Apskaita 

Patalpų paskirties keitimas. Negyvenamųjų patalpų funkcinės paskirties keitimas. Pastato paskirties keitimas

PTI dokumentų užsakymas nuo 5000 rublių.

Kitos mūsų teikiamų paslaugų tipų kainos nurodytos skiltyje „Kainos“.

Renovuojant butus dažnai iškyla būtinybė keisti gyvenamosios erdvės funkcinę paskirtį – iš virtuvės į kambarį, iš kambario į prieškambarį ir pan. Tokiems pakeitimams reikalingas priežiūros institucijų pritarimas. Be to, nemažai kūrinių patenka į draudžiamų kategoriją.

Buto paskirties keitimas: norminė bazė

Jei kalbame apie atskirų patalpų paskirties pakeitimą bute, tai šis procesas skiriasi nuo viso turto pertvarkymo, pavyzdžiui, perkėlimo iš gyvenamosios į negyvenamą ir atgal. Šiuo atveju planuojama veikla yra buto pertvarkymo proceso dalis.

Tokį darbą Maskvoje reglamentuoja daugybės 2011 m. spalio 25 d. Maskvos vyriausybės nutarimų Nr. 508-PP leidimai. Paskutinis iki šiol leidimas yra 2015 m. gruodžio 1 d. Nr. 796-PP. Be to, taikomos Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 m. sausio 28 d. dekreto Nr. 47 ir 2003 m. rugsėjo 25 d. Valstybinio statybos komiteto dekreto Nr. 170 normos.

Pakeiskite funkcinę buto paskirtį – tvarką

Norėdami pakeisti funkcinę patalpų paskirtį bute, Maskvos būsto inspekcijai turite pateikti šį dokumentų paketą:

  • pareiškimas;
  • techninis pasas iš PTI;
  • nekilnojamojo turto nuosavybės teisės dokumentai;
  • pertvarkymo (rekonstrukcijos) projektas;
  • nuomininkams - savininko sutikimas.

Preliminarią projekto dokumentaciją turi patvirtinti keletas institucijų: Rospotrebnadzor, Pozhnadzor, Mosgaz, Architektūros ir planavimo departamentas. Tikslus sąrašas priklauso nuo konkrečių objekto sąlygų. Jei bus gautas leidimas, remontas gali prasidėti. Jį užbaigus, reikia pakviesti komisiją pasirašyti Priėmimo aktą ir atlikti PTI dokumentų pakeitimus.

Buto pertvarkymo galimybės

Buto pertvarkymas (pakeitus patalpų paskirtį) susijęs su keliais apribojimais:

  • perkelti vonios kambarį ar vonią leidžiama tik butuose, esančiuose pirmuose aukštuose arba po jais yra negyvenamosios patalpos;
  • išplėsti virtuvę į vonios kambarį arba tualetą leidžiama tik viršutiniuose pastato aukštuose esančiuose butuose;
  • perkeliant virtuvę reikia įrengti atskirą vėdinimo kanalą ir natūralų apšvietimą;
  • sujungti virtuvę su kambariu kaip studija galima tik nesant dujinės viryklės;
  • vonios kambarys su išėjimu į miegamąjį yra priimtinas, nebent miegamasis yra vienintelis kambarys;
  • lodžiją paversti gyvenamąja erdve galima, tačiau centrinio šildymo radiatorių perkelti į balkoną ar lodžiją draudžiama.

Reorganizacija per trumpą laiką

Patvirtinimo sėkmė priklauso nuo techniškai kompetentingo projekto ir profesionalios teisinės pagalbos. Praktikoje pasitaiko ne vienas atvejis, kai projektiniai sprendimai padeda laikytis teisės normų ir gauti leidimą remontui.

Mūsų įmonėje užsakytos pertvarkymo paslaugos yra sėkmingo patalpų pertvarkymo garantas. Per 1–2 mėnesius užbaigsime maketo legalizavimą. Paslaugos kaina yra neproporcingai mažesnė nei laiko, pastangų ir nervų sąnaudos, kurias klientas išleis gavęs nepriklausomą sutikimą. Norėdami užsisakyti mūsų paslaugas, užpildykite paraišką svetainėje arba skambinkite.

Negyvenamas pastatas yra pastatas, kuris nėra skirtas žmonėms gyventi. Nors Rusijos Federacijos teisės aktuose šio objekto sąvokos nėra, jie nustato pagrindinius požymius, pagal kuriuos jis gali būti atpažįstamas.

Taigi, pagal str. 15 Rusijos Federacijos gyvenamasis kompleksas Negyvenamoms patalpoms būdingi šie dalykai:

Kas tai per „laisvo naudojimo patalpos“? Ši sąvoka vartojama komerciniame slenge. To nerasite jokiame įstatyme ar jokiame oficialiame dokumente. Labai dažnai jis pasirodo reklamose. Tai reiškia mažus pastatus ar jų dalis, kurie nėra skirti gyventi. Jų tikslas – įrengti kavinę, ar parduotuvę, ar biurą, ar sandėlį ir pan.

Svarbu! Svarbiausia, kad registracijos dokumentuose būtų įrašas, kad patalpos priklauso negyvenamajai nuosavybei.

Šiuo statusu reklamos davėjas nori perteikti potencialiems klientams, kad patalpų paskirtis nėra apibrėžta, todėl pastarieji turi didesnę naudojimosi laisvę. Yra daugybė laisvos vietos panaudojimo galimybių. Tačiau jie neturėtų būti laikomi universaliais.

Pasiekus konkretų tikslą, atsiras daug niuansų, kuriuos reikia pertvarkyti, papildomai patvirtinti ir iš naujo išduoti dokumentus.

Kas yra tikslinės operacijos pasikeitimas?

Negyvenamosios patalpos skirtos socialinei, komercinei, administracinei, kultūrinei, švietimo ir kitoms reikmėms. Pagrindinis tabu – draudimas joje gyventi.

Taigi, remiantis galiojančių teisės aktų reikalavimais, apgyvendinimas nėra paskirtis. Yra ir kitas netinkamo naudojimo būdas. Tai atvejai, kai nuomojamo turto savininkas sutartyje nurodo naudojimo paskirtį.

Jeigu pagal sutartį nuomininkas pastatus paėmė į sandėlį ir ten įkūrė grožio saloną, tai ši operacija taip pat bus kvalifikuojama kaip ne pagal paskirtį. Nei Rusijos Federacijos baudžiamajame kodekse, nei Rusijos Federacijos administracinių nusižengimų kodekse nėra konkretaus straipsnio, kuris nustatytų jo naudojimo kitiems tikslams ribą ir atsakomybę. Vienintelė netinkamo naudojimo kliūtis yra konkretūs reikalavimai kiekvienam negyvenamųjų pastatų tipui.

Šie reikalavimai yra išsamiai aprašyti GOST ir praktikos kodeksuose. Pavyzdžiui, „Vėdinimas negyvenamuose pastatuose. Pastatų vėdinimo ir oro kondicionavimo sistemų techniniai reikalavimai“, „Gyvenamieji ir visuomeniniai pastatai. Patalpų mikroklimato parametrai“; „Medicinos organizacijų pastatai ir patalpos. Projektavimo taisyklės“; „Priešgaisrinės sistemos. Saugomų objektų atsparumo ugniai užtikrinimas.“

Tiesioginio ir funkcinio naudojimo sąvokos

Paskirtis – žyma negyvenamųjų patalpų registracijos dokumentuose, apibūdinanti jos statusą. Numatyta paskirtis tiesiogiai nurodo, kaip galima naudoti konkretų negyvenamąjį plotą.

Taigi pastatų projektavimo dokumentuose galima padaryti pastabą, kad konkrečios patalpos turėtų būti įrengtos ir naudojamos kaip vaistinės, parduotuvės, kirpyklos, kabinetai, odontologijos kabinetai ir kt. Tuo pačiu metu jie turi būti įrengti laikantis visų sanitarinių ir priešgaisrinės saugos standartų.

Svarbu! Viena vertus, toks planavimas užkerta kelią chaotiškai mažmeninės prekybos vietų plėtrai ir reguliuoja konkurenciją. Kita vertus, negyvenamas objektas gauna etiketę, o kartu ir griežtą tolesnio naudojimo apribojimą, o tai gerokai sumažina jo poreikį.

Funkcinė paskirtis yra būdinga pačios patalpos techninėms charakteristikoms, o jos kaita yra kitokio pobūdžio. Jei dokumentuose galima nominaliai nustatyti paskirtį, tai funkcinę paskirtį padiktuoja objekto vieta, jo apdaila, plotas ir pan., todėl tokios patalpos paskirties keitimas yra daug darbo reikalaujantis. Tai galima paaiškinti tokiu pavyzdžiu. Patalpos nuomojamos savininko nurodytai paskirčiai – kavinei. Be to, tarp jų turėtų būti kambariai su funkcine paskirtimi - virtuvė.

Šiuo atveju virtuvė turi atitikti visus teisės aktų reikalavimus. Pavyzdžiui, įrengti tinkamą ventiliaciją ir apdailinti tinkamomis plytelėmis. Negyvenamųjų patalpų panaudojimas yra platus. Nuo vaistinių ir parduotuvių iki sporto salių ir medicinos įstaigų. Todėl kiekvieno naudojimo būdo patalpų išdėstymo reikalavimai skiriasi. Taigi galite pakeisti funkcinę paskirtį, vienintelis klausimas, kaip tai padaryti su mažiau pinigų ir pastangų.

Algoritmas: kaip aš galiu jį pakeisti?

Jeigu atsitiko taip, kad kambarys idealus, bet jo paskirtis neatitinka Jūsų užsibrėžtų tikslų, pasiduoti nereikia. Viską galima pakeisti.

Prisiminti! Pagal galiojančius teisės aktus, teisę keisti negyvenamųjų patalpų paskirtį turi tik savininkas ir jo įgaliotas atstovas. Ši operacija neatliekama žodžiu.

Norėdami pakeisti užduotį, turite atlikti šiuos veiksmus.

  1. Gauti techninę ataskaitą apie laikančiųjų sienų būklę. Jį išduoda PTI.
  2. Užsakyti naują projektą pagal planuojamą pertvarkymą. Jis turi būti užsakytas iš akredituotos įmonės. Priešingu atveju vėliau kils problemų.
  3. Dėl parengto projekto reikia susitarti su visomis komunalinėmis ir kitomis tarnybomis (energijos tiekimo organizavimo, vandens ūkio, dujų tiekimo įmone, SES, Ekstremalių situacijų ministerija ir kt.).
  4. Su surinktu pritarimų paketu pateikti prašymą tarpžinybinei komisijai prie miesto vykdomojo komiteto.
  5. Kai komisija patvirtins jūsų dokumentus, galite pradėti dirbti. Statybos darbai turi būti atliekami griežtai laikantis projekto.
  6. Pakvieskite PTI darbuotoją išduoti techninį pasą pagal naujus pakeitimus.
  7. Kreipkitės į kadastro kamerą, kad pakeistumėte pasą.
  8. Kitas yra kelias į Vieningą valstybės registrą. Prašymą, seną nuosavybės teisės liudijimą, naują kadastrinį ir techninį pasą, visa tai reikia pateikti norint gauti naują pažymą.

  • Tačiau, nepaisant kai kurių teisės aktų spragų, būtent negyvenamųjų patalpų sampratos trūkumo, svarbu verslą vykdyti legaliai. Kambario profilis turi atitikti jūsų idėjas. Be to, pakeisti patalpų paskirtį yra daugiau nei įmanoma.

Mūsų įmonės specialistai padės greitai pakeisti negyvenamųjų patalpų funkcinę paskirtį pagal kliento poreikius.

Negyvenamosios patalpos turi teisės aktuose įtvirtintų savybių. Tai turi būti nuosavybė, izoliuota ir netinkama gyventi. Tokiu atveju registracijos dokumentacijoje turi būti nurodyta, kad patalpos priklauso negyvenamajam fondui. Jis skirtas prekybai, socialiniams tikslams, administracijai ar švietimui, taip pat kultūriniams renginiams. Tačiau tiesiogiai gyventi čia draudžiama.

Prireikus, pavyzdžiui, sandėlį naudoti kaip grožio saloną, teks keisti negyvenamųjų patalpų funkcinę paskirtį. Tai jums padės mūsų įmonės žemės teisininkai. Organizuosime preliminarius derinimus, surinksime dokumentų paketą, pateiksime paraišką įgaliotoms institucijoms ir priimsime teigiamą sprendimą. Jei jums jau buvo atsisakyta pakeisti paskyrimą, mes jį apskųsime teismui. Jei kreipiatės dėl susitikimo pakeitimo savarankiškai, terminas padvigubėja, kaip ir neigiamo sprendimo rizika.

Patalpos funkcinės paskirties keitimo tvarka

Didžioji šio proceso dalis priklausys nuo to, ar pareiškėjas yra savininkas, ar nuomininkas. Jo įgaliotas atstovas gali veikti savininko vardu. Norėdami pakeisti funkcinę patalpos paskirtį, turėsite pereiti aštuonis procedūros etapus.

  1. Būtina gauti techninę išvadą apie konkrečios patalpos pastato ir laikančiųjų sienų būklę. Dėl to jie kreipiasi į PTI.
  2. Taip pat reikės projekto, kuriame būtų aprašytos pertvarkymo ypatybės ir visos darbo detalės. Šis dokumentas užsakomas iš specializuotos organizacijos, kuri turi akreditaciją.
  3. Kai projektas yra parengtas, jis turi būti išsiųstas tvirtinti atitinkamoms tarnyboms: komunalinių paslaugų ir energijos tiekimo organizacijai, vandens tiekimo įmonei, Ekstremalių situacijų ministerijai, sanitarinei ir epidemiologinei stočiai ir kt.
  4. Negyvenamųjų patalpų funkcinės paskirties keitimas nesikreipiant į tarpžinybinę komisiją neįmanomas. Čia pateikiamas dokumentų paketas ir gerai atlikta paraiška.
  5. Komisijos atstovams patvirtinus pateiktus dokumentus, nedelsiant vykdomas pertvarkymas. Darbai atliekami griežtai laikantis patvirtinto projekto.
  6. Tada į aikštelę reikėtų pakviesti PTI atstovą, kuris, atsižvelgdamas į padarytus pakeitimus, viską patikrins ir išduos techninį pasą.
  7. Norėdami pakeisti patalpų pasą, turite kreiptis į kadastro rūmus.
  8. Paskutiniame etape turite gauti naują nuosavybės pažymėjimą. Tam ruošiama dar viena paraiška, prie jos pridedami kadastriniai ir techniniai pasai bei sena pažyma. Skundas siunčiamas į vieningą teisių registrą.

Atlikus visus registravimo veiksmus ir pareiškėjui gavus dokumentus, negyvenamosios patalpos funkcinė paskirtis gali būti laikoma pakeista.

Patalpų funkcinės paskirties keitimo ypatybės

Patalpų paskirtis atspindi jos statusą, nurodant, kokiais būdais leidžiama eksploatuoti tam tikrą plotą. Pastato projektinėje dokumentacijoje daroma pastaba, kad patalpos gali būti naudojamos kaip vaistinė, parduotuvė, biuras ar odontologija ir kt. Įrengiant jį būtina laikytis priešgaisrinių ir sanitarinių standartų.

Funkcinė paskirtis sukuria papildomų apribojimų. Todėl patalpų naudojimas ne pagal paskirtį prieštarauja įstatymams. Keičiant paskirtį būtina atsižvelgti į turto vietą, jo plotą ir kitus parametrus. Patalpų vidaus apdaila taip pat turi atitikti įstatymo nuostatas. Priešingu atveju pertvarkymas tiesiog nebus patvirtintas, o pakeitimus bus atsisakyta patvirtinti.

Negyvenamosios patalpos turi platų panaudojimo spektrą. Todėl projektą būtina rengti itin kruopščiai, laikytis jo tvirtinimo tvarkos ir vėliau vadovautis šio dokumento nuostatomis. Mūsų įmonės žemės teisininkai žino viską ir šiek tiek daugiau apie paskirties keitimą. Padėsime suorganizuoti procedūrą arba pagal įgaliojimą patys pereisime visus jos etapus.

Pakeiskime Jūsų patalpų paskirtį

Leidžiamo naudojimo tipų klasifikatorius Maskvoje -.

Žemės sklypų leistino naudojimo pakeitimas - .

Šis straipsnis buvo nukopijuotas iš https://www.site


UDC 347.254

P.V. MAKEEV,
Samaros humanitarinės akademijos Civilinės teisės ir proceso katedros magistrantūros studentė

Straipsnyje aptariamos gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų teisinio režimo pakeitimo teisinės pasekmės, susijusios su gyvenamųjų (negyvenamųjų) patalpų perkėlimu į negyvenamą (gyvenamą) ir gyvenamųjų patalpų pripažinimu netinkamomis gyventi. Atliekama išsami atitinkamų Rusijos Federacijos civilinio ir būsto kodeksų normų analizė, taip pat įvairių teisės mokslininkų požiūriai į nagrinėjamą problemą. Autorius daro išvadą, kad pakeitus gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų teisinį režimą šiais atvejais pasikeičia turtas ir pasibaigia prievoliniai teisiniai santykiai.

Straipsnyje nagrinėjamos gyvenamosios ir negyvenamos patalpos teisinio režimo pakeitimo teisinės pasekmės, susijusios su gyvenamos (negyvenamos) patalpos perkėlimu į negyvenamą (gyvenamą) ir patalpų pripažinimas netinkamomis gyventi. Detali atitinkamų Rusijos Federacijos civilinių ir būsto kodeksų normų analizė, įvairių mokslininkų-teisininkų požiūriai, kuriais remiantis autorius daro išvadą, kad gyvenamos ir negyvenamos patalpos teisinio režimo pasikeitimas nurodytais atvejais pritraukia realius pokyčius. ir vykdomas prievolinių santykių nutraukimas.

Gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų teisinio režimo pakeitimo teisinės pasekmės sietinos su teisės normų nustatytais gyvenamųjų (negyvenamųjų) patalpų nuosavybės teisės įgyvendinimo ribų pasikeitimais. Šias teisines pasekmes lemia patalpų savybės. Kaip teisingai pažymi V. I. Senčiščevo, nagrinėjamos pasekmės yra teisinių santykių subjektų teisių ir pareigų nustatymas, pasikeitimas ar pasibaigimas.
Kalbant apie gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų teisinio režimo pasikeitimo pasekmes, susijusias su gyvenamųjų (negyvenamųjų) patalpų perkėlimu į negyvenamą (gyvenamą) ir gyvenamųjų patalpų pripažinimo netinkamomis gyventi, negalima teigti, kad padėti, bet palieskite klausimą, kas tokiais atvejais atsitinka su nuosavybės teisinių santykių subjektų teise, t. y. su nuosavybės teise į gyvenamąją ir negyvenamą patalpą: ar ji atsiranda, išnyksta ar lieka nepakitusi?
Iki 2006 m. liepos 30 d. teismų praktikoje patalpos paskirties pakeitimas, perleidžiant gyvenamąsias patalpas į negyvenamąsias patalpas, buvo siejamas su naujo turto formavimu ir atitinkamai nuosavybės teisės į tokį daiktą atsiradimo įregistravimu. objektas buvo reikalingas.
Su 4 str. 1997 m. liepos 21 d. federalinio įstatymo Nr. 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ (toliau – Federalinis įstatymas Nr. 122-FZ) 18 str., taip pat 2006 m. birželio 30 d. 2006 m. lapkričio 22 d. - 67 punkte Vieningo valstybinio teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro tvarkymo taisyklės, patvirtintos Rusijos Federacijos Vyriausybės 1998 m. vasario 18 d. dekretu Nr. 219 (toliau – Vieningo valstybės registro tvarkymo taisyklės), situacija pasikeitė.
Pagal 4 str. Federalinio įstatymo Nr. 122-FZ 18 straipsniu, atnaujinti nekilnojamojo turto objekto duomenys įvedami į vieningą valstybės registrą be perregistravimo remiantis tokio nekilnojamojo turto objekto autorių teisių savininko prašymu ir tokio nekilnojamojo turto planu. nekilnojamojo turto objektas arba remiantis nekilnojamojo turto objektų registravimo atitinkamos organizacijos (įstaigos) pateikta informacija. Remiantis Vieningo valstybės registro tvarkymo taisyklių 67 punktu, objekto paskirties pakeitimas (pavyzdžiui, perkeliant gyvenamąsias patalpas į negyvenamąsias patalpas) nereiškia esminio objekto pakeitimo, nutraukimo ar perdavimo. nuosavybės teisę į jį. Kaip matyti iš Vieningo valstybės registro tvarkymo taisyklių 30 punkto, gyvenamųjų patalpų paskirties pakeitimas yra tik pagrindas keisti Vieningą valstybės registrą, būtent I poskyrį, kuriame trumpai aprašomas nekilnojamasis turtas. , įskaitant informaciją apie jo paskirtį.
Atsižvelgiant į tai, kad pasikeitus gyvenamosios (negyvenamosios) patalpos paskirčiai, naujas turtas neatsiranda, visiškai akivaizdu, kad nuosavybės teisės į gyvenamąją (negyvenamą) patalpą pasibaigimo ir atsiradimo registracija nereikalinga. Be to, literatūroje taip pat teisingai pažymima, kad „nuosavybės teisė nesibaigia perleidus, nes patalpų perkėlimas į kitą kategoriją nėra numatytas kaip pagrindas nuosavybės teisei pasibaigti nei civiliniais, nei būsto teisės aktais. ...vertimas įstatyme nenurodytas kaip nuosavybės teisės į gyvenamąsias patalpas atsiradimo pagrindas. Toks pagrindas taip pat negali būti sprendimas dėl perdavimo ar priėmimo komisijos aktas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 23 straipsnis), nes šie aktai gali būti tik pagrindas naudoti patalpas kaip gyvenamąją patalpą, bet ne atsiradimą. visas nuosavybės teises“.
Kartu, mūsų nuomone, svarbu pažymėti, kad perleidžiant gyvenamąsias (negyvenamąsias) patalpas į negyvenamąsias (gyvenamąsias), paprastai atliekami rekonstrukcijos, pertvarkymo ir pertvarkymo darbai. Be to, jeigu pakeitus gyvenamąją (negyvenamą) patalpą, susijusią su rekonstrukcija ar pertvarkymu (pertvarkymu), išorinės gyvenamosios (negyvenamosios) patalpos ribos nepasikeičia, tai pagal Tvarkos priežiūros taisyklių 67 p. Vieningas valstybinis nekilnojamojo turto registras, esminis objekto pakeitimas, t.y. naujo objekto sukūrimas, neįvyksta, atitinkamai nuosavybės teisė į jį neišnyksta. Priešingu atveju, tai yra, jei dėl rekonstrukcijos, pertvarkymo (pertvarkymo) keičiamos išorinės ribos, kai gyvenamosios (negyvenamosios) patalpos perkeliamos į negyvenamąsias (gyvenamąsias), tada pagal Vieningo valstybės registro tvarkymo taisyklių 67 punktą. , įvyksta esminis objekto pakeitimas, tai yra esamo objekto sunaikinimas (atitinkamai, nuosavybės teisės į jį pasibaigimas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 235 straipsnio 1 punktas)) ir naujo teisės objekto sukūrimas, dėl kurio atsiranda būtinybė įregistruoti nuosavybės teisės į tokį objektą pasibaigimą ir atsiradimą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 131 straipsnio 1 punktas, 219 straipsnis).
Taigi bendrojo gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų teisinio režimo pakeitimas, susijęs su gyvenamųjų (negyvenamųjų) patalpų perkėlimu į negyvenamą (gyvenamą) ir jo ypatingas atvejis - gyvenamųjų patalpų pripažinimas netinkamomis gyventi. , nereiškia, kad pasibaigia ar neatsiranda nuosavybės teisės į gyvenamąsias (negyvenamąsias) ) patalpas, turtiniuose teisiniuose santykiuose keičiasi tik daikto savybės (paskirtis: gyvenamoji, negyvenamoji), išskyrus atvejus. kai rekonstrukcija, pertvarkymas (pertvarkymas) perleidžiant gyvenamąsias (negyvenamąsias) patalpas į negyvenamąsias (gyvenamąsias), keičiasi tokių patalpų išorinės ribos.
Literatūroje, mūsų nuomone, pagrįstai pažymima, kad patalpų perkėlimas į kitą kategoriją taip pat neturi įtakos pastato infrastruktūros turto bendrosios nuosavybės teisei. Be to, nurodoma, kad infrastruktūros turto dalies išlaikymo bendrosios dalinės nuosavybės teise keičiant patalpų paskirtį taisyklė bus taikoma ir tais atvejais, kai butų savininkai yra ne vienas, o keli (vėliau – ne). gyvenamosios patalpos) daugiabučiame gyvenamajame name (vėliau - negyvenamasis namas).
Iš tiesų, pagal 1 str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsniu, daugiabučio namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso tokiame pastate esanti bendroji nuosavybė. Tuo pačiu, remiantis 1 str. 1 d. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsniu, akivaizdu, kad daugiabučio namo negyvenamųjų patalpų savininkai, įskaitant perleistas iš gyvenamųjų patalpų, taip pat turi bendrosios nuosavybės teisę į butą. pastatas.
Mūsų nuomone, tokia išvada galioja ne tik situacijai, kai daugiabučiame name yra negyvenamosios patalpos, perkeltos iš gyvenamųjų, bet ir tada, kai visos gyvenamosios patalpos tam tikrame name yra perduodamos negyvenamajai. Kategorija. Šiuo atveju daugiabučio namo teisinis režimas keičiasi į negyvenamojo namo su negyvenamomis patalpomis teisinį režimą. Nepaisant to, kad šiuo metu bendrosios nuosavybės negyvenamuosiuose namuose teisinio režimo nereglamentuoja nei norminiai teisės aktai, nei teismų praktika, manome, kad visai teisinga, kad perkeliant visas daugiabučiame name esančias gyvenamąsias patalpas į negyvenamąsias patalpas, 2015 m. išsaugomas negyvenamųjų patalpų, esančių negyvenamajame pastate, savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės režimas, nes gyvenamųjų patalpų perkėlimas į kitą kategoriją nėra numatytas nei civiliniuose, nei būsto įstatymuose. bendrosios dalinės nuosavybės teisės į bendrąją nuosavybę buvusiame gyvenamajame daugiabutyje pasibaigimo.
Kartu atrodo teisinga, kad negyvenamajame pastate perkeliant bent dvi negyvenamąsias patalpas į gyvenamąsias patalpas (butus), negyvenamojo namo teisinis režimas pasikeičia į daugiabučio namo teisinį režimą, t. nes tai išplaukia iš daugiabučio namo apibrėžimo kaip dviejų ar daugiau butų su atskirais išėjimais arba žemės sklype, esančiame prie gyvenamojo namo, arba bendro naudojimo patalpose, esančiose tokiame pastate (Patalpų pripažinimo gyvenamosiomis patalpomis nuostatų 6 punktas). gyvenamosios patalpos, netinkamos gyventi gyvenamosios patalpos ir daugiabutis namas kaip nesaugus ir griautinas, patvirtintas Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 m. sausio 28 d. dekretu Nr. 47). Tokio buvusio negyvenamojo namo režimo pakeitimo į daugiabučio namo režimą pasekmės, kaip išplaukia iš 1 str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 36 straipsnis yra bendros nuosavybės teisės į daugiabučiame name (buvęs negyvenamasis namas) nustatymas.
Svarbu pažymėti, kad, kaip ir realinės teisinės pasekmės perleidžiant gyvenamąją (negyvenamą) patalpą į negyvenamą (gyvenamą) ir pripažįstant gyvenamąją patalpą netinkama gyventi, šiems atvejams kyla teisinės prievolinės pasekmės. taip pat sutampa, nors turi tam tikrų savybių.
Pagal str. Rusijos Federacijos būsto kodekso 22 straipsnyje nustatyta, kad viena iš gyvenamųjų (negyvenamųjų) patalpų perkėlimo į negyvenamąją (gyvenamąją) sąlygų yra perduotų patalpų nuosavybės suvaržymų nebuvimas bet kokių asmenų teisėmis. , t.y., iki perdavimo turi būti nutrauktos esamos sutartys (socialinės ir komercinės nuomos, nuomos, neatlygintino naudojimo). Be to, tik socialinės nuomos sutarties atveju atvejis, kai gyvenamosios patalpos turi būti perkeltos į negyvenamąsias patalpas, yra jos nutraukimo pagrindas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 85 ir 87 straipsniai). Kaip, pavyzdžiui, pažymi V. Bykovas, nepaisant to, kad str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 83 straipsniu, gyvenamųjų patalpų perkėlimas į negyvenamąsias patalpas nėra įvardytas kaip socialinės nuomos sutarties nutraukimo pagrindas, akivaizdu, kad šiuo atveju yra socialinės nuomos sutarties nutraukimas nuomotojo iniciatyva, nes nurodytame kodekso straipsnyje nėra baigtinio socialinės nuomos sutarties nutraukimo pagrindų sąrašo.
Kitų rūšių sutarčių atveju tikslinga taikyti bendrąsias (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 29 skyrius) ir specialiąsias (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 619, 620, 687, 688 straipsniai ir kt.) nutraukimo taisykles. sutarčių.
Priešingai nei gyvenamųjų patalpų perkėlimas į negyvenamąsias patalpas, jos pripažinimas netinkama gyventi yra pagrindas nutraukti ne tik socialinės nuomos sutartį (RF Būsto kodekso 85 ir 87 straipsniai), bet ir komercinės nuomos sutartį ( Rusijos Federacijos civilinio kodekso 687 str. 3 punktas, nuomos sutartis (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 620 str.), neatlygintino naudojimo sutartys (Rusijos civilinio kodekso 698 str. 2 punktas). Federacija).
Gyvenamųjų patalpų socialinės nuomos sutarties nutraukimo dėl jos perkėlimo į negyvenamą arba dėl jos pripažinimo netinkama gyventi pasekmė yra piliečių iškeldinimas iš šių patalpų suteikiant kitas patogias socialinei nuomai skirtas gyvenamąsias patalpas. sutartyse, nutraukus komercinės nuomos sutartį, pagal sutartį naudotis neatlygintinai, piliečiai gali būti iškeldinami nesuteikiant kitų gyvenamųjų patalpų.
Mūsų nuomone, ypatingo dėmesio verti į negyvenamąją patalpą perkeltos gyvenamosios patalpos savininko ir jo šeimos narių priėmimo į registraciją reikalingiems gyvenamosioms patalpoms ypatumai.
Gyvenamųjų patalpų perkėlimo į negyvenamąsias patalpas atveju mažas pajamas gaunantys asmenys ir kitos piliečių kategorijos, gyvenančios tokiose patalpose, nustatytos federaliniu įstatymu, Rusijos Federacijos prezidento dekretu arba steigiamojo subjekto įstatymu. Rusijos Federacija (veteranai, neįgalieji ir kt.), kurie nėra gyvenamųjų patalpų nuomininkai pagal socialinės nuomos sutartis (gyvenamųjų patalpų nuomininkai šeimos nariai pagal socialinės nuomos sutartį) arba gyvenamųjų patalpų savininkai (gyvenamųjų patalpų savininko šeimos nariai patalpos), gali būti registruojami kaip reikalingi gyvenamosios patalpos ne anksčiau kaip po 5 metų nuo perdavimo dienos, nes perleidimas, mūsų nuomone, turėtų būti kvalifikuojamas kaip tyčinis piliečių gyvenimo sąlygų pabloginimas, kuris, remiantis Art. RF būsto kodekso 53 straipsnis numato galimybę registruotis ne anksčiau kaip po 5 metų nuo nurodyto tyčinio veiksmo atlikimo dienos.
Skirtingai nuo perleidimo, kai gyvenamoji patalpa pripažįstama netinkama gyventi, mažas pajamas gaunantys asmenys ir kitos piliečių kategorijos, apibrėžtos federaliniame įstatyme, Rusijos Federacijos prezidento dekrete arba Rusijos Federaciją sudarančio subjekto įstatymu. Federacija, gyvenant tokiose patalpose, yra pripažįstama, kad pagal socialinės nuomos sutartis yra reikalinga gyvenamoji patalpa ir priimama kaip tokia įregistruota (Rusijos Federacijos būsto kodekso 49 str. 3 d. 1 dalis, 51 str., 52 str.). Šiuo atveju gyvenamosios patalpos pagal socialinės nuomos sutartis suteikiamos piliečiams ne eilės tvarka (Rusijos Federacijos būsto kodekso 57 straipsnio 1 dalis, 2 dalis). Be to, jeigu dėl ekstremalių aplinkybių vienintelė piliečių gyvenamoji patalpa pripažįstama netinkama gyventi, tai prieš suteikiant jiems valstybės ar savivaldybės būsto fondo gyvenamąsias patalpas pagal socialinės nuomos sutartis, joms suteikiamos gyvenamosios patalpos. lankstus fondas (Rusijos Federacijos būsto kodekso 95 ir 106 straipsniai).
Todėl galime daryti išvadą, kad gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų teisinio režimo pakeitimas, susijęs su gyvenamųjų (negyvenamųjų) patalpų perkėlimu į negyvenamą (gyvenamą) ir gyvenamųjų patalpų pripažinimo netinkamomis gyventi, reiškia :
- turtinių teisinių santykių pasikeitimas pasikeitus daikto savybėms (patalpų paskirtis: gyvenamoji, negyvenamoji), išskyrus atvejus, susijusius su tokio objekto išorinių ribų pasikeitimu;
- prievolinių teisinių santykių nutraukimas nutraukiant esamas sutartis.

Bibliografija
1 Žr.: Senčiščiovas V.I. Civilinio teisinio santykio objektas. Bendroji samprata // Civilinės teisės aktualijos: Šešt. Art. t. 1. - M., 1999. P. 145.
2 Žr.: Uralo rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2004 m. kovo 1 d. nutarimas Nr. Ф09-395/04ГК // ATP „GarantMaximum“. Kaip pažymėjo pirmosios instancijos teismas, vadovaudamasis CPK 6 d. Federalinio įstatymo Nr. 122-FZ 12 str., Vieningo valstybės registro tvarkymo taisyklių 30 punktas, pakeitus patalpų paskirtį, kuri yra viena iš esminių nekilnojamojo turto savybių, turi būti atsižvelgta į Vieningą valstybinį teisių registrą dėl naujų nekilnojamojo turto objektų formavimo.
3 Lapach V.A. Patalpų paskirties keitimas: kai kurie teisiniai klausimai // Teisė. 2006. Nr. 8. P. 23.
4 Taip pat apie tai žr.: Kindeeva E., Piskunova M. Nekilnojamojo turto charakteristikos valstybinės registracijos metu // Valstybinė teisių į nekilnojamąjį turtą registracija. - M., 2005. P. 140-141.
5 Būtent ši savybė keičia nuosavybės teisių į gyvenamąsias (negyvenamąsias) patalpas įgyvendinimo ribą.
6 Žr.: Karnakovas Ya.V. Negyvenamojo pastato bendrąją infrastruktūrą sudarančio turto teisinis režimas // Teisė. 2007. Nr 10. P. 140-141.
7Žr., pavyzdžiui, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo 2002 m. rugsėjo 10 d. nutarimą Nr. 3673/02, pagal kurį teismas nusprendė, kad tai neįmanoma išplėsti į negyvenamąsias patalpas negyvenamajame pastate. Rusijos Federacijos civilinio kodekso gyvenamosioms patalpoms numatyto teisinio režimo elementai, būtent nuostatos, kad daugiabučio namo butų savininkai, bendra nuosavybė daugiabučiame name priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise // Biuletenis Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas. 2002. Nr.12.
8 Žr.: V. Bykovas Iškeldinimas dėl socialinės nuomos sutarties nutraukimo // Būsto įstatymas. 2007. Nr.11.
63-64 p.
9 Žr.: 1995 m. sausio 12 d. federalinis įstatymas Nr. 5-FZ „Dėl veteranų“; 1995 m. lapkričio 24 d. federalinis įstatymas Nr. 181-FZ „Dėl neįgaliųjų socialinės apsaugos Rusijos Federacijoje“ ir kt.

Tačiau yra nemažai požymių, pagal kuriuos galima atpažinti tokį nekilnojamąjį turtą.

Negyvenamojo objekto ženklai:

Skaitykite daugiau apie skirtumus tarp gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų.

Nekilnojamojo turto, neskirto gyvenamajai patalpai, naudojimas pagal paskirtį

Informacija apie patalpų paskirtį į duomenų bazę įvedama kadastrinės registracijos metu(pagal 2007 m. liepos 24 d. Įstatymo 221-FZ 2 skyriaus 16 punktą). Negyvenamosios patalpos turi savo paskirtį – veiklos rūšį, kuriai skirtas objektas. Negyvenamųjų patalpų naudojimo tikslai išskiriami taip:

  • biuras;
  • prekyba;
  • sportas;
  • savivaldybė ir namų ūkis;
  • švietimo;
  • medicinos;
  • maitinimo įstaigos;
  • sandėlis;
  • nemokamas susitikimas ir kt.

Negyvenamiesiems nekilnojamojo turto objektams taikoma kita – pagal funkcinę paskirtį. Šiuo tikslu atsižvelgiama į technines charakteristikas ir dizaino ypatybes. Šiuo aspektu patalpos yra:

  • techninis;
  • pagalbinis;
  • bendravimas;
  • pagrindinis;
  • patiekimas.

Pagrindinis objektų skirstymas

Negyvenamųjų patalpų paskirties sąvoka teisiškai neapibrėžta. Remiantis Rusijos Federacijos ekonominės plėtros ministerijos 2015-12-16 įsakymu Nr.943. Patvirtinta Vieningo valstybės registro tvarkymo tvarka. Dokumento 3.5 bloko 36 punkto 3 papunktyje nurodyta, kad patalpos pagal paskirtį skirstomos į gyvenamąsias ir negyvenamąsias.

Be to, pirmieji yra skirti tik vienam tikslui – piliečiams gyventi. Pastarieji pagal paskirtį klasifikuojami pagal leistiną naudojimo būdą Vieningame valstybiniame nekilnojamojo turto registre.

Svarbu: Aiškus tikslinės paskirties apibrėžimas gali apriboti negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto naudojimo galimybes. Taip gali būti dėl skirtingų sanitarinių, priešgaisrinės saugos ir kitų reikalavimų standartų.

Atsakomybė už netinkamą naudojimą

Negyvenamųjų patalpų naudojimas ne pagal paskirtį užtraukia administracinę atsakomybę. Siekiant išvengti ginčų ir bylinėjimosi, būtina derinti dokumentinę ir faktinę nekilnojamojo turto paskirtį.

Dar vienas reikšmingas momentas – negyvenamosios patalpos nėra skirtos gyventi. Rusijos Federacijos būsto kodekso str. 15 pateikti išsamūs reikalavimai gyvenamosioms patalpoms. Jei netenkinama bent viena sąlyga, jūs negalite gyventi pastate ar jo dalyje.

Rusijos Federacijos teisės aktai nenumato tiesioginės atsakomybės už, tačiau numatyta atsakomybė už sanitarinių ir epidemiologinių normų pažeidimą (pagal plotą, triukšmo lygį, išplanavimą, apšvietimą ir kt.).

Už tokį nusikaltimą gresia bauda nuo 500 iki 1000 rublių. piliečiams nuo 1000 iki 2000 rublių. pareigūnams tokia pati suma individualiems verslininkams (arba veiklos sustabdymas iki 90 dienų) nuo 10 000 iki 20 000 rublių. arba veiklos sustabdymas iki 3 mėnesių juridiniams asmenims.

Daugiau informacijos apie naudojimosi negyvenamomis patalpomis taisykles rasite.

Vietovių klasifikacija ir jų charakteristikos

Nemokamai - kas tai?

Norėdami išplėsti galimas nekilnojamojo turto naudojimo sritis, galite jam suteikti negyvenamųjų patalpų statusą nemokamai naudotis. Tokius objektus savininkai ir nuomininkai eksploatuoja įvairiose veiklos srityse, išskyrus specializuotus.

Svarbu: nemokamam naudojimui skirtos negyvenamosios patalpos turi platų funkcionalumą.

Numatoma nekilnojamojo turto paskirtis dažnai tampa žinoma projektavimo metu, tačiau Geriausias pasirinkimas savininkui yra sukurti universalią struktūrą. Tokio pastato paskirtis nuomininko pageidavimu gali būti perkelta. Dažnai negyvenamosios patalpos nemokamai naudojamos kaip prekybos centrai, biurai, buitinės ar socialinės įmonės.

Laisvo naudojimo patalpos, nepaisant savo daugiafunkciškumo, negali būti visiškai tinkamos visoms veiklos sritims. Atsižvelgiant į įstaigos darbo specifiką, kai kuriais atvejais reikės papildomų dokumentų patvirtinimų.

Gyvenamasis

Pagal Įstatymo Nr. 218-FZ 8 straipsnio 5 dalies 9, 10, 11 punktus į Vieningą valstybės registrą įtraukiama papildoma informacija apie pastato paskirtį, patalpas ir pavadinimą. Registruodamiesi kadastrinei registracijai, pasikeičia tik pagrindinė informacija apie turtą dėl paskirties pasikeitimo, vadovaukitės Rusijos Federacijos būsto kodeksu (4 skyrius). Svarbu, kad pastato patalpos paskirties pakeitimas nereiškia paties pastato pakeitimo(pavyzdžiui, gyvenamosios patalpos, negyvenamasis pastatas).

Šiuo atžvilgiu įgaliotos valstybės institucijos informaciją apie negyvenamųjų patalpų paskirties pakeitimą siunčia Vieningajam valstybiniam nekilnojamojo turto registrui, kad ši informacija būtų įtraukta į registrą (Įstatymo Nr. 218-FZ 32 str. 1 d.).

Skaitykite daugiau apie negyvenamųjų patalpų klasifikaciją.

Funkcinio recepto keitimo instrukcijos

Turto savininkas, taip pat nuomininkas, susitaręs su savininku, gali keisti paskirtį, tuo tarpu Galimi du negyvenamųjų patalpų paskirties keitimo variantai:

  1. Turto pavertimas gyvenamuoju (pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso 3 skyrių).
  2. Veiklos tipo keitimas.

Pagrindiniai kambario pertvarkymo etapai:

  • rengimas;
  • jo derinimas su miesto tarnybomis (miesto vandentiekis, SES, Nepaprastųjų situacijų ministerija ir kt.);
  • dokumentų rengimas ir pateikimas įgaliotoms valdžios institucijoms;
  • darbų atlikimas pagal projektinę dokumentaciją ir statinio atidavimas eksploatuoti;
  • techninio paso registravimas PTI atstovo;
  • gauti naują kadastrinį pasą;
  • kreiptis į registravimo įstaigą, kad gautų naują nuosavybės pažymėjimą.

Kur kreiptis

Kad ir kokia būtų darbo kryptis, reikės derinti su Valstybine priešgaisrine inspekcija. Norėdami tai padaryti, kreipkitės į vietinį priešgaisrinės priežiūros skyrių. Norėdami patvirtinti, kad laikomasi sanitarinių ir epidemiologinių standartų, turite gauti Rospotrebnadzor leidimą. PTI parengs po ir virš objekto esančių patalpų planus.

Dokumentai kartu su savininko prašymu pateikiami rajono prefektūrai. Priėmusi teigiamą sprendimą, savininkas kreipiasi į Vieningą valstybės registrą, kuriame atliekama nauja patalpų registracija.

Prireikus šiuos klausimus sprendžia vietos valdžios institucijos, dideliuose miestuose - teritorinės administracijos, mažuose miestuose - rajonų valdžios institucijos.

Projekto rengimas ir tvirtinimas

Prieš kreipiantis į projektavimo biurą, reikėtų pasidomėti, kokia yra laikančiųjų konstrukcijų, grindų, elektros instaliacijos, vandentiekio būklė, ar šiame pastate galimas pertvarkymas. Turėdami reikiamus dokumentus ir preliminarius rezultatus, galite pradėti rengti projektą.

Jei reikia, į dokumentą gali būti įtraukti papildomi skyriai:

  • Konstruktyvūs sprendimai;
  • fasado projektavimas;
  • šildymas, vėdinimas;
  • drenažas ir vandentiekis ir kt.

Projekto rengimas yra pats sunkiausias ir svarbiausias etapas. Koordinavimas vyksta tokia tvarka:

  1. Būsto apžiūra.
  2. Priešgaisrinė priežiūra.
  3. Sanitarinė ir epidemiologinė priežiūra.
  4. Ekspertų biuras.
  5. Architektūros skyrius (jei pažeidžiamas pastato fasadas).

Dokumentų ruošimas

Norint pakeisti patalpų paskirtį reikia parengti šiuos dokumentus::

  • pareiškimas;
  • tituliniai dokumentai;
  • techninis planas (skaitykite apie techninio plano ir techninio paso skirtumą);
  • paaiškinimas;
  • pertvarkymo projektas;
  • pažymas iš PTI apie techninę būklę, inventorinę vertę;
  • pažyma apie skolų už komunalines paslaugas nebuvimą.

Gauti leidimą

Pateikus dokumentus, vietos valdžios institucijos tiria sklypą ir svarsto galimybę per šešias dienas pakeisti paskirtį. Priėmus teigiamą sprendimą, pareiškėjui išduodamas neriboto galiojimo leidimas. Nustačius pažeidimus, jiems pašalinti suteikiamas 10 dienų terminas, kuriam pasibaigus prašymas svarstomas iš naujo.

Finansinės išlaidos

Pagrindinės finansinės išlaidos yra skirtos:

  1. Projektinės dokumentacijos rengimas.
  2. Apmokėjimas už Būsto inspekcijos paslaugas.
  3. Statybos darbų išlaidų padengimas.
  4. Valstybės rinkliavos mokėjimas.

Kainos skirsis priklausomai nuo regiono. Taigi, Maskvoje apytikslė projekto kaina bus 150 rublių. už 1 kv.m. patalpose. Atokiuose regionuose baigtas dokumentas gali kainuoti 60 000–70 000 rublių.

Numatoma paslaugų kaina Maskvoje ir regione yra:

  • techninės ataskaitos parengimas – 25 000 rublių;
  • rengimas – 130 000 rublių;
  • apmokėjimas už PTI paslaugas – 60 000 rublių;
  • architektūros skyriaus darbas - 30 000 rublių;
  • dokumentų pakeitimų darymas – 45 000 rublių.

Terminai

Kaip įprasta, techninės ataskaitos parengimas užtrunka 1-2 dienas. Priklausomai nuo projekto sudėtingumo, pasiruošimas trunka nuo kelių dienų iki dviejų mėnesių.

PTI pažymų paruošimas ir specialisto iškvietimas vidutiniškai užtrunka nuo 10 iki 30 dienų. Darbas su architektu užtrunka iki dviejų savaičių, o dokumentacijos keitimas – ne ilgiau kaip 30 dienų.

Kadastro plano pakeitimų darymas

Kadastro dokumentacijos pakeitimai atliekami pagal techninį planą su brėžiniu ir pagrindinių objekto parametrų aprašymu. Ši procedūra gali trukti nuo trijų iki aštuoniolikos dienų, priklausomai nuo pakeitimų sudėtingumo ir masto. Rezultatas – užpildytas kadastrinis pasas su atnaujintu turto išplanavimu.

Negyvenamosios patalpos turi savo paskirtį, pagal kurią jos naudojamos. Savininkui ar nuomininkui nusprendus pakeisti veiklos rūšį, būtina patalpas pritaikyti prie naujų standartų ir reikalavimų. Norint tai pasiekti, keičiasi jos tikslas. Procedūra yra daug darbo reikalaujanti ir brangi, reikalaujanti tam tikrų žinių ir veiksmų algoritmo.

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.