Investeringer 

Bona fide kjøper av fast eiendom. Bona fide kjøper av en leilighet Bona fide kjøper rettslig

En bona fide kjøper av fast eiendom - rettspraksis i dette spørsmålet er ofte av interesse ikke bare for spesialister, men også for deltakere i omsetningen som, som det viste seg senere, skaffet seg andres eiendom. I denne artikkelen vil vi ikke bare avsløre betingelsene for å beskytte kjøpere, men også identifisere nyansene ved å gjenvinne fast eiendom fra en bona fide-kjøper.

Bona fide kjøper: kriterier for akseptabel beskyttelse

Først, la oss definere terminologien, nemlig å fastslå hvem som kan motta beskyttelse som en godtroende kjøper. Vi finner svaret på dette spørsmålet i paragraf 1 i art. 302 i den russiske føderasjonens sivilkode. Erververen kan utvetydig betraktes som godtroende og berettiget til beskyttelse mot kravet om hans erverv dersom han oppfyller følgende kriterier:

  1. Han visste ikke og hadde ingen mulighet til å finne ut at han ervervet eiendom ikke fra eieren eller hans rette representant, men fra en person som slett ikke hadde rett til å fremmedgjøre seg.
  2. Ervervet eiendom på kompensasjonsbasis (med andre ord ikke mottatt den som gave, men gitt tilsvarende kompensasjon - penger eller andre materielle eller immaterielle eiendeler).

Ved bestridelse av erververens gode tro, ved vurdering av om han har kjennskap til selgerens fullmakter, kan dokumenter fremlegges som bevis som bekrefter eksistensen mellom partene:

  • familiebånd;
  • offisielle forbindelser;
  • deltakelse i de autoriserte hovedstedene til organisasjoner;
  • andre former for tilknytning.

VIKTIG! Ervervets gode tro i henhold til kriteriet om kompensasjon for transaksjonen vurderes ikke bare på tidspunktet for inngåelsen, men også på tidspunktet for overføring av eiendom, samt på tidspunktet for oppfyllelse av forpliktelsen til å betale for den.

Således, hvis varen ikke ble betalt av kjøperen i henhold til en kompensasjonsavtale innen den fastsatte perioden, har han ingen rett til å kreve beskyttelse som en godtroende kjøper (klausul 4 i informasjonsbrevet fra presidiet til Høyeste voldgiftsrett i Den russiske føderasjonen "Gjennomgang av rettspraksis i visse spørsmål knyttet til gjenvinning av eiendom fra andres ulovlige eiendom") besittelser" datert 13. november 2008 nr. 126).

La oss gi et annet eksempel når manglende erstatning ved eiendomsmottak er grunnlag for å nekte beskyttelse for et tilsynelatende absolutt godtroende erverv. Den omstridte eiendommen ble overført til den økonomiske forvaltningen av et enhetlig foretak. Retten indikerte, da den vurderte eierens krav om å kreve tilbake slik eiendom, at overføringen av eiendom til enhetsforetaket ble gjort gratis, og derfor gjelder ikke beskyttelsen av godtroende erverv i denne situasjonen.

Bona fide kjøper av eiendom og dens funksjoner

En bona fide kjøper av fast eiendom skiller seg fra alle andre først og fremst ved at hans erverv av eiendomsrett til slik eiendom er knyttet til den statlige registreringsprosedyren. For det første bestemmer registreringshandlingen fra statlig myndighet tidspunktet for eierskap, og for det andre gir den rettighetshaveren spesiell beskyttelse.

La oss huske den generelle regelen nedfelt i paragraf. 2 s. 2 art. 223 Civil Code of the Russian Federation. I henhold til denne regelen oppstår eiendomsretten til et stykke fast eiendom fra den bona fide kjøperen fra tidspunktet for statlig registrering av avhendelsen av denne eiendommen. Å utfordre de registrerte eiendomsrettighetene til en bona fide kjøper er kun tillatt ved å kreve tilbake slik eiendom og kun i tilfeller fastsatt ved lov. Vi vil snakke om disse tilfellene mer detaljert i neste avsnitt.

VIKTIG! Rettsmyndighetene har særlige krav til en godtroende kjøper av fast eiendom. De er først og fremst forbundet med at kjøperen utviser spesiell forsiktighet når han foretar en transaksjon.

Voldgiftsretten i Volga-distriktet nevner således i sin resolusjon datert 1. november 2016 nr. F06-12185/2016 direkte due diligence som et juridisk kriterium ved vurdering av kjøpers gode tro ved inngåelse av en kjøps- og salgsavtale. I denne saken nektet retten å beskytte kjøperen, siden han burde ha visst at selgeren ikke tidligere hadde betalt for eiendommen, men ble solgt videre til en pris under markedsverdi.

Kjøperen av fast eiendom må utvise due diligence, det vil si finne ut med sikkerhet alle forhold knyttet til:

  • identiteten til selgeren, hans juridiske status og om han har rettigheter til å disponere fast eiendom;
  • samsvar med gjenstanden som selges med dataene angitt i kontrakten og inneholdt i det relevante statsregisteret;
  • fraværet av mulige krav til gjenstanden fra tredjeparter;
  • tilstedeværelsen av samtykke eller godkjenning fra tredjeparter eller offentlige etater/organisasjoner, hvis lovpålagt.

Gjenta eiendom fra en godtroende kjøper

Kunst. 302 i den russiske føderasjonens sivilkode gir en rekke tilfeller når eieren, selv til tross for tilstedeværelsen av statlig registrering av overføring av rettigheter til fast eiendom, kan kreve at en bona fide-kjøper returnerer eiendommen:

  1. Ved betalt erverv av kjøper - hvis det er bevis som indikerer at eiendommen:
    • ble tapt av eieren eller hans representant som er autorisert til å eie den;
    • ble stjålet fra dem;
    • ble tatt ut av besittelse på annen måte mot deres vilje.
  2. Ved gratis kjøp - uten tilleggsbetingelser.

Høyesterett i Den russiske føderasjonen, i gjennomgangen av rettspraksis i saker knyttet til gjenvinning av boliglokaler fra bona fide-kjøpere på krav fra statlige organer og lokale myndigheter, godkjent av presidiet 1. oktober 2014, indikerte at i i tilfelle at boliglokalene ikke ble mottatt av eieren fra eieren, har eieren rett til å kreve det gjennom et rettferdiggjøringskrav (artikkel 301 i den russiske føderasjonens sivilkode).

VIKTIG! Muligheten til å kreve tilbake fast eiendom fra en godtroende kjøper foreligger også når overdragelse av fast eiendom til en godtroende kjøper, til tross for kjøpesummen, faktisk ikke fant sted av den grunn at eieren selv fortsatte å bruke denne eiendommen. (punkt 6 i informasjonsbrevet № 126).

En betydelig undervurdering av kontraktsprisen på fast eiendom i forhold til markedsverdien kan av retten betraktes som en omstendighet som indikerer en avtale mellom partene, og følgelig muligheten for å kreve tilbake slik eiendom fra kjøperen (informasjonspunkt 9). brev nr. 126).

Funksjoner knyttet til bona fide erverv av land

Det faktum at tomter er klassifisert som eiendom krever ingen spesiell forklaring, og har derfor alle de samme egenskapene som vi diskuterte ovenfor. I denne delen vil vi imidlertid berøre flere spørsmål som på en eller annen måte er knyttet til ervervelse av tomter i god tro eller gjenvinning av dem:

  1. Kjøper av en uautorisert bygning som ligger på en tomt som ble tatt tilbake fra andres ulovlige besittelse, kan ikke anses som en godtroende kjøper. Denne konklusjonen ble nådd av presidiet for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol i informasjonsbrevet "Gjennomgang av rettspraksis i noen spørsmål om søknaden fra voldgiftsdomstolene av artikkel 222 i den russiske føderasjonens sivile lov" datert 9. desember, 2010 nr. 143 (punkt 11).
  2. Det er trekk knyttet til gjenvinning av tomter som er en del av skogfondet. La oss minne deg om at i henhold til art. 8 i den russiske føderasjonens skogskode, kan eierskap til slike områder bare tilhøre den russiske føderasjonen. Det følger av dette at skogarealer uansett kan gjenvinnes, selv om deres kjøper kunne anerkjennes som en godkjenner. Dermed stilte presidiet til Pskov regionale domstol side med aktor og anerkjente fraværet av eierskap til en skogstomt som tidligere var registrert hos en borger, til tross for at tomten ble ervervet av sistnevnte under en betalt transaksjon (vedtak datert 24. oktober, 2014 nr. 4-g-281/ 2014).
  3. Due diligence til en godtroende kjøper vil bli satt i tvil hvis han ignorerer misforholdet mellom arealet av tomten i forhold til arealet av bygningen, samt avviket mellom formålet med tomten. inneholdt i matrikkeldokumentene og formålet spesifisert i kontrakten (vedtak fra voldgiftsretten i det vestsibirske distriktet datert 01.10. 2015 nr. Ф04-23620/2015).
  4. Bona fide kjøpere av tomter kan heller ikke få beskyttelse dersom selgerne av slike tomter ervervet eiendomsretten til dem på grunnlag av rettsavgjørelser som senere ble omgjort. Den russiske føderasjonens høyesterett kom til denne konklusjonen i sin kjennelse datert 24. mai 2016 nr. 18-KG16-32.

Rettspraksis om krav om anerkjennelse som godtroende kjøper av leilighet

I denne delen er det på tide å studere den siste rettspraksisen, på en eller annen måte som påvirker spørsmålene til en bona fide-kjøper av boliglokaler.

La oss se på noen av dem:

  1. La oss starte med avgjørelsen fra forfatningsdomstolen datert 22. juni 2017 nr. 16-P, som erklærte bestemmelsene i paragraf 1 i art. 302 i den russiske føderasjonens sivilkode for følgende tilfelle: når lokale myndigheter ber om kassert (dvs. etterlatt fra en avdød person som ikke hadde arvinger) bolig fra en bona fide-kjøper, hvis boligen ble kjøpt for kompensasjon og registrert i Rosreestr. Samtidig iverksatte ikke lokale myndigheter rettidige tiltak for å formalisere rettighetene til den omstridte boligen. Forfatningsdomstolens stilling er vellykket implementert i praksis: i det øyeblikket den lokale administrasjonen tok tiltak for å registrere den omstridte boligen ble trygt inkludert i bevisemnet i tvister om unntatt eiendom (avgjørelse av Judicial Collegium for Sivile saker av Høyesterett av den russiske føderasjonen datert 18. juni 2019 nr. 5-KG19-88).
  2. Vi anser ankedommen fra Moskva byrett datert 2. november 2016 i sak nr. 33-43089/2016 som svært veiledende. I denne loven indikerte retten at bare eieren av leiligheten har rett til å kreve tilbake en leilighet fra andres ulovlige besittelse (det vil si retten til å fremme et rettferdiggjøringskrav).
  3. Da byretten i Moskva vedtok ankedommen datert 16. august 2016 i sak nr. 33-31612/2016, forsvarte retten tvert imot ikke kjøperen. Retten nektet å anerkjenne ham som en godtroende kjøper, siden rettighetene til eieren, som mistet leiligheten mot hans vilje, ble krenket (hans notarialsamtykke til transaksjonen ble ikke oppnådd ved donasjonen).
  4. Et stort antall saker om anerkjennelse som godtroende kjøper er knyttet til leiligheter som er mottatt ved arv. La oss ta som eksempel ankedommen fra Voronezh regionale domstol datert 19. juli 2016 i sak nr. 33-4779/2016. I dette tilfellet nektet retten å anerkjenne kjøperen som en godtroende kjøper, fordi han ikke utviste aktsomhet ved kjøpet av leiligheten og ikke konstaterte at den som solgte leiligheten til ham ervervet den etter forrige eiers død.
  5. I ankeavgjørelsen datert 18. april 2016 i sak nr. 33-9610/2016 forsvarte byretten i Moskva bona fide kjøperen, og indikerte at boliglokalene ikke ble fjernet fra eierens besittelse mot hans vilje. Hvis det er obligatoriske forhold, er det umulig å ta tilbake eiendom fra andres ulovlige besittelse.

Krav om kjøp i god tro

Krav fremmet for retten og som involverer etterforskning av spørsmål angående godtroende erverv kan deles inn i 2 store grupper:

  1. Erklæringer om krav for gjenvinning av eiendom fra den ulovlige besittelsen av erververen (artikkel 301, 302 i den russiske føderasjonens sivilkode).

    Reglene om rettferdiggjøringskrav bør også brukes når krav vurderes når kravet fremsettes som følge av en ugyldig transaksjon (klausul 35 i resolusjonen datert 29.04.2010 fra plenumet til Høyesterett i Den russiske føderasjonen nr. 10 , Plenum for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol nr. 22 "Om noen spørsmål som oppstår i rettspraksis ved løsning av tvister knyttet til beskyttelse av eiendomsrettigheter og andre eiendomsrettigheter", heretter referert til som resolusjon nr. 10/22) .

    VIKTIG! Når du utarbeider en kravmelding om gjenvinning av eiendom, er det nødvendig å fremlegge bevis på saksøkerens eiendomsrett. Slike bevis i forhold til eiendomsobjekter er et utdrag fra Unified State Register of Real Estate.


     Hvis eieren ikke kan bevise sin rett ved hjelp av dette dokumentet, har han rett til å fremlegge andre bevis i kraft av at hans rettigheter til den omstridte eiendommen kan fastslås. Data fra statens eiendomsregister eller opplysninger om balanseført eierskap til eiendom i dette tilfellet kan imidlertid ikke anses som hensiktsmessig bevis (punkt 36 i vedtak nr. 10/22).
  2. Krav for anerkjennelse som godkjenner kjøper.

    Slike krav kan fremmes som et innledende krav, men er oftest et svar (det vil si et motkrav) på kravmeldingen. La oss huske at bevisgrunnlaget i denne saken bør være:

  • dokumenter og andre bevis som bekrefter vurderingen av transaksjonen;
  • dokumenter og andre bevis som tyder på at kjøper ikke hadde opplysninger om at selger ikke hadde rett til å avstå eiendommen.

VIKTIG! Innskuddet fra omtvistet eiendom som et bidrag til den autoriserte kapitalen anerkjennes av domstolene som en kompensert transaksjon, siden deltakeren til gjengjeld får rett til å delta i selskapet (paragraf 37 i resolusjon nr. 10/22).

Erstatning for rettighetstap

Under hensyntagen til at både den godtroende kjøperen og eieren som mistet boligen sin faktisk kan lide uskyldig som følge av at retten inntar motsatt standpunkt, har lovgiver sørget for erstatning over statsbudsjettet.

VIKTIG! For øyeblikket kan kompensasjon påregnes i samsvar med loven "Om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den" datert 21. juli 1997 nr. 122-FZ (artikkel 31.1). Den vil være gyldig inntil loven "Om statlig registrering av fast eiendom" datert 13. juli 2015 nr. 218-FZ trer i kraft, det vil si til 1. januar 2020. Den nye loven gir også tilsvarende erstatning, men vilkårene for utbetalingen vil være annerledes (artikkel 68).

Følgende kan regne med kompensasjon både nå og i fremtiden:

  • en eier som ikke var i stand til å gjenvinne bolig fra en bona fide kjøper;
  • en godtroende kjøper som likevel mistet kjøpet.

Vilkår for å motta erstatning etter gammel lov:

  • en rettsavgjørelse som trådte i kraft, tilkjente erstatning for skade forårsaket i form av tap av bolig;
  • Gjennomføring av denne avgjørelsen skjedde ikke innen 1 år av årsaker som fordringshaver ikke er ansvarlig for.

Vilkår for å motta erstatning etter den nye loven:

  • den tapte boligen må være den eneste tilgjengelig for offeret;
  • en rettsavgjørelse som trådte i kraft, tilkjente erstatning for skade forårsaket i forbindelse med tap av bolig;
  • tvangsfullbyrdelsesprosesser i henhold til nevnte rettsavgjørelse ble avsluttet på grunn av skyldnerens død (i mangel av juridiske etterfølgere) eller avviklingen av skyldnerorganisasjonen.

VIKTIG! I begge tilfeller er kompensasjonen engangs, og beløpet kan ikke være mer enn 1 000 000 rubler.

Avslutningsvis understreker vi nok en gang at det kun er den kjøper som har betalt for eiendommen og ikke kjente til og ikke hadde mulighet til å finne ut om handelens ulovlighet som kan anerkjennes som godtroende kjøper. Dersom fast eiendom kom til erververen vederlagsfritt, vil han ikke kunne regne med beskyttelse etter prinsippet om rettferdig erverv.

Effekten av det nye prinsippet: En samvittighetsfull kjøper vil ikke skille seg fra bilen sin hvis den er dekket av andres gjeld.

Nå kan vi trygt si at det nye beskyttelsessystemet fungerer. En person vil ikke få bilen sin tatt bort hvis han sjekker den med en notar før han kjøper den. I sin avgjørelse i en konkret sak bekreftet Høyesterett dette. Og domstoler over hele landet har allerede begynt å endre praksis og overlate biler til folk.

Notarius fører i dag et særskilt register der bilene som står som pant er notert. Enkelt sagt, disse bilene følges av et spor av gjeld, og du kan bare kjøpe dem med den samme gjelden.

Tusenvis av innbyggere har allerede gått i denne fellen. En mann kjøpte en bil på annenhåndsmarkedet.

Og så viste det seg at denne bilen en gang var solgt på kreditt og ble pantsatt. Det var ingen spor etter de tidligere eierne, så personen sto overfor et valg: enten betale ned andres gjeld eller skille seg av bilen.

Tidligere var loven i denne saken alltid på bankens side. Kjøperen, som ble siste utvei, hadde en tredje mulighet: finne selgeren og hente penger fra ham i retten.

Men dette alternativet, som for fantastisk, ble vurdert av få mennesker seriøst. De fleste ble sittende igjen i tårer og uten bil.

Situasjonen begynte å endre seg for flere år siden. Det ble vedtatt en lov om opprettelse av et register over meldinger om pant i løsøre. Operatøren av registeret er Federal Notary Chamber. Og i 2014 trådte endringer i Civil Code i kraft, og gjorde faktisk et sertifikat fra en notar til en reservasjon. Hvis den pantsatte bilen av en eller annen grunn ikke står på svartelisten, har ikke kjøperen skylden.

Likevel hadde juridiske lærde noen bekymringer for hvordan domstolene ville begynne å tolke denne regelen i praksis. Kanskje det er en hake et sted som ikke ble lagt merke til av lovgivere?

Det ser ut til at tvilen ikke var berettiget. Domstolene utvikler allerede beskyttelsespraksis. For eksempel avviste Lipetsk regionale domstol i ankeinstansen nylig kravet fra en bank som krevde at den skulle ta en bil fra en godtroende kjøper.

Bilen ble solgt på kreditt i mars 2013. Men allerede i april samme år solgte skyldneren bilen til en annen person, og han forsvant selv et sted. Den nye eieren solgte bilen 14. januar i fjor. Samtidig gjorde siste kjøper undersøkelser i registeret, men denne bilen sto ikke oppført der. Det offisielle svaret fra notaren reddet kjøperen fra store problemer: retten i andre instans avviste bankens krav.

Det er merkelig at banken enten prøvde å jukse, eller rett og slett var treg, men 21. januar i fjor (det vil si en uke etter salget) førte den bilen inn i registeret. Jeg lurer på hva bankfunksjonærene gjorde det foregående halvannet året, da det ble klart at skyldneren ikke betalte? Uansett, så bestemte retten logisk nok at banken var forsinket.

En annen lignende sak ble vurdert i Krasnodar-regionen. Der sjekket ikke personen 2010 Hyundai Elantra opp mot varslingsregisteret. Dette var sommeren 2014. Kanskje innbyggeren ennå ikke var klar over de siste endringene i lovgivningen. Det var enda mer ubehagelig å finne ut i retten at det hang 600 tusen kredittrubler på bilen. Siden mannen ikke hadde noe å dekke til, ble bilen hans tatt bort.

"Registret over meldinger om pant i løsøre utfører faktisk en svært viktig oppgave - å beskytte interessene til en godtroende kjøper, hvis han selvfølgelig henvendte seg til en notar for å sikre sine legitime interesser," sa FNP-president Konstantin Korsik RG. «Dessuten beskytter dette registeret effektivt pantsetterens rettslige interesser. Og ut fra strukturen til de registrerte pantsettelsesmeldingene, kan det sies at det med hell oppfyller funksjonen til å regulere pantsettelsesforhold, og gjøre dem mer gjennomsiktige for. både næringslivet, samfunnet og staten Notarens skjøte beviser dens evne til å skape og utvikle slike etterspurte mekanismer uten bruk av budsjettmidler.»

Nylig ble en lignende tvist vurdert av Judicial Collegium for Sivile saker ved Høyesterett i Russland. Det handlet om en pantsatt bil kjøpt tilbake i 2010. Høyesterett sendte saken til ny rettssak, og forklarte at bestemmelsene i sivilloven av 2014 om kausjon ikke har tilbakevirkende kraft. Men faktisk bekrefter vedtaket at biler som skifter eier etter denne perioden inngår i notarialvernprogrammet.

Direkte tale

Konstantin Korsik, president for det føderale notarkammeret:

"Registret over meldinger om pant i løsøre utfører faktisk en svært viktig oppgave - å beskytte interessene til en godtroende kjøper, hvis han selvfølgelig henvendte seg til en notarius for å sikre sine legitime interesser. Dessuten er dette registeret rettferdig som effektivt beskytter de legitime interessene til pantsetter Og å dømme etter strukturen til registrerte varsler om løfter, kan det sies at det med hell oppfyller funksjonen til å regulere pantsettelsesforhold, noe som gjør dem mer transparente. Dette er nødvendig for virksomheten, samfunnet og staten Og notarkontoret beviser sin evne til å skape og utvikle slike populære mekanismer uten bruk av budsjettmidler.

I oktober i år godkjente RF-forsvarets presidium " " (heretter kalt gjennomgangen). I motsetning til logikken i tittelen undersøker dokumentet ikke bare eksempler på relevante saker, men inneholder også direkte instruksjoner til lavere domstoler om hvordan de bør opptre i visse situasjoner. Hvorvidt dokumentet oppfylte forventningene til ekspertene, og hvordan det forholder seg til standpunktene til EMK og den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol, vil vi undersøke nærmere.

Det er verdt å merke seg at problemet med at offentlige etater konfiskerer leiligheter kjøpt av innbyggere på det sekundære boligmarkedet har eksistert i mange år. En av hovedårsakene til dens forekomst er ulovlig privatisering eller annen fremmedgjøring av leiligheter på grunnlag av forfalskede dokumenter og deres påfølgende videresalg. Når offentlige etater får vite om svindel, går de til retten med krav om å kreve tilbake lokaler fra andres ulovlige besittelse (). I dette tilfellet er tiltalte som regel den andre eller tredje eieren av leiligheten og mistenker ikke engang at den ble privatisert ulovlig for lenge siden (den såkalte "bona fide-kjøperen").

Situasjonen kompliseres av at domstoler med alminnelig jurisdiksjon ikke har utviklet en enhetlig praksis i slike saker. Gjenstanden for kontrovers er loven, som tillater beslagleggelse av eiendom fra en bona fide kjøper bare hvis den ble fremmedgjort mot eierens vilje. Det er her hovedmotsigelsen oppstår. På den ene siden skjer privatisering gjennom fremskaffelse av falske dokumenter fra angriperen - det vil si ved å begå uredelige handlinger. Men på den annen side signerer statsorganet privatiseringsavtalen, det vil si at den uttrykker sin vilje til å fremmedgjøre eiendommen. I fremtiden blir slike transaksjoner og overføring av eierskap av dem også vellykket registrert i Rosreestr. I denne forbindelse har advokater lenge merket seg det presserende behovet for avklaringer fra RF Forsvaret om dette spørsmålet.

Erververens god tro

VÅR HJELP

Med godtroende kjøper forstås den som ervervet eiendom mot erstatning fra en annen person som ikke hadde rett til å avhende den, som erververen ikke kjente til og heller ikke burde vite om.

For det første listet RF Høyesteretts presidium opp forholdene som domstolene må fastslå for å forstå om erververen er i god tro:

  • faktum av avhending av eiendom fra eierens besittelse eller fra besittelse av personen til hvem den ble overført av eieren til besittelse, ved eller mot deres vilje;
  • kompensasjon (gratis) for erverv av eiendom;
  • om erververen visste eller ikke visste og ikke burde ha visst at eiendommen er ervervet fra en person som ikke hadde rett til å avhende den.

Presidium i RF Høyesterett tok også opp spørsmålet om hva saksøker (statlig eller kommunalt organ) og saksøkte (kjøper av leiligheten) må bevise ved behandling av relevante tvister. Saksøker må således bevise sitt eierskap til den omtvistede eiendommen og at den ulovlige eieren har denne eiendommen. Samtidig utgjør tilstedeværelsen av fast eiendom i registeret over statlig eller kommunal eiendom, samt det faktum at eiendommen er på saksøkers balanse, ikke i seg selv bevis for eierskap til denne eiendommen eller lovlig besittelse av den. . Saksøkte må bevise at boliglokalet er ervervet av ham ved en betalt handel, samtidig som han ikke visste og burde ikke ha visst at den som han kjøpte eiendommen fra ikke hadde rett til å avstå den.

MENING

Elena Nakhimova, advokat for AK nr. 16 "Nakhimova and Partners" i Moscow City Bar Association:

«Av de nevnte bestemmelsene i anmeldelsen følger det at saksøker er forskånet for å bevise disposisjonen av sine boliger mot sin vilje problem, siden alle de andre omstendighetene oppført av RF Forsvaret, som saksøker må bevise, er objektive av natur, og «avhending mot viljen» er en subjektiv omstendighet, basert på en rettslig vurdering.

Som kjent avsløres ikke betydningen av begrepet "avhending mot vilje" i russisk lovgivning. I praksis, med sjeldne unntak, sidestilles begrepet «avhending mot eierens vilje» og «avhending på grunn av uærlige (uprofesjonelle, uaktsomme, etc.) handlinger fra eierens tjenestemenn». Rettspraksis trenger sårt offisiell avklaring om avgrensningen av disse begrepene (spesielt i forhold til kategorien tvister som vurderes).»

Når det gjelder de juridisk viktige omstendighetene som saksøkte må bevise, bør det anerkjennes at Høyesterett i Den russiske føderasjonen dessverre mener at det i denne kategorien av tvister ikke er noen presumsjon om tiltaltes gode tro - byrden er plassert på ham for å bevise sin gode tro. Etter min mening er spørsmålet om saksøktes presumsjon om god tro ekstremt viktig, siden i tvister med statlige organer og lokale myndigheter er innbyggerne absolutt den svakere parten og krever ytterligere statlig beskyttelse og ytterligere garantier for deres rettigheter og interesser beskyttet av lov.

I sin anmeldelse understreker presidiet for RF Forsvaret at når domstolene skal fastslå kjøperens gode tro, må domstolene ikke bare ta hensyn til tilstedeværelsen av en oppføring i det enhetlige statlige eierskapsregisteret til selgeren. Det er verdt å finne ut om borgeren utøvde rimelig aktsomhet da han fullførte transaksjonen, hvilke tiltak han tok for å avklare rettighetene til personen som fremmedgjorde leiligheten, og andre fakta bestemt av de spesifikke omstendighetene i saken. Det fastslås for eksempel om det var noen heftelser på avhendingstidspunktet, herunder beslag, og om erververen har besiktiget boligen før kjøp av det.

Kjøperens gode tro kan bevises ved at han er kjent med alle hjemmelsdokumenter for fast eiendom, samt klargjøring av grunnlaget for fremkomsten av eiendomsrett fra selgeren av fast eiendom. Videre, hvis erververen visste at det på tidspunktet for gjennomføringen av den kompenserte transaksjonen var krav fra tredjeparter i forhold til den omstridte eiendommen, og hvis slike krav senere ble anerkjent som legitime, vil retten ikke kunne anerkjenne ham som bona fide.

MENING

Zinnur Zinnyatullin, advokat ved Moscow Advokatforening "Knyazev and Partners":

«Anmeldelsen inneholder egentlig ikke den posisjonen domstolene mangler når det gjelder å beskytte godtroende kjøpere. Systemet som tvinger kjøperen til å studere alle dokumentene grundig - ikke bare direkteselgeren, men også dokumentene til den. selgeren av selgeren hans, og så videre - fortsetter å operere. Det er overraskende at du som statsborger i en lovlig stat ikke bare kan stole på Rosreestr-data. Det virker logisk å få et utdrag fra Unified State Register , inspisere leiligheten og bli betraktet som en godtroende kjøper på dette grunnlaget Dessverre inntar RF Forsvaret en annen holdning.

Dersom erververen til slutt blir funnet å være i god tro, kan eiendommen som nevnt ovenfor bare kreves tilbake fra ham dersom den ble overført fra eieren mot hans vilje. Hva domstolene bør ta i betraktning når de avklarer denne omstendigheten, ble også redegjort for av Presidium i RF Forsvaret i sin anmeldelse.

Eierens vilje til å fremmedgjøre leiligheten

Presidium i RF Forsvaret vurderer to hovedsituasjoner.

1

Eiendom fjernes fra eieren som følge av handlingene til en person som ikke hadde rett til å fremmedgjøre den. Samtidig inngikk det autoriserte organet ingen avtale om avhending av leiligheten og foretok ikke direkte noen handlinger. For eksempel ble eiendomsrettigheter tinglyst som følge av at fiktive tinglysingsdokumenter ble levert direkte til Rosreestr eller en senere opphevet rettsavgjørelse. I dette tilfellet anerkjennes leiligheten som avhendet mot eierens vilje, og kan kreves tilbake fra andres ulovlige besittelse, inkludert fra en godtroende kjøper.

Riktignok oppstår i denne situasjonen spørsmålet om hvordan feil eller ulovlige handlinger fra tjenestemenn, ikke fra eieren selv, men fra andre offentlige organer (Rosreestr, domstoler, sivile registerkontor), samt notarkontorer, skal påvirke skjebnen til en bona trofast kjøper. For det første må noen av dem sikre transaksjonens renhet og korrekt utførelse av nødvendige dokumenter - men de oppfyller ikke alltid denne plikten. For det andre er grunnlaget for ulovlig privatisering eller annen fremmedgjøring av leiligheter ofte falske fullmakter, testamenter, arvebevis, vigselsattester, rettsavgjørelser, som ikke kan treffes uten medvirkning fra relevante tjenestemenn.

«Spørsmålet om avhending av boliglokaler fra statlige organer og lokale selvstyreorganer på grunn av skyld fra tjenestemenn i andre statlige organer og lokale selvstyreorganer ble ikke reflektert i gjennomgangen. Det ser ut til at det også bør gis avklaringer på slike situasjoner, og til fordel for innbyggerne, siden det bare er en slik konklusjon som gir seg selv fra en analyse av bestemmelsene i konvensjonen for beskyttelse av menneskerettigheter og grunnleggende friheter og EMDs praksis på menneskerettigheter,” kommenterer Elena Nakhimova.

FRA RESOLUSJONEN

«Med så mange reguleringsmyndigheter som sørger for klar eiendomsrett, burde verken søkeren eller noen annen tredjepartskjøper av leiligheten ha vurdert risikoen for oppsigelse av eiendomsretten på grunn av mangler som burde vært utbedret gjennom prosedyrer spesielt innført for dette formålet. unnlatelse kunne ikke rettferdiggjøre etterfølgende sanksjoner mot den godtroende kjøperen av eiendommen.<….>EU-domstolen minner om at feil eller feilberegninger av statlige organer må tjene de interesserte partene [i sammenheng med saken behandlet av EMD – leilighetskjøpere. – Ed.], spesielt i fravær av andre motstridende interesser. Risikoen for enhver feil begått av en offentlig myndighet må med andre ord bæres av staten, og feil skal ikke rettes på bekostning av den det gjelder.»

Det er verdt å merke seg at presidiet for RF Høyesterett i gjennomgangen som er under behandling også nok en gang understreket at domstoler med generell jurisdiksjon må ta hensyn til rettsposisjonene som er formulert i EMK-avgjørelsene i forhold til Russland (basert på resolusjonen av plenum for RF Høyesterett datert 27. juni 2013 nr. 21 " ").

2

Eiendom avhendes fra eier som følge av egne handlinger. For eksempel signerte et statlig eller kommunalt organ en avtale om overføring av eierskap til en leilighet til en borger, det vil si at den utførte fremmedgjøringshandlinger. Imidlertid ble transaksjonen gjort på grunnlag av forfalskede dokumenter og er ugyldig ved lov. Som bemerket av Presidium for RF Forsvaret, indikerer imidlertid ugyldigheten av en transaksjon for avhending av boliglokaler i en slik situasjon ikke i seg selv avhending av fast eiendom mot eierens vilje.

Eiendom kan således ikke kreves tilbake fra en godtroende kjøper dersom det er fastslått at det autoriserte organet kunne verifisere at de fremlagte dokumentene var i samsvar med virkeligheten, men ikke utviste due diligence. I dette tilfellet uttrykkes viljen til huseieren av ham når han utsteder de relevante titteldokumentene, så vel som når han registrerer kontrakten og eierskapet til den omstridte leiligheten.

Praksisen til RF Høyesterett selv og en rekke lavere rettsinstanser bekrefter dette spesielt, de bemerker at dokumentverifisering er ansvaret til det statlige organet som inngår privatiseringsavtalen. I tillegg, basert på domstolenes standpunkter, kan vi konkludere med at avtalen om avhendelse av eiendom signert og registrert i Rosreestr allerede indikerer eierens vilje. Tilstedeværelsen av viljens laster (bedrag, vrangforestillinger) spiller ingen rolle i denne situasjonen.

Den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol talte i en lignende ånd: i henhold til sin posisjon må lovgiver sørge for slike metoder og mekanismer for implementering av eiendomsrettigheter som vil gi beskyttelse ikke bare til eiere, men også til bona fide-kjøpere som deltakere i sivile transaksjoner. Ellers vil det for et bredt spekter av godtroende kjøpere være en risiko for ulovlig tap av eiendom som kan kreves av dem gjennom tilbakeføring [hver part er forpliktet til å returnere alt mottatt i transaksjonen til den andre. – Ed.] ().

Imidlertid, som nevnt i spesialrapporten fra kommissæren for menneskerettigheter i Moskva publisert i 2013 Alexander Muzykantsky(nå visesekretær for RF OP) om problemet med å beskytte rettighetene til bona fide-kjøpere, til tross for standpunktene til EMK, RF høyesterett og RF konstitusjonelle domstol, tar bydomstolene fortsatt avgjørelser i lignende saker som ikke er i favør av godtroende kjøpere. Samtidig er prosentandelen av beslutninger tatt i Moskva-regionen til fordel for borgere som er godtroende kjøpere ubetydelig. Spesiell oppmerksomhet til dette problemet og dets alvorlighetsgrad i Moskva er ikke tilfeldig på grunn av volumet av eiendomsmarkedet, som er dyrere enn i regionene. Samtidig, ifølge Alexander Muzykantsky, er det praktisk talt ikke noe slikt problem i andre regioner i den russiske føderasjonen.

MENING

Alexander Muzykantsky, visesekretær for det offentlige kammeret i den russiske føderasjonen:

«I mange regioner er det ingen rettspraksis på problemet med bona fide-kjøpere av bolig, og der det er, løses det i det overveldende flertallet av sakene til fordel for innbyggerne. Lokale utøvende myndigheter nektes rettferdiggjørelse av domstolene av eiendom fra andres ulovlige besittelse – Ed.]. Dessuten nekter de veldig ofte med henvisning til den samme avgjørelsen fra EMK og avgjørelsen fra Høyesterett i Den russiske føderasjonen og med henvisning til enkel logikk: hvis du selv signerte dokumentet om privatisering, hvorfor sier du nå at det er ulovlig?"

Vilkår for å anvende stadfesting og ugyldiggjøre en transaksjon

Presidium i RF Forsvaret skilte også mellom søknadsgrunnlaget og. De første reglene regulerer tilbakekreving av eiendom fra andres ulovlige besittelse (godkjennelseskrav), krever klargjøring av erververens gode tro, eierens vilje til å fremmedgjøre eiendommen, vederlaget for transaksjonen og gir ikke bestemmelser om anerkjennelse av dens ugyldighet. De andre normene krever anerkjennelse av transaksjonen som ugyldig, som ikke medfører rettslige konsekvenser, samt tilbakeføring av den overførte eiendom, uavhengig av partenes gode tro eller ond tro.

Dersom saksøkte (erverver) ikke direkte inngikk avtale med saksøker (statlig eller kommunalt organ) om overdragelse av bolig, men ervervet denne eiendommen fra en annen person som en del av etterfølgende transaksjoner, gjelder reglene. I dette tilfellet spiller det ingen rolle hvilken metode for å beskytte sin rett saksøkeren valgte: et krav om å kreve tilbake boliglokaler fra andres ulovlige besittelse () eller for å ugyldiggjøre transaksjoner for fremmedgjøring av en leilighet (), eller fremme slike krav ved samme tid. Dersom det fastslås at erververen er i god tro, må kravet avvises.

Imidlertid kan den aller første transaksjonen, som ble inngått direkte mellom et statlig eller kommunalt organ og personen som leiligheten ble overført til, erklæres ugyldig på grunnlag av for eksempel med henblikk på etterfølgende inndrivelse av tap fra bedrageren. Tidligere ble en lignende holdning til dette spørsmålet også uttrykt av den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol (). Denne posisjonen virker ekstremt viktig, siden det i praksis, når man imøtekommer krav om tilbakekreving av bolig fra bona fide-kjøpere, noen ganger samtidig gjelder domstoler, og som, som det følger av standpunktene til RF Forsvaret og RF Konstitusjonsdomstolen, har forskjellig gjenstand for regulering.

Beregning av foreldelsesfrist

Presidiet for Høyesterett i Den russiske føderasjonen bemerket at den generelle foreldelsesfristen gjelder for krav om gjenvinning av fast eiendom fra andres ulovlige besittelse, som er tre år fra det øyeblikket eieren fikk vite eller burde ha fått vite om eksistensen av en tilsvarende oppføring i Unified State Register (;).

Men bare oppføringen i Unified State Register of Rights til fast eiendom eller heftelsen av det betyr ikke at personen fra datoen for oppføringen i Unified State Registeret visste eller burde ha visst om krenkelsen av retten. Derfor kan tidspunktet når foreldelsesfristen begynner å løpe for de oppgitte kravene fastsettes ut fra omstendighetene i en bestemt sak. For eksempel, fra dagen da eieren fikk vite om innledningen av en straffesak, kommisjonen av etterforskningshandlinger ().

Denne posisjonen til RF Forsvaret er av betydelig betydning, siden noen ganger domstoler, når de vurderer rettferdiggjørelseskrav mot godtroende kjøpere, feilaktig bestemmer ikke bare tidspunktet når foreldelsesfristen begynner å løpe, men også selve perioden. Spesielt styres de av bestemmelsene om foreldelse for å beskytte eierens rettigheter mot brudd som ikke er relatert til fratakelse av besittelse - de såkalte negative krav (). Faktum er at foreldelsesfristen ikke gjelder for negative krav i det hele tatt ().

Som et resultat blir leiligheter noen ganger krevd tilbake fra bona fide-kjøpere 10 eller flere år etter at det offentlige organet fikk vite om uredelige handlinger under fremmedgjøringen (avgjørelse fra Tagansky District Court of Moscow datert 17. september 2013 i sak nr. 2-1626/2013 , avgjørelse fra Tagansky District Court of Moscow datert 24. desember 2013 i sak nr. 2-2678/2013, avgjørelse fra Golovinsky District Court of Moscow datert 29. november 2013 i sak nr. 2-3931/2013). Og . Det kan ikke sies at foreldelsesregler ikke gjelder for vindikasjonskrav når de gjelder.

Således inneholder anmeldelsen på den ene siden nyttig informasjon som bør spille en positiv rolle for å løse problemet med tilbaketakelse av boliger fra godtroende kjøpere. Noen presserende spørsmål om beskyttelse av rettighetene deres er imidlertid fortsatt uløste. I tillegg oppfattes visse bestemmelser i selve anmeldelsen også tvetydig.

Vi bør heller ikke glemme at problemet med bona fide-kjøpere ikke bare ligger i rettshåndhevelsesområdet, men er også ganske åpenbart forbundet med korrupsjonskomponenten i offentlige etater og notarkontorer. Spesielt denne konklusjonen ble nådd av deltakerne i RF OP som ble holdt i sommer om dette emnet.

Ikke den minste rollen i å løse dette problemet spilles av den politiske viljen til høytstående embetsmenn, spesielt byen Moskva, som ikke er forhindret i å justere politikken til en konstituerende enhet i Den russiske føderasjonen i denne forbindelse, under hensyntagen til utvetydige posisjoner fra RF-væpnede styrker, den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol, EMK om avvisning av inndragning av boliger fra innbyggere - for det ufullkomne arbeidet til statlige organer.

I løpet av virksomheten kan organisasjoner kjøpe utstyr, maskiner, maskiner og andre nødvendige gjenstander. Men motparter handler ikke alltid i god tro. Anta at et selskap kjøpte eiendom. Over tid viste det seg at den ble solgt av en ulovlig eier. Den juridiske eieren er erklært og erklærer sine rettigheter. Hva skal man gjøre i en slik situasjon? I oktober i år, på et møte i presidiet for den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol, ble utkastet til informasjonsbrev "Gjennomgang av rettspraksis i noen spørsmål knyttet til gjenvinning av eiendom fra andres ulovlige besittelse" diskutert. Seniordommerne forsøkte å oppsummere den omfattende og kontroversielle voldgiftsjuristen om dette spørsmålet. Vi bestemte oss også for å finne ut av det.

Så, selskapet kjøpte en bestemt ting, uten mistanke om at selgeren ikke var eieren. Den rettmessige eieren krever sine rettigheter. I praksis løses slike situasjoner på ulike måter. I noen tilfeller er eiendom gjenstand for tilbakelevering, i andre er det ikke det. La oss finne ut hvordan du forsvarer rettighetene dine til å kjøpe.

Hvem er han, en bona fide-kjøper?

I sivilretten er det gitt definisjonen av en godtroende kjøper ved dekning av bestemmelsene om beskyttelse av eiendomsretten. Dette er en person som ikke visste og ikke kunne vite at parten som overførte eiendommen til ham ikke hadde rett til å fremmedgjøre den (klausul 1 i artikkel 302 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Artikkelen fremhever to grunnlag for å anerkjenne kjøpers gode tro. Først må eiendommen erverves gjennom en vederlagstransaksjon. For det andre visste og kunne ikke kjøperen vite at selgeren ikke var den juridiske eieren.

Plenum for Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol i punkt 24 i resolusjon nr. 8 av 25. februar 1998"På noen spørsmål i praksisen med å løse tvister knyttet til beskyttelse av eiendomsrettigheter og andre eiendomsrettigheter" identifiserer tre forhold der erververen ikke kan anses i god tro:

  • på tidspunktet for gjennomføringen av den kompenserte transaksjonen var det krav fra tredjeparter i forhold til den omstridte eiendommen;
  • kjøperen kjente til disse kravene;
  • disse kravene ble senere anerkjent som legitime i henhold til den etablerte prosedyren.

I rettspraksis er det situasjoner som tydelig viser anvendelsen av disse bestemmelsene. Et eksempel på slike tilfeller er gitt i utkast til informasjonsbrev fra den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 23. oktober 2008(heretter kalt utkast til informasjonsbrev).

En individuell entreprenør la inn et krav om å gjenopprette kjølekammeret fra den ulovlige besittelsen av selskapet. Til støtte for de oppgitte krav har saksøker forklart at kjølekammeret, som tilhørte ham ved eiendomsrett, ble overført av ham til organisasjonen i henhold til en leieavtale. Etter noe tid solgte leietaker det omstridte utstyret til tiltalte. Siden organisasjonen ikke hadde rett til å fremmedgjøre nevnte eiendom, er selskapet den ulovlige eieren. Ved forsvaret av sin rett viste saksøkte til sin gode tro og vurdering av transaksjonen. Selskapet betalte for det innkjøpte kjølekammeret. Førsteinstansretten var enig med saksøkte og avviste kravet.

Imidlertid antydet lagmannsretten der gründeren anket at betalingen ble foretatt etter at selskapet mottok en kopi av påstandserklæringen i denne saken. Det vil si at på betalingstidspunktet visste kjøperen allerede at tredjeparter gjorde krav på utstyret. Retten påpekte: når du fastsetter kompensasjonen for en transaksjon, er det nødvendig å være oppmerksom ikke bare på det faktum å inngå en kompensasjonsavtale, men også på det faktum at den utføres. Derfor opphevet lagmannsretten vedtaket og tok påstanden til følge. Grunnlaget var at saksøkte på betalingstidspunktet ikke lenger var i god tro.

Levert bevis - eie eiendommen!

Dersom det oppstår en kontroversiell situasjon, faller bevisbyrden på hver part i tvisten. Eieren beviser at eiendommen forlot sin besittelse eller besittelsen til den som den ble overført til, mot deres vilje. Kjøper må bevise at han ervervet eiendommen mot erstatning og samtidig ikke visste og kunne ikke vite at tingen ble solgt til ham av noen som ikke hadde rett til å avhende den.

I praksis er det mange eksempler som tydelig viser disse bestemmelsene (definisjon av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 04/03/2008 N 4189/08; avgjørelse av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 07.03.2008 N 7757/08; avgjørelse av Høyeste Voldgiftsdomstol i Den Russiske Føderasjon datert 03/06/2008 N 2322/08 vedtak fra Presidium for Høyeste Voldgiftsdomstol RF datert 24. juni 2008 N 3605/08, etc.).

La oss se på noen av dem.
Selskapet la ned et krav om å kreve tilbake yrkesbygg fra den ulovlige besittelsen av Gidrostroy-selskapet og om å ugyldiggjøre kjøps- og salgsavtalen for de nevnte bygningene inngått mellom City Invest Stroy-selskapet (selger) og Gidrostroy-selskapet (kjøper). Selskapet hevdet at kjøps- og salgsavtalen for den omstridte eiendommen inngått mellom det og City Invest Stroy ble erklært ugyldig ved en rettsavgjørelse i en annen sak. Tiltalte har i sitt forsvar vist til at han var godtroende kjøper av denne eiendommen, siden han betalte for den og eiendomsretten til den ble tinglyst.

Artikkel 302 i den russiske føderasjonens sivilkode. Gjenta eiendom fra en godtroende kjøper
1. Dersom det er ervervet eiendom mot erstatning fra en person som ikke hadde rett til å fremmedgjøre den, som erververen ikke visste og ikke kunne vite om (en godtroende erverver), så har eieren rett til å kreve denne eiendommen fra erververen i tilfelle eiendommen går tapt av eieren eller den som eiendommen er overdratt til av eieren, eller stjålet fra den ene eller den andre, eller på annen måte overlatt sin besittelse mot deres vilje.
2. Dersom eiendom er ervervet vederlagsfritt fra en person som ikke hadde rett til å avstå, har eieren rett til å kreve eiendommen tilbake i alle tilfeller.
3. Penger, samt ihendehaverpapirer, kan ikke kreves av en godtroende kjøper.

Domstolene i den første, anke- og kassasjonsinstansen stilte seg på side med den godtroende kjøperen (Gidrostroy-selskapet). Domstolene kom til at eiendommen ble overdratt for salg etter vilje til den som eier den med økonomisk forvaltningsrett. Selskapet "Gidrostroy" er en godtroende kjøper av den omstridte eiendommen, siden det ikke visste og ikke kunne vite at transaksjonen som ble inngått av "City Invest Stroy" med saksøker, senere ville bli erklært ugyldig ( avgjørelse av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. april 2008 N 4409/08).

OJSC "Machine-Building Plant "Mayak" (heretter referert til som anlegget) anla søksmål mot LLC "TNP-16" for å kreve bygningen tilbake fra andres ulovlige besittelse. JSC "Mayak" var involvert i saken som en tredjepart ikke fremsette uavhengige krav TNP" (heretter referert til som selskapet), som overførte bygningen til TNP-16 LLC. Anlegget argumenterte for sine krav ved å si at kontrakten for salg og kjøp av bygningen ble inngått mellom den og Mayak TNP CJSC ble erklært ugyldig som konkludert på vegne av selger av en person som ikke har fullmakt til å gjøre det.

Tiltalte har som bevis for sin gode tro anført at den omtvistede bygningen var tilført av selskapet til dets autoriserte kapital. Overdragelsen av eiendommen tinglyses i henhold til fastsatt prosedyre før kjøps- og salgsavtalen mellom anlegget og selskapet kjennes ugyldig. Anleggets krav ble avvist. Retten anerkjente tiltalte som en godtroende kjøper, siden han ikke kjente til og ikke kunne vite om ugyldigheten av kjøps- og salgsavtalen. Søkerens argument om at eiendommen forlot hans besittelse mot hans vilje ble ikke bevist av ham ( avgjørelse av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 16. april 2008 N 5364/08).

Men retten kommer ikke alltid til forsvar for en godtroende kjøper.
Voldgiftsmennene vil ta den juridiske eierens parti dersom denne klarer å bevise at verdisakene faktisk forlot hans besittelse mot hans vilje. Følgende sak er bevis. CJSC NPO Stromecology (heretter referert til som foreningen) kranglet med LLC Intra-Juice (heretter kalt selskapet) også om gjenvinning av fast eiendom fra dens ulovlige besittelse.

Foreningen viste til at den omtvistede eiendommen ble tatt ut av besittelse mot sin vilje, siden generalforsamlingen ikke fattet vedtak om salg av disse gjenstandene.

Tiltalte insisterer på sin gode tro.
Ved behandlingen av saken fant retten at det ble inngått en kjøps- og salgsavtale for uferdige byggeprosjekter mellom foreningen (selger) og Classic-Mig LLC (kjøper). Ved en avgjørelse fra voldgiftsretten ble denne avtalen erklært ugyldig som en stor transaksjon for avhendelse av eiendom, fullført i strid med den føderale loven "Om aksjeselskaper." Det ble avdekket at generalforsamlingen faktisk ikke fattet vedtak om salg av den omstridte eiendommen. Til tross for dette solgte Classic-Mig LLC de omstridte gjenstandene til Intra-Juice LLC. Som et resultat ble kjøps- og salgstransaksjonen mellom Classic-Mig LLC og saksøkte erklært ugyldig av retten, siden da den ble konkludert, var Classic-Mig LLC ikke eieren av den omstridte eiendommen og hadde ikke fullmakt til å disponere av det. Saksøkers eiendomsrett til eiendommen før salgs- og kjøpsavtalen ble inngått av partene er ikke bestridt og bekreftes av dokumenter.

Siden eiendommen forlot eierens besittelse mot hans vilje, kan den kreves av ham fra en godtroende kjøper, uttalte dommerne. Basert på dette blir saksøktes eierskap til den omstridte eiendommen avsluttet, gjenstanden er gjenstand for tilbakeføring til foreningen med gjenoppretting av hans eierrettigheter ( Resolusjon fra den føderale antimonopoltjenesten i Nord-Kasakhstan-regionen datert 01.08.2008 N F08-4001/2008).

Ikke i alle tilfeller er erververen anerkjent som godtroende.
Dermed anla CJSC "Neva-Trade" (heretter referert til som selskapet) et søksmål mot LLC "West" og LLC "Galion", kontoret til Federal Registration Service for St. Petersburg og Leningrad-regionen for anerkjennelse av eierskap av bygningen, i tillegg til å kreve tilbake fra den ulovlige besittelsen til Galion LLC av den angitte eiendommen. Saksøker begrunnet sitt krav med at kjøps- og salgsavtalen mellom ham og West LLC ble kjent ugyldig.

Retten tilfredsstilte de oppgitte krav.
Galion LLC insisterte på god tro anskaffelse av den omstridte bygningen fra West LLC. Retten i denne saken kom imidlertid til at den omstridte eiendommen forlot saksøkers besittelse mot hans vilje. I tillegg fant retten at disse salgstransaksjonene ble gjennomført med ubetydelige tidsintervaller, interessene til alle tre deltakerne i transaksjonene (Neva-Trade CJSC, West LLC og Galion LLC) var representert av samme person hos registreringsmyndigheten - aksjonær i selskapet.

Under slike omstendigheter anerkjente retten at Galion LLC ikke kan anerkjennes som en bona fide kjøper av objektet, og veiledet av art. 301, 302 i den russiske føderasjonens sivilkodeks, tilfredsstilte selskapets rettferdiggjørelseskrav ( avgjørelse av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 11.02.2008 N 1246/08).

Hvordan sikre at dette er den rettmessige eieren?

For å beskytte deg mot mulige krav på den kjøpte eiendommen fra tredjeparter, er det viktig å forsikre seg om at selger faktisk eier den på lovlig vis. For å gjøre dette, må kjøperen foreta ytterligere verifisering av eiendommens rettslige skjebne.

Den enkleste måten å gjøre dette på er når det gjelder eiendom. Omsetningen gjenspeiles i registeret. Derfor kan alle som har til hensikt å kjøpe eiendom som er underlagt statlig registrering, få den nødvendige informasjonen fra Unified State Register ved justisinstitusjonen for statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det. Du kan finne ut arten av selgerens rett og grunnlaget for dens erverv, bestemme de tidligere eierne, finne ut om det er en tvist om retten til eiendommen, om den er beheftet med rettighetene til andre personer. For eksempel fremmet et selskap et krav mot en organisasjon for å gjenopprette lokaler som ikke er boliger fra sin ulovlige besittelse. En individuell gründer ble hentet inn som tredjepart uten selvstendige krav.

Saksøker antydet at saksøkte kjøpte lokalet av en gründer. På tidspunktet for anskaffelsen av fast eiendom av tiltalte, ble transaksjonen på grunnlag av hvilken gründerens eierskap ble registrert, omstridt i retten. På bakgrunn av resultatet av behandlingen av saken ble den kjent ugyldig av retten, og konsekvensene av dens ugyldighet ble gjort gjeldende. Entreprenøren er følgelig ikke eieren av eiendommen og hadde ikke rett til å fremmedgjøre den, og derfor er tiltalte den ulovlige eieren.

Tiltalte protesterte mot tilfredsstillelsen av de uttalte kravene, med henvisning til sin gode tro. For å beskytte seg selv tok han kontakt med Unified State Register of Real Estate for å finne ut hvem som er eier av eiendommen som kjøpes. Han ble presentert for informasjon som gründeren ble ansett som eier av lokalet. Førsteinstansretten støttet selskapet (saksøkeren). Men lagmannsretten mente at avgjørelsen burde oppheves, og tilfredsstillelse av samfunnets krav skulle nektes av følgende grunner.

Tiltalte kjøpte lokalene fra en gründer hvis eierrettigheter ble registrert i samsvar med prosedyren fastsatt ved lov. Saksøker beviste ikke at saksøkte visste at sistnevnte ikke hadde rett til å avstå den omtvistede eiendommen.

Riktignok indikerer saksmaterialet at retten tidligere har nedlagt forbud mot registreringshandlinger med den omstridte gjenstanden. Men dette faktum tyder ikke på at organisasjonen burde ha visst om det. I tillegg ble det bevist: Som svar på saksøktes forespørsel informerte registreringsmyndigheten ham om at det ikke var noen informasjon om eksistensen av en juridisk tvist angående lokalene.

Retten bemerket også at henvisningen til ulovligheten av handlingene til registreringsmyndigheten, som utførte registreringen til tross for at det foreligger et påbud, ikke er relevant for å løse den foreliggende tvisten. I dette tilfellet har saksøker rett til å beskytte sine rettigheter ved å fremsette krav til registreringsmyndigheten om erstatning for tap han påføres ved slike handlinger (utkast til informasjonsbrev).

Ikke glem fristene!

I henhold til loven gjelder hovedregelen om foreldelse for vindikasjonskrav (da det ikke er fastsatt spesielle frister). La oss minne deg på: kunst. 196 i den russiske føderasjonens sivilkode bestemmer at den generelle foreldelsesfristen er 3 år. Som en generell regel begynner foreldelsesfristen å løpe fra dagen "da personen lærte eller burde ha lært om brudd på hans rett" (artikkel 200 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol (utkast til informasjonsbrev) indikerte at i forhold til rettferdiggjørelseskrav starter denne perioden fra den dagen gjenstanden ble oppdaget i andres ulovlige besittelse. Altså ikke da den lovlige eieren fant ut at tingen var borte, men da han oppdaget den i den ulovlige eierens besittelse.

Overdommerne behandlet følgende sak.
I 2004 anla selskapet et søksmål for å gjenopprette medisinsk utstyr fra ulovlig besittelse av organisasjonen. Kravet er begrunnet i at det omtvistede utstyret, eid av saksøker, ble stjålet fra ham i 1997. Saksøkte er derfor etter samfunnets oppfatning den ulovlige eieren og må returnere utstyret til saksøker.

Tiltalte hevdet at han ikke kjente til tyveriet av utstyret og kjøpte det fra et spesialisert handelsselskap. I tillegg ble det antydet at foreldelsesfristen var utløpt.

Saksøker var ikke enig i saksøktes argumenter angående den manglende foreldelsesfristen. Etter hans oppfatning er ikke foreldelsesfristen for det oppgitte kravet utløpt, siden han fikk vite om utstyrets plassering fra saksøkte først i 2003. Inntil da hadde søkeren ingen opplysninger om utstyrets plassering, og heller ikke om ca. personene i hvis besittelse det var, og derfor ble fratatt muligheten til å gå til rettssak for å beskytte den krenkede retten.

Dommerne i første- og ankeinstansen avviste kravet på grunn av utløpet av foreldelsesfristen. Tross alt, som saksøker selv gjentatte ganger forklarte, fikk han vite om tyveriet av den omstridte eiendommen i 1997. Da han gikk til retten, var følgelig foreldelsesfristen utløpt.

Kassasjonsretten sendte imidlertid saken til ny behandling. Han påpekte at det er umulig å beskytte den juridiske eierens rett før han kjenner krenkeren - den potensielle tiltalte.

Til tross for at eieren mistet eiendommen sin i 1997, begynte foreldelsesfristen for kravet om tilbakelevering å løpe fra det øyeblikket saksøker fikk vite at den var i saksøktes besittelse. Siden saksøkers argument om at han oppdaget eiendommen først i 2003 ikke har fått en forsvarlig vurdering, ble saken sendt til ny behandling (utkast til informasjonsskriv).

Nylig oppsto det en tvist mellom den territorielle administrasjonen til Federal Agency for Federal Property Management i Republikken Karelia (heretter kalt administrasjonen) og Sberbank. Ledelsen forsøkte å ta tilbake bygningen fra bankens ulovlige besittelse. Saksøker gjorde gjeldende at kommuneadministrasjonen ikke burde ha tinglyst eiendomsretten til den omtvistede eiendommen. Ved behandlingen av saken i retten hevdet tiltalte at foreldelsesfristen var utløpt.

Retten konkluderte med at saksøker kunne ha visst om brudd på føderale eiendomsrettigheter i 1999 (på tidspunktet for registrering av kommunal eiendomsrett) eller i det minste i 2001, da en leieavtale for en del av de omstridte lokalene ble inngått mellom Sberbank og leietakeren. Dermed var foreldelsesfristen utløpt da kravet ble fremmet (august 2007) ( avgjørelse av den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol datert 17. juli 2008 N 8173/08).

Vær oppmerksom på: selv om eieren av den omtvistede eiendommen har endret seg, fortsetter foreldelsesfristen for et rettferdiggjøringskrav å løpe og starter ikke på nytt (punkt 14 og 15 i utkastet til informasjonsbrev).

Omtvistet eiendom - gjenstand for sikkerhet

Det kan også oppstå en kontroversiell situasjon dersom det viser seg at en vare kjøpt av en godtroende kjøper er beheftet med pant. Altså hvis det viser seg at selgeren av eiendommen, før han solgte den, pantsatte den.

Pant er som kjent en måte å sikre skyldnerens (pantsetteren) forpliktelser overfor kreditoren (pantsetteren). Hvis skyldneren ikke oppfyller sine forpliktelser (for eksempel ikke tilbakebetaler lånebeløpet), har panteinnehaveren rett til å "motta tilfredsstillelse fra verdien av den pantsatte eiendommen" (artikkel 334 i Civil Code of the Civil Code). Russland). Den pantsatte eiendommen forblir hos panthaveren, med mindre annet er gitt i avtalen (artikkel 338 i den russiske føderasjonens sivilkode). Panthaveren beholder råderetten over slik eiendom, men med visse begrensninger. I paragraf 2 i art. 346 i den russiske føderasjonens sivilkode sier at pantsetter har rett til å fremmedgjøre panteemnet, overføre det til leie eller gratis bruk til en annen person, eller på annen måte disponere det bare med samtykke fra panthaveren.

Artikkel 353 i den russiske føderasjonens sivilkode sier at i tilfelle overføring av eierskap av den pantsatte gjenstanden fra pantsetter til en annen person, forblir panteretten i kraft. I dette tilfellet "overtar den juridiske etterfølgeren til panthaveren pantsetterens sted og bærer alle panthaverens forpliktelser, med mindre annet er fastsatt etter avtale med panthaveren." Dermed viser det seg at panthaver har rett til å ta ut pant i det pantsatte selv om det er kjøpt av en person som ikke visste at tingen var beheftet med pant.

Dermed tilfredsstilte retten bankens krav om tvangsutlegg for den pantsatte eiendommen, som pantsetter solgte til en tredjepart. Anlegget ga banken deler av sin eiendom i henhold til en panteavtale. Den pantsatte eiendommen ble stående på eierens eiendom. I løpet av denne avtalens gyldighet gikk anlegget konkurs. Under konkursbehandlingen tok namsmannen beslag i anleggets eiendom, inkludert den pantsatte eiendommen, og solgte den på offentlig auksjon. Den pantsatte eiendommen ble kjøpt av selskapet, men namsmannen varslet ikke om at gjenstandene det kjøpte var beheftet med pant.

Banken, som panthaver og fordringshaver i tvangsfullbyrdelsessaker, iverksatte ikke passende tiltak for å beskytte sine interesser, selv om den visste (eller burde ha visst) om eksistensen av disse forholdene.

Dommerne fant at inntektene fra salget av den pantsatte eiendommen ble brukt til å betale ned anleggets gjeld til første- og andreprioritetskreditorene, hvis krav oppsto etter inngåelse av panteavtalen. Samtidig ble ikke kravene til banken som sikret kreditor oppfylt. I mellomtiden dekkes krav på forpliktelser sikret ved pant i konkursboerens eiendom primært til tredjeprioritetskreditorer (som inkluderer banken). Unntaket er forpliktelser overfor kreditorer av 1. og 2. prioritet, som det har oppstått kravrett på før inngåelse av tilsvarende panteavtale(klausul 4 i artikkel 134 i konkursloven).

Under slike omstendigheter ble ikke bankens panterett over den omtvistede eiendom opphevet på noen av de grunner loven gir. Denne retten ble bevart under overføringen av eiendomsretten til selskapet i kraft av paragraf 1 i art. 353 Civil Code of the Russian Federation. Basert på paragraf 1 i art. 334 i den russiske føderasjonens sivilkode, hadde kreditor rett til å søke om inkasso.

Som et resultat av dette bestemte dommerne å utelukke eiendommen (maskiner, utstyr) anskaffet av selskapet og pantsatt til banken (utkast til informasjonsbrev).

A.V. Fomenko, advokat i ENKA-TC LLC

___________
1 Føderal lov av 26. oktober 2002 N 127-FZ "On Insolvency (Konkurs)" (dokumentet er lagt inn i GARANT-systemet).

Tidsskrift "Arbitration Justice in Russia" N 12/2008, A.V. Fomenko, advokat i ENKA-TC LLC

1. Dersom det er ervervet eiendom mot erstatning fra en person som ikke hadde rett til å fremmedgjøre den, som erververen ikke visste og ikke kunne vite om (en godtroende erverver), så har eieren rett til å kreve denne eiendommen fra erververen i tilfelle eiendommen går tapt av eieren eller den som eiendommen er overdratt til av eieren, eller stjålet fra den ene eller den andre, eller på annen måte overlatt sin besittelse mot deres vilje.

2. Dersom eiendom er ervervet vederlagsfritt fra en person som ikke hadde rett til å avstå, har eieren rett til å kreve eiendommen tilbake i alle tilfeller.

3. Penger, samt ihendehaverpapirer, kan ikke kreves av en godtroende kjøper.

Kommentar til Art. 302 Civil Code of the Russian Federation

1. I motsetning til god tro på eierskap, som er en langsiktig mental prosess, betyr god ervervelse som regel en engangsvurdering fra erververens side av at hans oppførsel ikke krenker andres rettigheter. Imidlertid, hvis transaksjonen for erverv av omtvistet eiendom utvides over tid (for eksempel når den umiddelbare inngåelsen av en avtale innledes av langvarige eller konsultasjoner), påvirkes kvalifikasjonen av ervervet av tilgjengeligheten av informasjon om transaksjonen til erververen som er blitt tilgjengelig for ham i hele den angitte perioden. Kjøper kan således ikke anerkjennes som en godtroende kjøper dersom det på tidspunktet for erstatningstransaksjonen forelå krav fra tredjemann i forhold til den omtvistede eiendom, som kjøper var kjent med, og dersom disse kravene senere ble anerkjent i den foreskrevne måten som legitim (klausul 24 i resolusjonen fra plenumet til den høyeste voldgiftsdomstolen i Den russiske føderasjonen nr. 8).

Et erverv anses å være i god tro hvis det er koblet med mangel på pålitelig informasjon fra erververens side om ulovligheten av transaksjonen for avhendelse av eiendom (jeg visste ikke), og grunnen til å tvile på dens legitimitet , åpenbart for enhver normal deltaker i sivile transaksjoner basert på generelle ideer om forsiktighet og forsiktighet som kreves av ham og tatt i betraktning omstendighetene der transaksjonen er gjort (kunne ikke vite). Erverv av eiendom til urimelig lav pris eller i en transaksjon hvis gjennomføring er skjult for andre, eller erverv av eiendom som åpenbart ikke kan tilhøre avhenderen mv kan klassifiseres som urimelig. Omstendighetene ved en uforsiktig, uærlig tilegnelse av en slik kvalifikasjon må analyseres i hvert enkelt tilfelle på den mest detaljerte måten av retten, under hensyntagen til erververens personlighetsegenskaper, tilstedeværelsen av spesielle ferdigheter og kunnskaper, miljøet der transaksjonen ble foretatt osv. Hvis erververen er en juridisk enhet, så for å tilbakevise mistanker om uforsiktig ond tro ved ervervet, er henvisninger til mangel på spesiell juridisk kunnskap, informasjon om markedstilstanden osv. praktisk talt uakseptable. (unntak kan bare gjøres i enkelttilfeller for offentlige og religiøse organisasjoner hvis aktiviteter ikke er knyttet til konstant deltakelse i sivil sirkulasjon).

2. Plenum for Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol anbefaler i punkt 24 i resolusjon nr. 8 at domstolene legger byrden med å bevise ervervets gode tro på erververen selv. Denne posisjonen strider i prinsippet mot forutsetningen om god tro i utøvelsen av deres subjektive rettigheter av deltakere i sivile rettsforhold, men bruken er diktert av praktiske hensyn. Erververen som motsetter seg eieren i rettferdiggjøringsprosessen kan være helt ukjent for eieren, og denne har ikke informasjon om omstendighetene rundt sin transaksjon for å erverve den omstridte gjenstanden; Derfor vil å pålegge eieren plikten til å fremlegge bevis for ond troserverv lamme vurderingen av de fleste rettferdiggjørelsestvister. I alle fall bør eieren ikke fritas for plikten til å fremlegge for retten informasjon kjent for ham om omstendighetene ved ervervet av den påståtte eiendommen, og i mangel av slike bevis tilgjengelig for ham om at transaksjonen er ulovlig. for fremmedgjøring av den omstridte tingen, som, uavhengig av omstendighetene ved dens utførelse, følger av egenskapene til selve tingen, opplysninger om tiltaltes identitet, etc.

3. Ved utformingen av vilkårene for å tilfredsstille et vindikasjonskrav går lovgiver ut fra en sammenligning av interessene til eieren av den omtvistede gjenstanden og dens erverver. Interessene til en skruppelløs erverver er ikke gjenstand for beskyttelse da de ble oppnådd gjennom ulovlige handlinger. Ved sammenligning av interessene til en godtroende vederlagsfri erverver og eieren, gis sistnevnte fortrinn, siden den vederlagsfrie erververen, ved inndragning av den omtvistede gjenstanden fra ham, ikke får en forringelse av sin eiendom sammenlignet med dens opprinnelige betingelse. Ved et godt erverv til erstatning for en tidligere stjålet eller tapt ting, er oppførselen til begge parter juridisk upåklagelig, og eierens interesser blir foretrukket på grunn av det faktum at hans absolutte rett ble skadet før det etterfølgende ervervet fant sted. Og bare i tilfelle av eierens frivillige delegering av retten til å eie en ting til en annen person som ulovlig fremmedgjør tingen, blir negative konsekvenser i form av umuligheten av å rettferdiggjøre tingen fra en godtroende betalt kjøper tillagt eieren som en slags sanksjon for uaktsomhet ved valg av motpart. Etter loven erverver en godtroende kjøper i dette tilfellet eiendomsretten til den ervervede gjenstanden.

4. På et visst tidspunkt ble spørsmålet om forholdet mellom vindikasjonskravet og kravet om å anvende konsekvensene av en ugyldig transaksjon kontroversielt. I praksisen til voldgiftsdomstoler og spesielt domstoler med generell jurisdiksjon, var avgjørelser utbredt om anvendelsen av konsekvensene av ugyldigheten av en rekke transaksjoner foretatt med eiendom som opprinnelig ble fremmedgjort under en ugyldig transaksjon, og om tilbakelevering av den omstridte eiendommen til avhenderen på denne måten, selv når det for dette var nødvendig å beslaglegge eiendommen fra en godtroende betalt erverver. Dette spørsmålet var av størst relevans for praksis i saker om å utfordre resultatene av privatisering innen voldgiftssaker og i tvister om boliglokaler i den generelle jurisdiksjonssfæren. Den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol uttalte sin holdning til avvisningen av å tilfredsstille et krav om anvendelse av konsekvensene av ugyldigheten av en transaksjon i tilfeller der den omstridte eiendommen ikke er gjenstand for rettferdiggjørelse, i paragraf 25 i resolusjonen av den russiske føderasjonen. Plenum for Høyeste Voldgiftsdomstol i Den Russiske Føderasjon nr. 8. Høyesterett i Den Russiske Føderasjon kommenterte ikke denne posisjonen helt klart, på grunn av hvorfor situasjonen ble oppmerksom på den konstitusjonelle domstolen i Den russiske føderasjonen.

I resolusjon nr. 6-P av 21. april 2003 uttalte den russiske føderasjonens konstitusjonelle domstol at det ikke var noen motstrid med den russiske føderasjonens grunnlov etablert ved art. 167 i den russiske føderasjonens sivilkode om den generelle prosedyren for å anvende konsekvensene av ugyldighet av transaksjoner, mens man vurderer muligheten for rettferdiggjørelse av en ting som er overført til en tredjepart etter at den er fremmedgjort under en ugyldig transaksjon, som en spesiell konsekvens av ugyldigheten av transaksjonen. Dersom det ikke er vilkår for å tilfredsstille vindikasjonskravet, kan den generelle mekanismen for å bringe partene til sin opprinnelige stilling gjennom tilbakeføring, som innebærer å frata en tredjemann eiendom ervervet mot erstatning og i god tro, ikke kreves.

Det bør vurderes at under visse omstendigheter kan eiendom som opprinnelig ble fremmedgjort av eieren i en transaksjon, rettferdiggjøres fra en betalt bona fide-kjøper hvis den ble laget under påvirkning av villfarelse, bedrag, trussel eller en kombinasjon av vanskelige omstendigheter , dvs. når viljen til å fullføre en transaksjon har blitt påvirket av faktorer som deformerer den, eller hvis transaksjonen ble gjort under påvirkning av vold, en ondsinnet avtale mellom en representant for den ene parten og den andre parten; overskridelse av makten til et organ i en juridisk enhet; inkompetente og delvis dyktige undersåtter, siden vi i alle disse tilfellene kan snakke om fjerning av den omstridte eiendommen fra eierens besittelse mot hans vilje.

5. Penger og ihendehaverpapirer er ikke gjenstand for rettferdiggjørelse fra en godtroende kjøper, selv om ervervet var vederlagsfritt. De kan kreves tilbake fra en skruppelløs erverver hvis det er noen egenskaper som individualiserer dem.

Den omstridte eiendommen kan ikke kreves av en person som ble eier av den som følge av at en namsmann holdt en auksjon som ikke ble erklært ugyldig etter krav fra en interessert part (klausul 22 i brevet fra presidiet til Høyeste Voldgiftsrett i Russlands føderasjon nr. 13).