелей сатушының ғана емес, сонымен қатар оның құжаттарын да мұқият зерделеуге мәжбүрлейді. оның сатушысының сатушысы және т.б. - бұл таңқаларлық, заңды мемлекеттің азаматы бола отырып, сіз тек Rosreestr деректеріне сене алмайсыз. Бірыңғай мемлекеттік тізілімнен үзінді алу , Пәтерді тексеріп, осы негізде адал сатып алушы болып саналады, өкінішке орай, РФ Қарулы Күштері басқа позицияны ұстанады.

Егер сатып алушы түптеп келгенде адал деп танылса, онда жоғарыда айтылғандай, мүлік оның еркінен тыс меншік иесінен өткен жағдайда ғана одан қайтарып алынуы мүмкін. Бұл мән-жайды анықтау кезінде соттар нені ескеруі керек екенін РФ Қарулы Күштерінің Президиумы өз шолуында түсіндірді.

Меншік иесінің пәтерді иеліктен шығару туралы еркі

РФ Қарулы Күштерінің Президиумы екі негізгі жағдайды қарастырады.

Мүлік оны иеліктен шығаруға құқығы жоқ адамның іс-әрекеті нәтижесінде меншік иесінен алынады.Бұл ретте уәкілетті органмен пәтерді иеліктен шығару туралы келісім жасалмаған және тікелей ешқандай әрекет жасалмаған. Мысалы, жалған тіркеу құжаттарын тікелей Росреестрге беру немесе кейіннен жойылған сот шешімі нәтижесінде меншік құқығы тіркелді. Бұл жағдайда пәтер иесінің еркінен тыс иеліктен шығарылған деп танылады және оны басқа біреудің заңсыз иеленуінен, оның ішінде адал сатып алушыдан қайтарып алуға болады.

Рас, бұл жағдайда меншік иесінің емес, басқа мемлекеттік органдардың (Росреестр, соттар, АХАЖ), сондай-ақ нотариаттық кеңселердің лауазымды тұлғаларының қателіктері немесе заңсыз әрекеттері адалдықтың тағдырына қалай әсер етуі керек деген сұрақ туындайды. адал сатып алушы. Біріншіден, олардың кейбіреулері транзакцияның тазалығын және қажетті құжаттардың дұрыс ресімделуін қамтамасыз етуі керек - бірақ олар бұл міндетті әрқашан орындай бермейді. Екіншіден, пәтерлерді заңсыз жекешелендіруге немесе өзге де иеліктен шығаруға көбінесе жалған сенімхаттар, өсиеттер, мұрагерлік туралы куәліктер, неке туралы куәліктер, сот шешімдері негіз болып табылады, оларды тиісті лауазымды тұлғалардың қатысуынсыз шығаруға болмайды.

«Басқа мемлекеттік органдардың және жергілікті өзін-өзі басқару органдарының лауазымды тұлғаларының кінәсінен тұрғын үй-жайларды мемлекеттік органдар мен жергілікті өзін-өзі басқару органдарынан иеліктен шығару мәселесі Шолуда бұл туралы да түсініктеме беру керек сияқты жағдайларға және азаматтардың пайдасына, өйткені, тек осындай қорытынды Адам құқықтары мен негізгі бостандықтарын қорғау туралы конвенцияның ережелерін және АІЖК-нің адам құқықтары жөніндегі тәжірибесін талдаудан шығады», - деп түсіндіреді Елена Нахимова.

ҚАРАРДАН

«Көптеген реттеуші органдар нақты меншік құқығын қамтамасыз ететіндіктен, өтініш беруші де, басқа үшінші тарап сатып алушы да осы мақсат үшін арнайы енгізілген рәсімдер арқылы жойылуы тиіс кемшіліктерге байланысты меншік құқығын тоқтату қаупін бағаламауы керек. әрекетсіздік мүлікті адал сатып алушыға қарсы кейінгі санкцияларды негіздей алмады.<….>Еуропалық сот мемлекеттік органдардың қателіктері немесе қате есептеулері мүдделі тараптардың пайдасына қызмет етуі керек екенін еске салады [АІЖК қараған іс контексінде – пәтер сатып алушылардың. – Ред.], әсіресе басқа қайшы мүдделер болмаған жағдайда. Басқаша айтқанда, мемлекеттік орган жіберген кез келген қатенің тәуекелін мемлекет өз мойнына алуы керек, ал қателер мүдделі тұлға есебінен түзетілмеуі керек».

РФ Жоғарғы Сотының Төралқасы қаралып жатқан шолуда тағы да жалпы юрисдикциядағы соттар АІЖК-нің Ресейге қатысты қаулыларында тұжырымдалған құқықтық ұстанымдарды ескеруі тиіс екенін атап өткен жөн. РФ Жоғарғы Сотының 2013 жылғы 27 маусымдағы № 21 «» Пленумы.

Меншік иесінің өз әрекеті нәтижесінде мүлікке билік ету.Мысалы, мемлекеттік немесе муниципалды орган азаматқа пәтерге меншік құқығын беру туралы келісімге қол қойды, яғни иеліктен шығару әрекеттерін жүзеге асырды. Алайда, мәміле жалған құжаттар негізінде жасалған және заң бойынша жарамсыз. Алайда, РФ Қарулы Күштерінің Президиумы атап өткендей, мұндай жағдайда тұрғын үй-жайларды иеліктен шығару туралы мәміленің жарамсыздығы меншік иесінің еркіне қарсы жылжымайтын мүлікке билік етуді көрсетпейді.

Осылайша, егер уәкiлеттi органның ұсынылған құжаттардың шындыққа сәйкестiгiн тексере алатыны, бiрақ тиiстi тексерудi жүзеге асырмағаны анықталса, мүлiктi адал сатып алушыдан қайтарып алуға болмайды. Бұл ретте үй иесінің еркін ол тиісті құқық белгілейтін құжаттарды беру кезінде, сондай-ақ келісім-шартты және даулы пәтерге меншік құқығын тіркеу кезінде білдіреді.

РФ Жоғарғы Сотының және бірқатар төменгі соттардың тәжірибесі мұны растайды, атап айтқанда, олар құжатты тексеру жекешелендіру туралы келісімді жасайтын мемлекеттік органның міндеті екенін атап өтеді; Сонымен қатар, соттардың ұстанымдарына сүйене отырып, Росреестрде қол қойылған және тіркелген мүлікті иеліктен шығару туралы келісім қазірдің өзінде меншік иесінің еркін көрсетеді деп қорытынды жасауға болады. Бұл жағдайда ерік-жігердің (алдау, адасу) болуы маңызды емес.

Ресей Федерациясының Конституциялық Соты да осындай рухта сөйледі: өз ұстанымына сәйкес заң шығарушы меншік құқығын жүзеге асырудың тек меншік иелерін ғана емес, сонымен қатар қатысушылар ретінде адал сатып алушыларды да қорғауды қамтамасыз ететін осындай әдістер мен тетіктерді қамтамасыз етуі керек. азаматтық-құқықтық мәмілелерде. Әйтпесе, адал сатып алушылардың кең ауқымы үшін олардан реституция арқылы талап етілуі мүмкін мүлікті заңсыз жоғалту қаупі болады [әрбір тарап мәміледе алынғанның бәрін екіншісіне қайтаруға міндетті. – Ред.] ().

Дегенмен, Мәскеудегі Адам құқықтары жөніндегі уәкілдің 2013 жылы жарияланған арнайы баяндамасында атап өтілгендей Александр Музыканцкий(қазіргі РФ ОП хатшысының орынбасары) адал сатып алушылардың құқықтарын қорғау проблемасы туралы, АІЖК, РФ Жоғарғы соты және РФ Конституциялық сотының ұстанымдарына қарамастан, қалалық соттар бұрынғысынша ұқсас істер бойынша пайдасыз шешімдер қабылдауда. адал сатып алушылардың. Сонымен қатар, Мәскеу облысында адал сатып алушылар болып табылатын азаматтардың пайдасына қабылданған шешімдердің пайызы шамалы. Мәскеуде бұл мәселеге және оның ауырлығына ерекше назар аудару аймақтарға қарағанда қымбат тұратын жылжымайтын мүлік нарығының көлеміне байланысты кездейсоқ емес. Сонымен бірге, Александр Музыканцкийдің айтуынша, Ресей Федерациясының басқа аймақтарында мұндай мәселе іс жүзінде жоқ.

ПІКІР

Александр Музыканцкий, Ресей Федерациясы Қоғамдық палатасы хатшысының орынбасары:

«Көптеген өңірлерде тұрғын үйді адал сатып алушылардың мәселесі бойынша сот тәжірибесі жоқ, ал бар жерлерде ол тұрғындардың пайдасына шешілуде бөтеннің заңсыз иеленуінен алынған мүлікті – Ред.]. Оның үстіне, олар АІЖК-нің сол шешіміне және Ресей Федерациясының Жоғарғы Сотының шешіміне сілтеме жасай отырып және қарапайым логикаға сілтеме жасай отырып, жиі бас тартады: егер сіз жекешелендіру туралы құжатқа өзіңіз қол қойған болсаңыз, онда неге қазір бұл туралы айтып отырсыз. заңсыз?»

Видикацияны қолдану және мәмілені жарамсыз деп тану шарттары

РФ Қарулы Күштерінің Президиумы сондай-ақ қолдану негіздерін және арасында ажыратты. Бірінші ережелер мүлікті бөтеннің заңсыз иеленуінен қайтарып алуды реттейді (виндикация талабы), сатып алушының адалдығын, меншік иесінің мүлікті иеліктен айыруға ерік-жігерін, мәміле бойынша сыйақыны түсіндіруді талап етеді және тануды қарастырмайды. оның жарамсыздығы туралы. Екінші нормалар мәмілені заңдық салдарға әкеп соқтырмайтын жарамсыз деп тануды, сондай-ақ тараптардың адал немесе арам ниеттілігіне қарамастан берілген мүлікті қайтаруды талап етеді.

Егер жауапкер (сатып алушы) талапкермен (мемлекеттік немесе муниципалды органмен) тұрғын үйді беру туралы тікелей шарт жасамаса, бірақ бұл мүлікті кейінгі мәмілелердің бөлігі ретінде басқа тұлғадан сатып алса, онда ережелер қолданылады. Бұл ретте талапкер өз құқығын қорғаудың қандай әдісін таңдағаны маңызды емес: тұрғын үй-жайды бөтеннің заңсыз иеленуінен қайтарып алу туралы талап () немесе пәтерді иеліктен шығару жөніндегі мәмілелерді жарамсыз деп тану туралы () немесе мұндай талаптарды сотқа жүгіну. сол уақытта. Егер сатып алушының адал екендігі анықталса, онда талапты қанағаттандырудан бас тарту қажет.

Алайда, мемлекеттік немесе муниципалды орган мен пәтер берілген тұлға арасында тікелей жасалған ең бірінші мәміле, мысалы, алаяқтан залалды кейіннен өндіріп алу мақсатында, негіздер бойынша жарамсыз деп танылуы мүмкін. Бұрын бұл мәселе бойынша ұқсас ұстанымды Ресей Федерациясының Конституциялық соты да білдірді (). Бұл ұстаным өте маңызды болып көрінеді, өйткені іс жүзінде адал сатып алушылардан тұрғын үйді қайтарып алу туралы талаптарды қанағаттандыру кезінде соттар кейде бір мезгілде жүгінеді және бұл Ресей Федерациясының Жоғарғы Соты мен Ресей Федерациясының Конституциялық Сотының ұстанымдарынан көрінеді. , реттеудің әртүрлі пәні бар.

Талап қою мерзімін есептеу

Ресей Федерациясы Жоғарғы Сотының Төралқасы жалпы ескіру мерзімі жылжымайтын мүлікті бөтеннің заңсыз иеленуінен өндіріп алу туралы талаптарға қолданылатынын атап өтті, бұл меншік иесінің бар екендігі туралы білген немесе білуі керек кезден бастап үш жыл. Бірыңғай мемлекеттік тізілімдегі тиісті жазба (;).

Алайда, жылжымайтын мүлікке құқықтардың Бірыңғай мемлекеттік тізіліміне енгізу немесе оның ауыртпалығы оны Бірыңғай мемлекеттік тізілімге енгізген күннен бастап адамның құқықтың бұзылғаны туралы білгенін немесе білуге тиіс екенін білдірмейді. Демек, мәлімделген талаптар бойынша талап қою мерзімінің басталу сәтін нақты істің мән-жайына қарай анықтауға болады. Мысалы, меншік иесі қылмыстық істің қозғалғанын, тергеу әрекеттерін жасағанын білген күннен бастап ().

РФ Қарулы Күштерінің бұл ұстанымы маңызды болып табылады, өйткені кейде соттар адал сатып алушыларға қарсы ақталу талаптарын қарастыру кезінде ескіру мерзімінің басталу сәтін ғана емес, сонымен қатар кезеңнің өзін де дұрыс анықтамайды. Атап айтқанда, олар иеленушінің құқықтарын иелену құқығынан айыруға байланысты емес бұзушылықтардан қорғау үшін талап қою мерзімі туралы ережелерді басшылыққа алады - теріс талаптар деп аталатындар (). Өйткені, ескіру мерзімі теріс талаптарға мүлдем қолданылмайды ().

Нәтижесінде, кейде мемлекеттік орган оны иеліктен шығару кезінде алаяқтық әрекеттері туралы білгеннен кейін 10 және одан да көп жыл өткен соң адал сатып алушылардан пәтерлер қайтарылады (Мәскеу қаласының Таган аудандық сотының 2013 жылғы 17 қыркүйектегі № 2-1626/2013 іс бойынша шешімі. , Мәскеу қаласының Таган аудандық сотының 2013 жылғы 24 желтоқсандағы No 2-2678/2013 іс бойынша шешімі, Мәскеу қаласының Головин аудандық сотының 2013 жылғы 29 қарашадағы No 2-3931/2013 іс бойынша шешімі). Және . Талап қою мерзімі виндикация талаптары қолданылған кезде қолданылмайды деп айтуға болмайды.

Осылайша, бір жағынан шолуда адал сатып алушылардан тұрғын үйді қайтарып алу мәселесін шешуде оң рөл атқаратын пайдалы ақпарат бар. Алайда олардың құқықтарын қорғаудың кейбір өзекті мәселелері шешімін таппай отыр. Сонымен қатар, Шолудың кейбір ережелері де екіұшты қабылданады.

Адал сатып алушылардың мәселесі тек құқық қорғау саласында ғана емес, сонымен бірге мемлекеттік органдар мен нотариаттық кеңселердегі сыбайлас жемқорлық құрамдас бөлігімен де байланысты екенін ұмытпаған жөн. Мұндай қорытындыға, атап айтқанда, осы тақырып бойынша жазда өткен РФ ОП қатысушылары келді.

Бұл мәселені шешуде жоғары лауазымды тұлғалардың, атап айтқанда Мәскеу қаласының саяси ерік-жігері маңызды рөл атқарады, олар Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің осыған байланысты саясатын ескере отырып түзетуге кедергі келтірмейді. РФ Қарулы Күштерінің, Ресей Федерациясының Конституциялық Сотының, АІЖК-нің азаматтардан тұрғын үйді тәркілеуге жол бермеу туралы біржақты ұстанымдары - мемлекеттік органдардың жетілмеген жұмысы үшін.

Кәсіпкерлік қызмет барысында ұйымдар жабдықтарды, машиналарды, машиналарды және басқа да қажетті объектілерді сатып ала алады. Бірақ контрагенттер әрқашан адал әрекет ете бермейді. Компания кейбір мүлік сатып алды делік. Уақыт өте келе оны заңсыз иесі сатқан болып шықты. Заңды меншік иесі жарияланады және өз құқықтарын жариялайды. Мұндай жағдайда не істеу керек? Ағымдағы жылдың қазан айында Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік соты Төралқасының отырысында «Бөтеннің заңсыз иеленуінен мүлікті өндіріп алуға қатысты кейбір мәселелер бойынша сот тәжірибесін шолу» ақпараттық хатының жобасы талқыланды. Аға судьялар осы мәселе бойынша кең және даулы арбитраждық сот тәжірибесін қорытындылауға тырысты. Біз де оны анықтауды жөн көрдік.

Осылайша, компания сатушының иесі емес деп күдіктенбей, белгілі бір затты сатып алды. Заңды иесі өз құқықтарын талап етеді. Іс жүзінде мұндай жағдайлар әртүрлі жолмен шешіледі. Кейбір жағдайларда мүлік қайтарылуға жатады, басқаларында қайтарылмайды. Сатып алу құқығыңызды қалай қорғауға болатынын білейік.

Ол кім, адал сатып алушы?

Азаматтық құқықта меншік құқығын қорғау туралы ережелерді қамту кезінде адал сатып алушының анықтамасы беріледі. Бұл оған мүлікті берген тараптың оны иеліктен шығаруға құқығы жоқ екенін білмеген және біле алмайтын адам (РФ Азаматтық кодексінің 302-бабының 1-тармағы).

Мақалада сатып алушының адалдығын танудың екі негізі көрсетілген. Біріншіден, мүлік өтемдік мәміле арқылы алынуы керек. Екіншіден, сатып алушы сатушының заңды иесі емес екенін білмеген және білмеген.

Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының Пленумы 1998 жылғы 25 ақпандағы № 8 Қаулысының 24-тармағында«Меншік құқықтарын және басқа да мүліктік құқықтарды қорғауға байланысты дауларды шешу тәжірибесінің кейбір мәселелері туралы» сатып алушыны адал қарауға болмайтын үш шартты анықтайды:

өтелетін мәміле аяқталған кезде үшінші тұлғалардың даулы мүлікке қатысты талаптары болған;
сатып алушы бұл шағымдар туралы білген;
кейіннен бұл талаптар белгіленген тәртіппен заңды деп танылды.

Сот тәжірибесінде осы ережелердің қолданылуын айқын көрсететін жағдайлар бар. Мұндай жағдайлардың бір мысалы келтірілген Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 23 қазандағы ақпараттық хатының жобасы(бұдан әрі – ақпараттық хат жобасы).

Жеке кәсіпкер тоңазытқыш камерасын серіктестіктің заңсыз иелігінен өндіру туралы талап арызбен жүгінген. Көрсетілген талаптарды растай отырып, талапкер өзіне меншік құқығымен тиесілі тоңазытқыш камераны жалға беру шарты бойынша ұйымға бергенін түсіндірді. Біраз уақыттан кейін жалға алушы даулы құрал-жабдықты жауапкерге сатқан. Ұйымның аталған мүлікті иеліктен шығаруға құқығы болмағандықтан, серіктестік заңсыз меншік иесі болып табылады. Жауапкер өз құқығын қорғай отырып, оның адалдығына және мәмілені қарастыруына сілтеме жасаған. Сатып алынған тоңазытқыш камераның ақысын компания төледі. Бірінші сатыдағы сот жауапкермен келісіп, талап арызды қанағаттандырусыз қалдырды.

Алайда, кәсіпкер шағымданған апелляциялық сот компанияға осы іс бойынша талап арыздың көшірмесін алғаннан кейін төлем жасалғанын көрсетті. Яғни, төлемді жүзеге асыру кезінде сатып алушы үшінші тұлғалардың жабдықты талап ететінін білген. Сот мынаны атап көрсетті: мәміленің өтемін белгілеу кезінде өтемақы шартын жасау фактісіне ғана емес, сонымен бірге оның орындалу фактісіне де назар аудару қажет. Сондықтан апелляциялық сот шешімді бұзып, талап арызды қанағаттандырды. Негіз төлемді төлеу уақытында жауапкердің адалдықты жоғалтуы болды.

Ұсынылған дәлел – мүлікке ие болыңыз!

Егер даулы жағдай туындаса, дәлелдеу ауыртпалығы дауласушы тараптардың әрқайсысына жүктеледі. Меншiк иесi мүлiктiң өзiнiң меншiгiнен немесе ол берiлген адамның меншiгiнен олардың еркiне қарсы кеткенiн дәлелдейдi. Сатып алушы мүлікті өтеу үшін сатып алғанын және сонымен бірге затты оған иеліктен шығаруға құқығы жоқ адам сатқанын білмегенін және біле алмайтынын дәлелдеуге тиіс.

Іс жүзінде бұл ережелерді анық көрсететін көптеген мысалдар бар (Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 04.03.2008 N 4189/08 анықтамасы; Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 07.03.2008 ж. N 7757/08; Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 03.06.2008 жылғы N 2322/08 қаулысы; РФ Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 24 маусымдағы N 3605/08 қаулысы.

Олардың кейбіреулерін қарастырайық.
Серіктестік «Гидрострой» серіктестігінің заңсыз иелігінен тұрғын емес ғимараттарды қайтарып алу және «Сити Инвест Строй» серіктестігі (сатушы) мен «Гидрострой» серіктестігі (сатып алушы) арасында жасалған аталған ғимараттарды сатып алу-сату шартын жарамсыз деп тану туралы талап арызбен жүгінді. Компания «Сити Инвест Строй» компаниясымен арасында жасалған даулы мүлікті сатып алу-сату шарты басқа іс бойынша сот шешімімен жарамсыз деп танылғанын алға тартты. Жауапкер өз қорғауында бұл мүлікті адал сатып алушы екендігіне сілтеме жасады, өйткені ол оның құнын төлеген және оған меншік құқығы тіркелген.

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 302-бабы. Адал сатып алушыдан мүлікті қайтарып алу
1. Егер мүлiк оны иелiктен шығаруға құқығы жоқ тұлғадан (адал сатып алушыдан) сатып алушы бiлмейтiн және бiлмейтiн мүлiктi өтеу үшiн сатып алынған болса, онда меншiк иесi бұл мүлiктi одан талап етуге құқылы. иеленушi немесе мүлiктi меншiк иесi меншiгiне берген адам жоғалтқан немесе олардың бiреуiнен немесе екiншiсiнен ұрланған немесе олардың еркiне қарсы басқа жолмен иелiктен қалған жағдайда сатып алушы.
2. Егер мүлiк оны иелiктен шығаруға құқығы жоқ адамнан өтеусiз сатып алынған болса, меншiк иесi барлық жағдайда мүлiктi қайтарып алуға құқылы.
3. Ақшаны, сондай-ақ ұсынушының бағалы қағаздарын адал сатып алушыдан талап етуге болмайды.

Бірінші, апелляциялық және кассациялық сатыдағы соттар адал сатып алушының («Гидрострой» серіктестігі) жағында болды. Соттар бұл мүлік шаруашылық жүргізу құқығымен меншік иесінің қалауы бойынша сатуға берілген деген қорытындыға келді. «Гидрострой» компаниясы даулы мүлікті адал сатып алушы болып табылады, өйткені ол «Сити Инвест Строй» талапкермен жасасқан мәміле кейіннен жарамсыз деп танылатынын білмеген және біле алмайтын ( Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 17 сәуірдегі N 4409/08 қаулысы.).

«Маяк» машина жасау зауыты» ААҚ (бұдан әрі – зауыт) «ТНП-16» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінен ғимаратты бөтеннің заңсыз иелігінен қайтарып алу туралы талап арызбен сотқа жүгінді.Іске үшінші тұлға ретінде «Маяк» АҚ қатыстырылды. тәуелсіз талаптар қоймаған ТНП» (бұдан әрі – серіктестік) ғимаратын «ТНП-16» жауапкершілігі шектеулі серіктестігіне берген. Зауыт өз талаптарын «Маяк» ТНП ЖАҚ арасында жасалған ғимаратты сатып алу-сату шартының жасалғанын айтып дәлелдеді. құқығы жоқ тұлғаның сатушының атынан жасалған келісімі бойынша жарамсыз деп танылды.

Жауапкер өзінің адалдығына дәлел ретінде даулы ғимаратты серіктестіктің жарғылық капиталына қосқанын көрсетті. Меншік құқығын беру зауыт пен серіктестік арасындағы сатып алу-сату шарты жарамсыз деп танылғанға дейін белгіленген тәртіппен тіркеледі. Зауыттың талабы қабылданбады. Сот жауапкерді адал сатып алушы деп таныды, өйткені ол сатып алу-сату шартын жарамсыз деп тану туралы білмеген және біле алмайтын. Өтініш берушінің мүлікті оның еркінен тыс қалдырғаны туралы дәлелі ол дәлелдеген жоқ ( Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 16 сәуірдегі N 5364/08 қаулысы.).

Бірақ сот әрқашан адал сатып алушыны қорғай бермейді.
Төрешілер заңды иесінің жағын алады, егер соңғысы құндылықтардың оның еркінен тыс оның иелігінде қалдырылғанын дәлелдей алса. Келесі жағдай дәлел. «NPO Stromecology» ЖАҚ (бұдан әрі – бірлестік) «Intra-Juice» жауапкершілігі шектеулі серіктестігімен (бұдан әрі – серіктестік) жылжымайтын мүлікті заңсыз иеленуден өндіріп алу жөнінде де дауласады.

Бірлестік акционерлердің жалпы жиналысында аталған нысандарды сату туралы шешім қабылданбағандықтан, даулы мүлікті өз еркінен тыс иеліктен алып кеткеніне сілтеме жасаған.

Сотталушы өзінің адалдығын талап етеді.
Сот істі қарау кезінде бірлестік (сатушы) мен «Классик-Миг» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі (сатып алушы) арасында аяқталмаған құрылыс объектілерін сатып алу-сату шарты жасалғанын анықтады. Төрелік соттың шешімімен бұл келісім «Акционерлік қоғамдар туралы» Федералдық заңның талаптарын бұза отырып жасалған мүлікті иеліктен шығару бойынша ірі мәміле ретінде жарамсыз деп танылды. Акционерлердің жалпы жиналысында даулы мүлікті сату туралы нақты шешім қабылданбағаны анықталды. Осыған қарамастан «Классик-Миг» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі даулы нысандарды «Интра-Жуйс» жауапкершілігі шектеулі серіктестігіне сатып жіберген. Нәтижесінде «Классик-Миг» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі мен жауапкер арасындағы сатып алу-сату мәмілесі сотпен жарамсыз деп танылды, өйткені ол жасалған кезде «Классик-Миг» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі даулы мүліктің иесі болып табылмаған және оған билік ету құқығы болмаған. оның. Тараптармен сатып алу-сату шарты жасалғанға дейін талапкердің мүлікке меншік құқығы дауланбайды және құжаттармен расталады.

Мүлік иесінің еркінен тыс қалғандықтан, ол оны адал сатып алушыдан талап ете алады, деді судьялар. Осының негізінде жауапкердің даулы мүлікке меншік құқығы тоқтатылады, объект оның меншік құқығын қалпына келтіре отырып, бірлестікке қайтарылуға жатады ( Солтүстік Қазақстан облысы Федералдық монополияға қарсы қызметінің 01.08.2008 N F08-4001/2008 қаулысы.).

Барлық жағдайларда эквайер адал деп танылмайды.
Осылайша, «Нева-Трейд» ЖАҚ (бұдан әрі – компания) «Вест» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі мен «Галион» жауапкершілігі шектеулі серіктестігіне, Санкт-Петербург қаласы және Ленинград облысы бойынша Федералдық тіркеу қызметінің басқармасына меншік құқығын тану туралы талап арызбен сотқа жүгінді. ғимаратты, сондай-ақ аталған мүлікті «Галион» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің заңсыз иеленуінен қайтарып алу. Талапкер өз талаптарын «Вест» жауапкершілігі шектеулі серіктестігімен арадағы сатып алу-сату шартының жарамсыз деп танылуымен негіздеді.

Сот көрсетілген талаптарды қанағаттандырды.
«Галион» жауапкершілігі шектеулі серіктестігі даулы ғимаратты «Вест» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінен адал жолмен сатып алуды талап етті. Алайда, сот осы іс жүргізуде даулы мүлік талапкердің еркінен тыс оның иелігінде қалды деген қорытындыға келді. Сонымен қатар, сот бұл сауда-саттық мәмілелері елеусіз уақыт аралығымен аяқталғанын, мәмілелердің барлық үш қатысушысының («Нева-Трейд» ЖАҚ, «Вест» ЖШҚ және «Галион» ЖШҚ) мүдделерін тіркеуші органда бір тұлға қорғағанын анықтады - компанияның акционері.

Мұндай жағдайларда сот «Галион» жауапкершілігі шектеулі серіктестігін объектіні адал сатып алушы деп тануға болмайтынын мойындады және Өнерді басшылыққа алды. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 301, 302-баптары компанияның ақталу талабын қанағаттандырды ( Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 11 ақпандағы N 1246/08 қаулысы.).

Бұл заңды иесі екеніне қалай көз жеткізуге болады?

Өзіңізді үшінші тұлғалардан сатып алынған мүлікке ықтимал шағымдардан қорғау үшін сатушының оны заңды түрде иеленетініне көз жеткізу маңызды. Ол үшін сатып алушы мүліктің заңды тағдырына қосымша тексеру жүргізуі қажет.

Мұны істеудің ең оңай жолы - жылжымайтын мүлікке қатысты. Оның айналымы реестрде көрсетіледі. Сондықтан, мемлекеттік тіркеуге жататын мүлікті сатып алуға ниет білдірген кез келген адам жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу үшін әділет мекемесіндегі Бірыңғай мемлекеттік тізілімнен қажетті ақпаратты ала алады. Сіз сатушының құқығының сипатын және оны алудың негізін біле аласыз, бұрынғы иелерін анықтай аласыз, мүлікке құқық туралы даудың бар-жоғын, оған басқа тұлғалардың құқықтарымен ауыртпалық салынғанын біле аласыз. Мысалы, компания тұрғын емес үй-жайларды заңсыз иеленуден өндіріп алу туралы ұйымға талап қойды. Жеке кәсіпкер үшінші тұлға ретінде тәуелсіз талаптарсыз әкелінді.

Талапкер жауапкердің үй-жайды кәсіпкерден сатып алғанын көрсеткен. Жауапкер жылжымайтын мүлікті сатып алған кезде кәсіпкердің меншік құқығы тіркелген мәміле сотта дауланған. Істі қарау нәтижелері бойынша сот оны жарамсыз деп танып, оның жарамсыздығы салдары қолданылды. Демек, кәсіпкер мүліктің меншік иесі болып табылмайды және оны иеліктен шығаруға құқығы жоқ, сондықтан жауапкер заңсыз меншік иесі болып табылады.

Сотталушы өзінің адалдығын алға тартып, көрсетілген талаптарды қанағаттандыруға қарсылық білдірді. Ол өзін қорғау мақсатында Жылжымайтын мүліктің бірыңғай мемлекеттік тізіліміне хабарласып, сатып алынатын мүліктің иесі кім екенін анықтаған. Оған кәсіпкер үй-жайдың иесі болып саналатын ақпарат ұсынылды. Бірінші сатыдағы сот компанияны (талапкерді) қолдады. Бірақ апелляциялық сот шешімнің күшін жойып, қоғамның талаптарын қанағаттандырудан келесі себептер бойынша бас тарту қажет деп санады.

Жауапкер үй-жайды заңда белгіленген тәртіппен меншік құқығы тіркелген кәсіпкерден сатып алған. Талапкер жауапкер соңғының даулы мүлікті иеліктен шығаруға құқығы жоқ екенін білетінін дәлелдемеген.

Рас, іс материалдары соттың бұрын даулы объектімен әрекеттерді тіркеуге тыйым салғанын көрсетеді. Бірақ бұл факт ұйымның бұл туралы білуі керек екенін көрсетпейді. Сонымен қатар, дәлелденді: жауапкердің өтінішіне жауап ретінде тіркеуші орган оған үй-жайға қатысты заңды даудың бар екендігі туралы ақпарат жоқ екенін хабарлады.

Сондай-ақ сот ұйғарымының болуына қарамастан тіркеуді жүзеге асырған тіркеуші органның әрекетінің заңсыздығына сілтеме жасаудың осы дауды шешу үшін маңызы жоқ екенін атап өтті. Бұл ретте талапкер тіркеуші органға осындай әрекеттермен өзіне келтірілген залалды өтеу туралы талаптарды (ақпараттық хаттың жобасы) жіберу арқылы өз құқықтарын қорғауға құқылы.

Мерзімдері туралы ұмытпаңыз!

Заңға сәйкес виндикациялық талаптарға (арнайы мерзімдер белгіленбегендіктен) талап қою мерзімдері туралы жалпы ереже қолданылады. Еске сала кетейік: өнер. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 196-да жалпы талап қою мерзімі 3 жыл деп белгіленген. Жалпы ереже бойынша талап қою мерзімі «адам өз құқығының бұзылғаны туралы білген немесе білуге тиіс болған» күннен басталады (РФ Азаматтық кодексінің 200-бабы).

Ресей Федерациясының Жоғарғы Арбитраждық соты (ақпараттық хаттың жобасы) виндикациялық талаптарға қатысты бұл кезең заттың басқа біреудің заңсыз иелігінде анықталған күннен басталатынын көрсетті. Яғни, заңды иесі заттың жоғалғанын білген кезде емес, заңсыз иеленушінің иелігінде екенін анықтаған кезде.

Аға судьялар келесі істі қарады.
2004 жылы компания ұйымның заңсыз иелігіндегі медициналық құрал-жабдықтарды өндіріп алу туралы сотқа шағымданған. Талап қоюға талапкердің меншігіндегі даулы құрал-жабдықтың 1997 жылы ұрланғандығы себеп болып отыр.Сондықтан қоғамның пікірінше, жауапкер заңсыз меншік иесі болып табылады және ол жабдықты талапкерге қайтаруға міндетті.

Жауапкер техниканың ұрланғанын білмеймін және оны мамандандырылған сауда компаниясынан сатып алғанын алға тартты. Сонымен қатар, талап қою мерзімінің өтіп кеткені көрсетілді.

Талапкер жауапкердің талап қою мерзімін өткізіп алғаны туралы уәждерімен келіспеген. Оның пікірінше, аталған талап бойынша талап қою мерзімі өткен жоқ, өйткені ол жабдықтың орналасқан жері туралы жауапкерден 2003 жылы ғана білген. Осы уақытқа дейін арыз берушіде жабдықтың орналасқан жері туралы, сондай-ақ ол туралы ақпарат болмаған. иелігінде болған, сондықтан бұзылған құқығын қорғау үшін сотқа жүгіну мүмкіндігінен айырылған тұлғалар.

Бірінші және апелляциялық сатылардың судьялары талап қою мерзімінің өтуіне байланысты талапты қанағаттандырудан бас тартты. Өйткені, талапкердің өзі бірнеше рет түсіндіргендей, даулы мүлікті ұрлағаны туралы ол 1997 жылы білген. Демек, сотқа жүгінген кезде талап қою мерзімі өтіп кеткен.

Алайда кассациялық сот істі жаңадан қарауға жіберді. Ол құқық бұзушыны – әлеуетті жауапкерді білмейінше, заңды иесінің құқығын қорғау мүмкін емес екенін атап өтті.

Меншік иесі 1997 жылы мүлкінен айырылғанына қарамастан, оны қайтару туралы талап бойынша талап қоюдың ескіру мерзімі оның жауапкердің иелігінде екенін талапкер білген сәттен бастап жүре бастады. Талапкердің мүлікті тек 2003 жылы ашқаны туралы дәлелі тиісті бағасын алмағандықтан, іс жаңадан қарауға жіберілді (ақпараттық хаттың жобасы).

Жақында Карелия Республикасындағы Федералдық мүлікті басқару жөніндегі федералдық агенттігінің аумақтық әкімшілігі (бұдан әрі – Әкімшілік) мен Сбербанк арасында дау туындады. Басшылық ғимаратты банктің заңсыз иелігінен қайтарып алуға әрекеттенген. Талапкер муниципалдық әкімшілікте даулы мүлікке меншік құқығы тіркелмеуі керек деп уәж айтты. Сотта істі қараған кезде жауапкер талап қою мерзімі өтіп кеткенін айтты.

Сот талапкер федералдық меншік құқығының бұзылуы туралы 1999 жылы (муниципалдық меншік құқығын тіркеу кезінде) немесе кем дегенде 2001 жылы Сбербанк пен Сбербанк арасында даулы үй-жайлардың бір бөлігін жалдау шарты жасалған кезде білуі мүмкін деген қорытындыға келді. жалға алушы. Осылайша, талап арыз берілген уақытта (2007 ж. тамыз) ескіру мерзімі өтіп кеткен. Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының 2008 жылғы 17 шілдедегі N 8173/08 қаулысы.).

Назар аударыңыз: даулы мүліктің иесі өзгерсе де, виндикация туралы талап қоюдың ескіру мерзімі жалғасады және жаңадан басталмайды (ақпараттық хат жобасының 14 және 15-тармақтары).

Даулы мүлік – кепіл заты

Адал сатып алушы сатып алған затқа кепіл ауыртпалығы салынғаны анықталса, даулы жағдай туындауы мүмкін. Басқаша айтқанда, егер мүлікті сатушы оны сатудан бұрын оны кепілге қойғаны анықталса.

Өздеріңіз білетіндей, кепіл борышқордың (кепіл берушінің) несие беруші (кепіл ұстаушы) алдындағы міндеттемелерін қамтамасыз ету тәсілі болып табылады. Егер борышкер өз міндеттемелерін орындамаса (мысалы, берілген қарыз сомасын өтемесе), кепіл ұстаушы «кепілге салынған мүліктің құнынан қанағаттануды алуға» құқылы (АК-ның 334-бабы). Ресей Федерациясы). Егер шартта өзгеше көзделмесе, кепілге салынған мүлік кепіл берушіде қалады (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 338-бабы). Кепіл беруші мұндай мүлікке билік ету құқығын сақтайды, бірақ белгілі бір шектеулермен. баптың 2-тармағында. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 346-бабына сәйкес кепіл беруші кепіл затын иеліктен айыруға, оны басқа тұлғаға жалға беруге немесе тегін пайдалануға беруге немесе кепіл ұстаушының келісімімен ғана оған басқа жолмен билік етуге құқылы.

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 353-бабында кепілге салынған затқа меншік құқығы кепіл берушіден басқа тұлғаға ауысқан жағдайда кепіл құқығы күшінде қалады деп көрсетілген. Бұл ретте «кепіл берушінің құқықтық мирасқоры кепіл берушінің орнын басады және кепіл ұстаушымен келісімде өзгеше белгіленбесе, кепіл берушінің барлық міндеттемелерін көтереді». Осылайша, кепіл ұстаушының кепілге салынған мүлікке кепіл ауыртпалығы салынғанын білмеген адам сатып алған болса да, оны өндіріп алуға құқығы бар екені анықталды.

Осылайша, сот банктің кепіл беруші үшінші тұлғаға сатқан кепілге салынған мүлікті өндіріп алу туралы талаптарын қанағаттандырды. Зауыт кепіл шарты бойынша банкке мүлкінің бір бөлігін берді. Кепілге қойылған мүлік иесінің меншігінде қалды. Бұл келісімнің әрекет ету кезеңінде зауыт банкротқа ұшырады. Банкроттық туралы іс жүргізу барысында сот орындаушысы зауыттың мүлкіне, оның ішінде кепілге қойылған мүлікке тыйым салып, ашық аукцион арқылы сатқан. Кепілге қойылған мүлікті серіктестік сатып алған, бірақ сот орындаушысы сатып алып жатқан объектілеріне кепіл ауыртпалығы салынғаны туралы хабарламаған.

Банк атқарушылық іс жүргізуде кепіл ұстаушы және талап қоюшы ретінде осы мән-жайлардың бар екендігін білсе де (немесе білуге тиіс) өз мүддесін қорғау бойынша тиісті шараларды қолданбаған.

Судьялар кепілге қойылған мүлікті сатудан түскен қаражат зауыттың талаптары туындаған бірінші және екінші кезектегі кредиторлар алдындағы қарызын өтеуге жұмсалғанын анықтады. кепіл шарты жасалғаннан кейін. Бұл ретте банктің кепілді кредитор ретіндегі талаптары орындалмаған. Бұл ретте банкроттың мүлкін кепілге қоюмен қамтамасыз етілген міндеттемелер бойынша талаптар бірінші кезекте үшінші кезектегі кредиторларға (оның ішінде банк кіреді) қанағаттандырылады. Талап ету құқықтары туындаған бірінші және екінші кезектегі кредиторлар алдындағы міндеттемелер ерекшелік болып табылады. тиісті кепіл шарты жасалғанға дейін(Банкроттық туралы заңның 134-бабының 4-тармағы).

Мұндай жағдайларда банктің даулы мүлікке кепіл құқығы заңнамада көзделген негіздердің ешқайсысы бойынша тоқтатылған жоқ. Бұл құқық баптың 1-тармағына сәйкес серіктестікке мүлікке меншік құқығын беру кезінде сақталды. 353 Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі. баптың 1-тармағының негізінде. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 334-бабына сәйкес кредитор берешекті өндіріп алу туралы өтініш беруге құқылы.

Нәтижесінде судьялар серіктестік сатып алған және банкке кепілге қойған мүлікке (машиналар, жабдықтар) өндіріп алу туралы шешім қабылдады (ақпараттық хат жобасы).

А.В. Фоменко, «ENKA-TC» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің заңгері

___________
1 «Дәрменсіздік (банкроттық) туралы» 2002 жылғы 26 қазандағы N 127-ФЗ Федералдық заңы (құжат GARANT жүйесінде орналастырылған).

«Ресейдегі арбитраждық сот» журналы N 12/2008, А.В. Фоменко, «ENKA-TC» жауапкершілігі шектеулі серіктестігінің заңгері

1. Егер мүлiк оны иелiктен шығаруға құқығы жоқ тұлғадан (адал сатып алушыдан) сатып алушы бiлмейтiн және бiлмейтiн мүлiктi өтеу үшiн сатып алынған болса, онда меншiк иесi бұл мүлiктi одан талап етуге құқылы. иеленушi немесе мүлiктi меншiк иесi меншiгiне берген адам жоғалтқан немесе олардың бiреуiнен немесе екiншiсiнен ұрланған немесе олардың еркiне қарсы басқа жолмен иелiктен қалған жағдайда сатып алушы.

2. Егер мүлiк оны иелiктен шығаруға құқығы жоқ адамнан өтеусiз сатып алынған болса, меншiк иесi барлық жағдайда мүлiктi қайтарып алуға құқылы.

3. Ақшаны, сондай-ақ ұсынушының бағалы қағаздарын адал сатып алушыдан талап етуге болмайды.

Өнерге түсініктеме. 302 Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі

1. Ұзақ мерзімді психикалық процесс болып табылатын адал иеліктен айырмашылығы, сатып алудың адалдығы, әдетте, иеленушінің өз мінез-құлқын басқа біреудің құқықтарын бұзбайтын ретінде бір реттік бағалауын білдіреді. Алайда, егер даулы мүлікті сатып алу мәмілесі уақыт өте келе ұзартылса (мысалы, келісімді дереу жасасу ұзақ немесе консультациялар алдында болса), сатып алудың біліктілігіне мәміле туралы кез келген ақпараттың болуы әсер етеді. барлық көрсетілген кезең ішінде оған қолжетімді болған эквайерге. Осылайша, егер өтемдік мәмілені жасау кезінде сатып алушыға белгілі үшінші тұлғалардың даулы мүлкіне қатысты талаптар болған болса және бұл талаптар кейіннен танылған болса, сатып алушыны адал сатып алушы деп тануға болмайды. заңды деп белгіленген тәртіппен (Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік соты Пленумының № 8 қаулысының 24-тармағы).

Егер сатып алушының мүлікті иеліктен айыру жөніндегі мәміленің заңсыздығы туралы (мен білмедім) және оның заңдылығына күмәндану негіздері туралы сенімді ақпараттың жоқтығымен үйлессе, сатып алу адал деп танылады. , азаматтық-құқықтық мәмілелердің кез келген қалыпты қатысушысына өзінен талап етілетін қамқорлық пен сақтық туралы жалпы түсініктерге негізделген және мәміле жасалатын мән-жайларды ескере отырып (білмейтін) анық. Мүлікті негізсіз төмен бағамен немесе аяқталуы басқалардан жасырылған мәміледе сатып алу немесе иеліктен айырушыға анық тиесілі емес мүлікті алу және т.б. Мұндай біліктілікке абайсызда, адал емес иемденудің мән-жайларын сот әрбір нақты жағдайда иеленушінің тұлғалық ерекшеліктерін, арнайы дағдылар мен білімдердің болуын, оның қоршаған ортаны ескере отырып, барынша егжей-тегжейлі талдауы қажет. мәміле жасалды және т.б. Егер эквайер заңды тұлға болса, онда оны сатып алудағы абайсызда арам ниетті күдіктерді жоққа шығару, арнайы құқықтық білімнің жоқтығына сілтемелер, нарықтың жай-күйі туралы ақпарат және т.б. (қызметі азаматтық айналымға тұрақты қатысумен байланысты емес қоғамдық және діни ұйымдар үшін жеке жағдайларда ғана ерекше жағдайлар жасалуы мүмкін).

2. Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының Пленумы № 8 Қаулысының 24-тармағында соттарға сатып алудың адалдығын дәлелдеу міндетін сатып алушының өзіне жүктеуді ұсынады. Бұл позиция, негізінен, азаматтық-құқықтық қатынастарға қатысушылардың өздерінің субъективті құқықтарын жүзеге асыруындағы адалдық презумпциясына қайшы келеді, бірақ оны пайдалану практикалық пайымдаулармен белгіленеді. Виндикация процесінде иеленушіге қарсы тұрған эквайер иесіне мүлдем белгісіз болуы мүмкін, ал соңғысында даулы затты сатып алу бойынша оның мәмілесінің мән-жайлары туралы ақпарат жоқ; Демек, меншік иесіне адал ниетпен сатып алуды дәлелдеуді қамтамасыз ету міндетін жүктеу ақтау дауларының көпшілігін қарауды тоқтатады. Кез келген жағдайда меншік иесі талап етілетін мүлікті сатып алудың мән-жайлары туралы өзіне белгілі мәліметтерді, ал олар болмаған жағдайда мәміленің заңсыздығы туралы оған бар дәлелдемелерді сотқа ұсыну міндетінен босатылмауы тиіс. даулы затты иеліктен шығару үшін, оның жасалу мән-жайына қарамастан, заттың өзіне тән белгілерінен, жауапкердің жеке басы туралы мәліметтерден және т.б.

3. Заң шығарушы виндикациялық талапты қанағаттандыру шарттарын тұжырымдау кезiнде даулы заттың меншiк иесi мен оны сатып алушының мүдделерiн салыстыруды негiзге алады. Жосықсыз сатып алушының мүдделері қорғауға жатпайды, өйткені олар заңсыз әрекеттер арқылы қол жеткізілді. Адал өтеусіз сатып алушы мен меншік иесінің мүдделерін салыстыру кезінде соңғысына артықшылық беріледі, өйткені өтеусіз сатып алушы одан даулы затты тәркілеген жағдайда оның мүлкінің бастапқымен салыстырғанда нашарлауын алмайды. жағдай. Бұрын ұрланған немесе жоғалған заттың орнын толтыру үшін адал сатып алған жағдайда, екі жақтың да мінез-құлқы заңды түрде мінсіз болып табылады және оның абсолютті құқығы кейіннен сатып алынғанға дейін бүлінгендіктен меншік иесінің мүдделеріне артықшылық беріледі. орын алу. Ал затты заңсыз иеліктен айыратын басқа тұлғаға меншік иесі затты иелену құқығын өз еркімен берген жағдайда ғана, адал ақы төленген сатып алушыдан затты ақтаудың мүмкін еместігі түріндегі келеңсіз зардаптар меншік иесіне жүктеледі. контрагент таңдаудағы абайсыздық үшін санкция түрі. Заңға сәйкес, адал сатып алушы бұл жағдайда сатып алынған затқа меншік құқығына ие болады.

4. Белгілі бір кезеңде виндикация талабы мен жарамсыз мәміленің салдарын қолдану талабының арақатынасы туралы мәселе даулы болды. Төрелік соттардың, әсіресе жалпы юрисдикциядағы соттардың тәжірибесінде жарамсыз мәміле бойынша бастапқыда иеліктен шығарылған мүлікпен жасалған бірқатар мәмілелердің жарамсыздығы салдарын қолдану туралы және даулы мүлікті қайтару туралы шешімдер кеңінен тарады. иеліктен шығарушыға осылайша, тіпті бұл үшін адал ақылы сатып алушыдан мүлікті алып қою қажет болған кезде де. Бұл мәселе төрелік талқылау саласында жекешелендіру нәтижелерін даулау істері және жалпы юрисдикция саласындағы тұрғын үй-жайларға қатысты даулар бойынша тәжірибе үшін ең өзекті болды. Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік соты даулы мүлік ақтауға жатпайтын жағдайларда мәміленің жарамсыздығы салдарын қолдану туралы талапты қанағаттандыруға жол берілмейтіндігі туралы өз ұстанымын Ресей Федерациясының Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік соты қаулысының 25-тармағында мәлімдеді. Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік Сотының Пленумы № 8. Ресей Федерациясының Жоғарғы Соты бұл жағдайға неліктен Ресей Федерациясының Конституциялық Сотының назарына түскеніне байланысты, бұл ұстанымға түсініктеме бермеді.

Ресей Федерациясының Конституциялық соты 2003 жылғы 21 сәуірдегі № 6-П қаулысында Ресей Федерациясының Конституциясына 1-бапта белгіленген қайшылық жоқ деп мәлімдеді. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 167-бабына сәйкес жарамсыз мәміле бойынша иеліктен шығарылғаннан кейін үшінші тұлғаға берілген затты ақтаудың ерекше салдары ретінде қарастыра отырып, мәмілелердің жарамсыздығы салдарын қолданудың жалпы тәртібі. мәміленің жарамсыздығы. Егер виндикация туралы талапты қанағаттандыру үшін шарттар болмаса, үшінші тұлғаны өтеу үшін және адал жолмен сатып алған мүліктен айыруды көздейтін реституция арқылы тараптарды бастапқы жағдайына келтірудің жалпы тетігі талап етілмейді.

Белгілі бір жағдайларда мәміле бойынша бастапқыда иесі иеліктен айырған мүлік, егер ол алдаудың, алдаудың, қорқытудың немесе қиын жағдайлардың жиынтығының әсерінен жасалған болса, ақылы адал сатып алушыдан ақталуы мүмкін екенін ескеру қажет. , яғни. мәмілені аяқтау ерік-жігеріне оны деформациялайтын факторлар әсер еткенде немесе мәміле зорлық-зомбылық әсерінен жасалған болса, бір тараптың өкілі мен екінші тарап арасындағы зиянды келісім; заңды тұлға органының өкілеттіктерін асыра пайдалану; қабілетсіз және қабілеті шектеулі субъектілер, өйткені барлық осы жағдайларда даулы мүлікті меншік иесінің еркінен тыс оның иелігінен шығару туралы айтуға болады.

5. Ақша және ұсынушының бағалы қағаздары, тіпті егер сатып алу өтеусіз болса да, адал сатып алушының ақталуына жатпайды. Оларды жосықсыз сатып алушыдан қайтарып алуға болады, егер оларды дараландыратын сипаттамалар болса.

Мүдделі тұлғаның талабы бойынша жарамсыз деп танылмаған сот орындаушысының аукцион өткізуі нәтижесінде оның меншік иесіне айналған тұлғадан даулы мүлікті талап етуге болмайды (Жоғарғы Төрелік Сот Төралқасының хатының 22-тармағы). Ресей Федерациясы № 13).